从新三板退市不到四个月，保利物业火速转投港股。

　　8月7日，保利物业发展（简称“保利物业”）向港交所提交上市前文件。如果保利物业IPO成功上市，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。 保利物业是老牌物业公司，1996年成立于广州，迄今已有23年的历史。2017年在新三板挂牌上市，在今年4月11日从新三板退市。

　　招股书显示，保利物业的最终控股股东为中国保利集团，系属国务院国资委直属的大型央企。保利发展控股直接和间接持有保利物业100%股权，而保利集团直接和间接持有保利发展控股共40.74%的股权。

规模进前五，利润率偏低

　　保利物业是一家规模较大的未上市物业公司。 根据IPO文件，保利物业2016至2018年总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。 42.29亿的营收规模，在行业内处于什么地位？对比已经在港股上市的物业服务企业来看，保利物业的营收仅次于绿城物业和碧桂园服务，即使算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业可以进入行业前五名。

　　但是与港股上市的物业管理公司，保利物业的利润率偏低。例如，在港股上市的5家龙头物业股，雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%，绿城服务为17.9%；而保利物业2018年的毛利率则为20.1%。而2016至2017年毛利率更低，分别为16.7%、17.9%。

　　2016年-2018年，保利物业的净利率则仅为5.8%、6.9%、7.9%。

　　就保利物业的利润而言，吴兰玉前几天表示：“保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求输血式，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。”

　　而管理面积的规模来看，保利物业却占据优势。截至2019年4月30日，保利物业业务覆盖全国100多个城市，管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业），合同管理面积3.71亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，在港股已上市的13家物业企业中，仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活。

母公司“依赖症”减弱

　　在管面积中，由母公司保利发展控股提供的物业管理面积占比在逐年递减。从2016年至2018年，母公司提供的再管面积占比为91.9%、86.1%、57.4%，截止2019年4月份，这一比例持续降低为56.2%。

　　而与之相对应的就是，保利物业来自第三方开发商的在管面积占比在持续增加，从2016年的8.1%，增长至2018年的42.6%，截止2019年4月份，来自第三方的在管面积占比增长为43.8%。

　　一般而言，有房企背景的物业管理公司对母公司都有较强依赖性。以鑫苑物业为例，从2016年至2018年，其在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自鑫苑置业集团开发的物业。

　　从在管面积数据来看，保利物业正在逐渐减弱对于母公司的“依赖症”。

　　而从管理物业所得收入来看，保利物业仍然在高度依赖母公司。招股书显示，从2016年至2018年，保利物业管理物业所得收入分别为19亿元、24.2亿元、29亿元；但是，在收入构成中，来自母公司保利发展控股的管理物业收入占比分别为98.7%、95.9%、88.6%，超过8成的收入还是来自于母公司。

　　对此，保利物业总经理吴兰玉近期评论道：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”

　　不同业务利润率差距大

　　当下的物业服务已经从狭义的社区服务走向广义的城市服务，物业服务的范畴正在不断扩大，加速进入大物业时代，保利物业也在不断向“多业态”拓展，加入“大物业”的阵营。

　　目前，保利物业的服务范围包括住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众物业等，已形成了自己多元化的物业服务产品结构。而在此次招股书中，保利物业也多次提及自己的多元化增值服务，并表示：“将进一步开拓围绕物业管理服务及商业运营的增值服务。”

　　加大增值服务比重，是物业行业的发展趋势，因为其利润普遍高于物管服务。保利物业招股书显示，2018年物管服务收入占比超过68.8%，但是毛利率仅为14.1%；而占比仅14.7%的社区增值服务，其毛利率则高达48.4%。

　　保利物业在招股书中表示，“美居、社区产品运营、养老和社区教育等社区增值服务”，是保利物业未来打造自己增值服务的方向所在。