一年一度6·18，这次你准备花掉北京几平米？
作为全网购物狂欢节，6·18大促已不再局限于快销产品，去年开始房子也声势浩大的加入进来，明星站台、顶流主播，百亿补贴、半价可得海景房……
但买包，你只需要一个数学家，来计算最优购买方式；买房的时候，你可能缺的就是豪爽刷卡的银行家了。
因为很多时候数字上的降价，和你想要买的房子降价，完全是两码事。一般而言，参与促销的通常是滞销产品或项目尾盘。
当你真正去看房、去买房的时候就会发现，你想要买的房子价格都很坚挺。
毕竟有价值的都不便宜，便宜的大多没价值。
01
涨价去库存
吊诡的是，北京新房尤其是刚需市场的另一层逻辑还在于，便宜有时候就是最大的价值，因为这意味着能买得起，给了你参与游戏的机会。
现在这个机会口径，在肉眼可见的缩小。
限竞房时代，五环是房价5万的分界线；而首次集中供地后，六环房价已经全面站上6万+。
全网打折上新品的时候，北京楼市反其道而行之，涨价去库存。最明显的，是同片区内被动“升值”的在售项目变香了。
最直接利好挑剩下的那批均价5万+限竞房，比如亦庄河西区。
作为限竞房集中供应片区，2018-2020年亦庄河西先后入市6个限竞房项目，总计供应6098套房，主力户型全是89㎡三居。
最胶着的时候，有项目首次开盘自降1万，可以说是地板价发行；但现在去河西区仍有房的售楼处转转，基本都已回调到5万+限均价。
解套的不止是限竞房，还有商品房。
土拍结束后，多个商品房抢跑入市。顺义新国展和光瑞府仅用3个月时间亮相产品信息，这已经追平曾经速度最快的限竞房。
还有顺义和锦华宸、石景山刘娘府地块的远洋·源山春秋、怀柔北京建工璟玥林汐。
5月出让地块，再快也只能今年四季度或者明年入市，形成了半年左右的市场空白窗口期。
抢跑意图很明显了。
02
北京，没有5万+
我们一直说，买房就是买预期，预期上来了，销量自然也会上来。
而且，很快。
从严肃君实地看盘，以及N各500人置业群反馈来看，北京5万档新房正在快速去化。
6·18没抢到的商品，还能双11再看看；但是6·18没买的房子，可能真等不到双11。
上文提到的亦庄河西区，2021年3月限竞房入市1000天时，区域平均去化率仅60%。至6月15日，区域平均去化率已达75%。
注：新房网签数据有一定滞后性，实际去化率更高。
不难预见，未来北京新房市场总趋势是刚需向下，改善向上。要么是3-4万的怀密延平，要么是7万+的五环改善。
严肃君统计了目前北京在售新房项目，对于城内工作的刚需一族而言，这可能是最后的49个机会。
注：怀密延平更适合本地购房者置业，故未将数据列入。
由于网签具有一定的滞后性，理论上能买上的房子，实际可能已经卖完了，比如融创亦庄壹号、京投发展·岚山、禧悦学府、金隅·学府。
这里面有36个限竞房，需要重点关注。
城六区限竞房闭眼选；去化率75%以上楼盘需要拼手速；曾是限竞房供应红海的区域，优先选开盘早、去化高的楼盘。
商品房项目有13个，其中总价400万内小户型上车盘推荐合生me悦，400万-550万预算可以看看熙悦天寰、珠光御景西园、700万以上改善聚焦石景山首钢园东南区。
03
捡漏还是拾雷？
但严肃君也不得不提醒大家，从价格上看，现在上车是捡漏；期房制度下，往往三年交房，最终也有可能是拾雷。
去年开始，多个限竞房项目陆续迎来交房大考，及格的不多。近期海淀太舟坞、顺义后沙峪某项目，也同时曝出外立面问题。
房还没交，维权已上。
更让人懊恼的是，不仅限竞房，新拍商品房用地，也没有多让人安心。
因为限地价、竞配建、竞高标准、竞政府产权比例、限销售指导价，多重限制下，开发商拿地成本增加，利润空间紧缩。
像朝阳崔各庄L01、L04地块、昌平东小口、生命科学园地块，楼面价已达销售指导价的八成。
甚至拿地后不久，多个地块竞得房企或联合体，私下或公开表示算不过来账，有退地的意向。
严肃君的建议是，买房不仅要看销售单价，还要看项目拿地楼面价。业内一般建议，买销售单价是楼面价两倍的，房屋质量相对更有保障。
但最终如何，还是要等3年后交房才能尘埃落定。
互动时刻：
写到这里，严肃君不禁一声叹息。
生活总要继续。要结婚，打算要孩子，二胎快出生……尤其对于着急上车的刚需人群而言，这可能真是最后的上车机会。
我们不得不接受这样的一个市场，遵循这样的买卖逻辑。
毕竟只有孩子才会喊着全都要，成年人每时每刻都只是在做选择而已，甚至是没得选。
今年6·18，你会买房吗？欢迎留言与严肃君互动~
