本报记者 祖 爽
随着限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策的密集发布，房地产市场不断分化，行业集中度逐渐提升，传统的房地产开发模式已逐渐不能适应新的市场环境。在近日举办的赛迪顾问“2018中国产业地产风云榜”媒体发布会上，中国商报记者了解到，产业地产逐渐成为房企转型的重要方向，各大房企开始抢滩产业地产。
传统房地产商亟待转型
今年以来，在坚持“房住不炒”的基本定位下，全国各地相继出台了房地产政策，其中涉及到了限购、限贷、限价、限售等方面。与此同时，房地产商们的空间逐渐被压缩。
“在7月底中央政治局召开的会议上提出要坚决遏制房价上涨，事实上，在以往的表述中，均为遏制房价过快上涨，史上第一次删除了"过快"两字，调控态度可见一斑。而从地方的角度来看，由于因城施策，各地在保证民生的基础上采取了差异化的政策，着力构建多层次、差异化的住房供应保障体系。从总体上来说，当前的政策是通过严格调控并加大供给手段，实现行业降杠杆、去库存、平稳发展的目的。”赛迪顾问高级分析师王志文指出。
从市场环境来看，各线城市的发展差异巨大，房企的利润空间越来越小。中国商报记者在会上获悉，目前一线及二线城市推出土地主要呈现出了两个特征，一是租赁用地占比持续加重，二是供应的宅地多位于相对偏远区域，开发及销售难度大。其中一线城市拿地成本高昂，孤军作战拿地的可能性渺茫，开发商只能“抱团取暖” ，留给后来者的空间已越来越少。此外，土地出让交易条款严苛，使房企利润空间不断被压低，土地流拍现象逐渐增多。
王志文表示，从近期的土地出让条件来看，房企单枪匹马在一线城市拿地的希望比较渺茫。例如北京市东城区的某个地块是在规定的销售价低于当前的市场成交价的条件下，由华润集团、招商局集团和碧桂园集团三家开发商组合成的联合体成交的。由于土地出让交易的条款非常严苛，所以房企的利润空间在不断压缩，开发商拿地的热情严重受挫。
从资本环境看，房地产企业的资金筹措难度不断加大，融资规模有所降低，融资成本继续攀升。数据显示，今年上半年典型房企融资总额为5830亿元，同比减少了4.9%。从成长能力来看，根据赛迪的统计，房地产行业平均营业收入增长率为94.76%，其中87.22%的企业低于行业平均值，49家企业营业总收入同比增长率连续两年呈下降趋势。企业的成长能力较弱，需探索新的业务方向，拓展市场范围。
产业地产成房企转型重点
面对新的市场环境，房企们纷纷转型，谋求多元化发展，而产业地产成为了其重点发力方向。“房企不断弱化地产开发的职能，而极力强调地产的空间载体职能，从而向实体经济延伸触角，地产商变为空间运营商，战略上从空间开拓转向空间运营，那么由于环一二线城市的金融门槛攀升、产品类型的不断复杂化，所以催生出了地产加万物的新生态。”王志文表示。
从战略层面来看，房地产企业纷纷涉足众多前景良好的产业。据了解，绿地集团、万科集团、恒大集团、宝丽集团等地产企业开始进军智能制造领域，绿城、远洋等地产企业在医养健康领域发力，宝能集团、碧桂园集团、华夏幸福(600340,股吧)集团等企业在向造车领域发展。
发展实业已经成为有实力的房地产企业的必备技能。以新能源汽车产业为例，宝能集团斥资140亿元在杭州市富阳区建设产能30万辆的新能源汽车产业基地，总用地面积约3000亩；碧桂园顺德新能源汽车小镇也正式启动，将围绕新能源化和智能网联化两大方向，发展新能源整车、核心零部件、车联网，以及与之相关联的云计算、大数据等科技产业。
据赛迪顾问高级分析师彭丹丹介绍，产业地产是以工业用地、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，从而满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态。其中，企业需求包括“采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后”等价值链各环节的需求，人的需求包括“吃、住、行、医、教、游、购、娱、地位、成长”等需求，政府需求包括“产值、税收、就业、公共服务”等需求。产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”的必然结果。该阶段，企业作为操盘主体进入，在资金和运营等方面更加灵活，园区空间功能和服务内容更加丰富，弥补了政府开发运营园区的短板。
未来前景可期
赛迪顾问认为，房地产行业正在形成的新生态是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，并由此提出了地产蜂巢的概念。未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未来的地产就是以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为资本、产业提供实体载体，更是通过汇聚和延伸在各种资源集结之处产生更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。
赛迪顾问表示，产业地产未来发展的四大基因分别是策划基因、运营基因、产业基因、金融基因。赛迪顾问高级分析师牛怀谨介绍，策划基因指的是产业地产商如何策划拿地，如何研究地区分析，研究地区核心产业需求以及产业定位；运营基因则表示如何打造地产的服务平台，打造高质量的园区配套；而产业基因指的是如何招商引资，打造上下游的生态圈和企业的发展环境；金融基因指的是企业在如今的大环境下，如何实现多种渠道和低成本的融资。
随着政策的出台，产业地产商面临不小的压力，这些基因被注入到企业的运营管理当中，提升企业投资者的回报仍是重中之重。“首先我们大致梳理出了三个阶段，分别是准备期、发展期以及成熟期。准备期主要是企业融资、产业策划以及土地准备。在这个过程当中，发挥核心作用的是其金融基因，就是融资能力以及多种融资渠道，同时还有他们的策划拿地能力。发展期的核心就是企业生态构建以及服务平台的搭建，同时还有招商引资，最重要的是他们的运营能力以及产业聚集能力。最后一个成熟期，也是最关键的部分，就是产业地产商如何通过园区的高质量运营创造稳定的现金流，通过现金流将自己物业的资产证券化，引入外部投资者，再运用一系列金融创新产品将他们手中的存量资产盘活。在这个阶段中，金融基因发挥着至关重要的作用。”牛怀谨表示。
