“纵观北京土拍历史, 土拍金额超过300亿元的月份只有10个月, 其中金额最高的一次是出现在2015年11月, 合计卖地达557.42亿元, 但也因为土地成交不集中, 并没有出现单日成交超过200亿元的情况。”

　　11月26日，北京土地市场热闹非凡。

　　当日共有13宗地块出让，总出让面积为79.4万平方米，总起价295.19亿元。最终，除一宗地块因无人出价而遭遇流拍外，其余12宗竞拍地块全部成交，共计316.46亿元，创下单日成交地块数量的新纪录。

　　“纵观北京土拍历史，土拍金额超过300亿元的月份只有10个月，其中金额最高的一次是出现在2015年11月，合计卖地达557.42亿元，但也因为土地成交不集中，并没有出现单日成交超过200亿元的情况。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　国企、央企的“主战场”

　　据中原地产研究中心统计，在北京今日出让的这13宗地块中，除顺义区的一宗综合用地无人报价外，另外12宗合计有45次报价，参与此次土地厮杀的房企接近50家，不过第一梯队中的碧桂园、恒大、融创全部缺席。

　　从竞拍结果来看，12宗地块分别花落中铁诺德、未来科学城+城建+金茂联合体、华发、北京住总集团有限责任公司(下称“住总”)、中建一局、中铁置业、城建、绿城、首开+金地联合体、富力+中交联合体、好未来以及久润。

　　这场土拍盛宴中，国企、央企的身影频现。记者梳理发现，12宗成交土地中仅有3宗被民营房企收入囊中，而作为民企之一的绿城，其身后也掺杂着大股东中交的意志及资金背景。

　　事实上，在该日土拍中，民营房企拿地的气势和积极性并不弱。比如，在竞拍大兴采育镇地块时，阳光城(000671,股吧)与住总等国企之间的竞争一度胶着，在经过57轮报价后因触及最高限价17.7亿元转入竞自持阶段，最终住总以自持2%的条件优势夺得该地块。

　　在终端销量放缓、房企资金承压的局面下，资金成本、周转速度等因素或是民营房企放弃角逐高价、选择竞买有限价但条件苛刻地块的原因。

　　张大伟认为，在融资趋紧、现金流为王的大环境下，未来一二线城市的土地市场上，对于超过30亿元的地块，民企或将很难参与竞争。

　　此前，在江苏苏州、广东广州等地区的土拍市场中，国资均早已“崭露头角”，成为拿地的主力军。

　　限竞房供应潮

　　本次出让的热点地块为最终被中铁诺德和中铁置业分别以70.2亿元和58.4亿元瓜分的位于北京丰台区花乡白盆窑村的两宗地块，中铁系也因此成为当天出售最为阔绰的企业。

　　然而，拿地过程并不轻松。前有首开股份(600376,股吧)、金地集团(600383,股吧)、华润置地、平安组成的“实力派”联合体，后有金茂等房企，“中铁系”被前后夹击，上述两宗地块的竞拍轮数均达到40轮以上，中铁诺德和中铁置业的拿地溢价率分别为25.4%和26.3%。

　　在底价或低溢价成交成土拍“主旋律”的大环境下，北京丰台花乡白盆窑村两宗地块20%以上的溢价率折射出市场对其的追捧。

　　但今年1月底，上述两宗地块曾均以共有产权住房地块的身份挂出，但双双流标。对此，有分析人士认为，从无人问津到备受青睐或与该地块土地性质被改为限竞房地块，且价格也发生了变化有关。

　　虽然限竞房一定程度上提高了房企参与竞拍的意愿，但大量限竞房源集中入市或会造成房企中短期库存去化压力较大。据媒体报道，由于今年6月以来，北京市场迎来限竞房入市高峰，不少开发商已通过降价加配等方式来吸引购房者。

　　张大伟预计北京限竞房区域供应扎堆情况将持续。他指出，目前北京大概有1.75万套限竞房入市，才卖了3成多，积压了上万套库存。此外，约1万套限竞房已开始开工，没开工的大概还有3万套，这约4万套限竞房预计将在2019年集中入市。

　　土拍“双十一”

　　单日13宗地块集体出让、集万科、华润、首开等全国性和地域性房企于一堂，有业内人士戏称11月26日为北京土拍界的“双十一”。对于此次土拍盛会，有观点将其归结于邻近年尾的供地“放闸”，也有观点认为，此次“众咖云集”或与北京市场整体供地节奏放缓有关。

　　据中国指数研究院统计，截至10月底，2018年北京市共推出土地53宗，较去年同期减少41宗，同比下降43.62%;推出规划建筑面积667.64平方米，同比下降47.17%。

　　张大伟表示，叠加11月26日的土拍成交金额，北京2018年年内合计土地出让金为1526.36亿元，而截至2017年11月26日，这一数据是2609.55亿，差距较大。

　　抓紧抄底、囤粮过冬或是吸引房企前来竞拍的原因之一，但当日顺义地块的流拍也意味着，即便在这个“最热成交日”，房企也绝非“有地就拿”，对土地性价比的要求业并未减少。

　　事实上，据中国指数研究院统计，2018年前10个月，北京市共有7宗土地流拍，是2017年的3倍还要多，流拍宗数创2012年以来最高。

　　有趣的是，或出于提高房企参与度的考虑，北京市规划和自然资源委员会发布补充公告，对11月26日部分地块竞拍采用共用方式支付竞买保证金。

　　具体操作为，11月26日当日，7宗竞拍土地被分成三组，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块的竞拍活动。而在常规的土地拍卖中，每一宗出让土地均设有相应的竞买保证金，参与房企需支付其参与竞拍的每宗土地的保证金。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此番保证金调整为共享机制意在增加房企拿地机会。

　　严跃进认为，相对于重复缴纳保证金，该制度有助于拿地资金预算相对偏少的房企能最大化其资金使用效率，降低拿地环节成本，缓解土地流拍现象，促进土地市场活跃。

　　(国际金融报记者 刘天天)