[公告]经纬纺机：恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
时间：2010年09月27日 00:04:53 中财网
恒天地产有限公司
拟进行增资项目
资产评估报告书
沃克森评报字[2010]第
0199号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二○一○年九月二十日
中国·北京
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书目录
目 录
声明...............................................................................................................................1
(摘要) ................................................................................................................................. 2
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者........................................ 6
二、评估目的................................................................................................................ 10
三、价值类型及其定义............................................................................................... 10
四、评估对象和评估范围.......................................................................................... 11
五、评估基准日............................................................................................................ 12
六、评估原则................................................................................................................ 12
七、评估依据................................................................................................................ 13
八、评估方法................................................................................................................ 15
九、评估程序实施过程及情况.................................................................................. 20
十、评估假设................................................................................................................ 22
十一、评估结论............................................................................................................ 23
十二、特别事项说明................................................................................................... 26
十三、评估报告使用限制说明.................................................................................. 30
十四、评估报告日....................................................................................................... 31
评估报告附件................................................................................................................. 33
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告声明
声明
一、评估人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据评估人员在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，由被评估单位及委托方负责，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、评估人员与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权
属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法
律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了
披露。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限
定条件及其对评估结论的影响。
七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考
依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结
论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当
造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
八、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值
的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
九、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
十、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现
行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未
考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
恒天地产有限公司
拟进行增资项目
资产评估报告书
(摘要)
沃克森评报字[2010]第 0199号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面情况，应
认真阅读资产评估报告书全文。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地
产有限公司的委托，根据国家有关法律、法规、资产评估准则的规定，本着客观、独立、
公正、科学的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对
拟进行增资的恒天地产有限公司的股东全部权益在评估基准日
2010年
6月
30日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方及被评估单位
委托方：中国恒天集团有限公司
北京经纬纺机新技术有限公司
被评估单位：恒天地产有限公司
二、评估目的
北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒
天地产有限公司投资，本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值，为恒天地
产有限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为恒天地产有限公司于评估基准日
2010年
6月
30日的股东全部权益价值。
股东全部权益账面金额
881,698,668.99元，无质押、冻结等权利瑕疵。
评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日
2010年
6月
30日资产负债表列示的全
部资产及相关负债，资产类型包括流动资产、长期股权投资、机器设备及流动负债。评
估前的账面总资产为
89,465.71万元，总负债 1,295.84 万元，净资产 88,169.87 万元。评
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
2
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估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职京审字 (2010)1835
号的审计报告。
评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为
2010年
6月
30日。评估基准日系由委托方确定，确定的
理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准
为取价标准。
五、评估方法
本次评估采用资产基础法及收益法。
六、价值类型
根据本次评估目的，评估对象的价值类型为市场价值。
七、评估结论
在持续经营前提下，此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，
得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日
2010年
6月
30日资产总额账面值
89,465.71万元，评估值
108,803.67
万元，评估增值
19,337.96万元，增值率
21.61 %；
负债总额账面值
1,295.84万元，评估值
1,295.84万元，无评估增减值；
净资产账面值
88,169.87万元，评估值
107,507.83万元，评估增值
19,337.96万元，增
值率
21.93 %。
评估结论详细情况见资产基础法评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：
2010年
6月
30日
被评估单位：恒天地产有限公司金额单位：人民币万元
项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 21,400.17 21,400.17 --
非流动资产 2 68,065.54 87,403.50 19,337.96 28.41
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
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3
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项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
长期应收款 5
长期股权投资 6 67,996.46 87,329.21 19,332.75 28.43
投资性房地产 7 ----
固定资产 8 69.09 74.29 5.20 7.53
在建工程 9 ----
工程物资 10
固定资产清理 11
生产性生物资产 12
油气资产 13
无形资产 14 ----
开发支出 15
商誉 16
长期待摊费用 17
递延所得税资产 18
其他非流动资产 19
资产总计
20 89,465.71 108,803.67 19,337.96 21.61
流动负债 21 1,295.84 1,295.84 --
非流动负债 22 ----
负债总计
23 1,295.84 1,295.84 --
净资产
24 88,169.87 107,507.83 19,337.96 21.93
（二）收益法评估结果
在评估基准日
2010年
6月
30日，在企业持续经营及本报告所列假设和限定条件下，
恒天地产有限公司评估前的账面总资产为 89,465.71 万元，总负债为
1,295.84万元，净
资产为
88,169.87元。采用收益法评估后的净资产为
95,450.96万元，评估增值
7,281.09万
元，增值率
8.26%。
（三）评估结果的确定及原因分析
两种评估方法的差异额为 12,141.84万元，差异率为11%，差异的主要原因：
资产基础法评估是以恒天地产有限公司资产负债表为基础，从资产重置的角度间接
地评价资产的公平市场价值。收益法则是从资产预期获利能力的角度评价资产价值，企
业拥有的有形资产、无形资产等价值都能反映在评估结果中，符合市场经济条件下的价
值观念，从理论上讲，收益法的评估结论能更好体现股东全部权益价值。但收益法在运
用过程中主要是根据公司历史财务资料及结合公司长远规划进行分析、判断、预测，存
在着较多的假设前提，其结果也存在一定的不确定性。
考虑恒天地产有限公司拟进行增资扩股的实际情况，并结合本次评估目的和房地
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产行业的特点，我们认为资产基础法评估结果更能公允反映本次评估目的下股东全部权
益价值。
综上所述，考虑到以上该公司用其两种方法产生的各自特点，本次评估值取资产基
础法为公司股东全部权益评估价值较合理。
即：恒天地产有限公司股东全部权益价值为 107,507.83 万元，人民币大写金额为：
壹拾亿零柒仟伍佰零柒万捌仟贰佰壹拾玖元整
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项“特别事项说
明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假
设及前提条件。
本报告书评估结论自评估基准日
2010年
6月
30日起一年内有效，当评估目的在报
告有效期内实现时，可以以评估结论作为恒天地产有限公司进行增资时的参考依据，超
过一年，需重新进行资产评估。
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恒天地产有限公司
拟进行增资项目
资产评估报告书
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北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法
规、资产评估准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采用资产基础法和收
益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对恒天地产有限公司拟进行增资所涉及的股
东全部权益在评估基准日
2010年
6月
30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况
报告如下：
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
（一）委托方一概况
1、企业基本情况
企业名称：北京经纬纺机新技术有限公司
注册地址：北京市北京经济技术开发区永昌中路
8号运成街
9号
法定代表人：姚育明
注册资本：人民币
10000万元
公司类型：有限责任公司
经营期限： 2000年
03月
02日至
2050年
01月
01日
注册号： 110302001216379
经营范围：自营和代理各类商品及技术的进出口业务；经营进料加工和
“三来一补”
业务；经营对销贸易和转口贸易。（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）
（法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经营；法律、法规未规
定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活动。）
2、企业简介及历史沿革
北京经纬纺机新技术有限公司（以下简称北京新技术公司），由经纬纺织机械股份
有限公司（以下简称经纬股份）与经纬机械（集团）有限公司（以下简称经纬集团）
2000
年
3月分别投资
1,840万元和
160万元设立（注册资金
2,000万元），
2001年
10月由经
纬股份追加投资
8,000万元，达到注册资金
1亿元。
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（二）委托方及资产占有方概况
1、企业基本情况
企业名称：恒天地产有限公司
注册地址：北京市朝阳区建国路
99号
法定代表人：张杰
注册资本：人民币柒亿柒仟万元整
公司类型：有限责任公司
经营期限：
注册号： 100000000042321（4-4）
经营范围：房地产开发经营及商品房销售；房屋租赁；建筑、装修工程设计及工程
承包；投资及管理；物业服务；房地产经纪；酒店管理；广告、展览及其他与房地产相
关的活动。
2、企业简介及历史沿革
根据国资委对恒天集团“机械、纺织、地产和投资”三大主营业务的定位，为盘
活恒天集团内部土地存量资产，统筹管理运作存量项目和拟开发土地资源，按照集团公
司董事会的要求，2009年按照市场化的原则，整合了集团内部原有地产公司，组建集团
公司地产平台。2009年
10月经国家工商行政管理总局注册，恒天地产有限公司成立。
原公司注册资本为
45000万元，由佛山市华德金汇投资有限公司、佛山市禅华德投资有
限公司出资组建。现注册资本
7.7亿人民币，由中国恒天集团有限公司、宏大投资集团
有限公司、佛山市华德金汇投资有限公司、佛山市禅华德投资有限公司四家股东出资组
建，于
2010年
6月
9日，变更了注册登记。
3、截止评估基准日，被评估单位股东出资及持股比例如下表：
投资方名称出资额（万元）持股比例
中国恒天集团有限公司
25,000.00 32.47%
宏大投资集团有限公司
20,000.00 25.97%
佛山市华德金汇投资有限公司
19,200.00 24.94%
佛山市禅华德投资有限公司
12,800.00 16.62%
合计
77,000.00 100%
4、近年资产、损益状况
企业
2009年及
2010年的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币元
项目名称 2009-12-31 2010-6-30
流动资产
188,832,832.95 214,001,664.69
非流动资产
259,429,531.00 680,655,447.76
其中：可供出售金融资产
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持有至到期投资
长期股权投资
258,927,500.00 679,964,558.11
投资性房地产
固定资产
502,031.00 690,889.65
无形资产
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
资产总计
448,262,363.95 894,657,112.45
流动负债
852,010.52 12,958,443.46
非流动负债
负债总计
852,010.52 12,958,443.46
净资产
447,410,353.43 881,698,668.99
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币元
项目 2009-12-31 2010-6-30
主营业务收入 1,641,616.67
减：主营业务成本
主营业务税金及附加 11,611.12 357,485.95
营业利润 -2,589,646.57 20,704,015.56
利润总额 -2,589,646.57 20,704,015.56
减：所得税
净利润
-2,589,646.57 20,704,015.56
注：表中
2009年和2010年数据已经天职国际会计师事务所审计并出具无保留意见审
计报告。
5、被评估单位长期投资概况：
中国恒天集团公司为增强市场竞争力，故对现有地产业务进行了重组，整合了具有
一定实力和社会知名度的恒天地产有限公司。恒天地产的长期股权投资单位有
5家，分
别为北京京德顺房地产开发有限公司、咸阳宏大房地产开发有限公司、延边宏大兴边置
业发展有限公司、佛山市汇金恒天房地产开发有限公司和北京博宏房地产开发有限公
司。
序号被投资单位名称投资日期持股比例（%）账面价值
1 北京京德顺房地产开发有限公司
2009/12/1 100% 211,236,900.00
2 咸阳宏大房地产开发有限公司
2009/12/1 65% 43,841,200.00
3 延边宏大兴边置业发展有限公司
2009/12/1 35% 3,849,400.00
4 佛山市汇金恒天房地产开发有限公司
2010/6/1 100% 353,584,300.00
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5 北京博宏房地产开发有限公司2010/3/1 35% 67,452,758.11
6、经营管理架构：
本公司实行由全体股东组成的股东会领导制，股东会是公司的最高权利机构。公司
设董事会，对股东会负责，董事会由九名董事组成，一名内部董事（为公司总经理），
八名外部董事，董事会每届任期为三年，可以连选连任。董事会设董事长一人，副董事
长一人，由董事会选举产生；公司设监事会，成员五人，其中职工监事一人。监事会设
董事长一人，由大股东推荐。还有其他下设的各个职能部门，如下：
股东会
综合管
理部
规划设
计部
预算采
购部
营销管
理部
项目管
理部
财务部审计法
务部
战略投
资部
董事会监事会
管理层
7、执行的主要会计政策。
（1）本公司执行财政部
2006年
2月
15日颁布的《企业会计准则》及其补充规定。
（2）本公司会计年度从公历每年一月一日至十二月三十一日止。
（3）本公司以人民币为记账本位币。
（4）应收款项：本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。
对于单项金额重大的应收款项，应当单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值
的，应当根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准
备。对于单项金额非重大的应收款项以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款
项，可以按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日
余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。
本公司与关联方之间发生的应收款项一般不计提坏账准备，但如果有确凿证据表明
关联方债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款
项进行债务重组或其它方式收回的，根据预计可能收回的坏账损失，计提相应的坏账准
备，对于其中预计全部无法收回的应收关联方的款项也可全部计提坏账准备。
期末对应收款项进行账龄分析并结合债务单位的实际财务状况及现金流量情况确
定应收款项的可回收金额，合理地估计坏账准备并计入当期损益。除对确信可以完全收
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回的应收款项不计提坏账准备、对有证据表明已难以收回的应收款项加大计提比例直至
全额计提坏账准备外，坏账准备的计提比例如下：
账龄计提比例
(%)
1年以内(含
1年，下同) 0
1 - 2年 10
2 - 3年 20
3 - 4年 50
4 - 5年 80
5年以上 100
（5）本公司的固定资产折旧按直线法计提，在不考虑减值准备的情况下，按固定
资产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值，分别确定折旧年限及残值率如下：
固定资产类别预计使用年限年折旧率（
%）
电子设备 5-12年 7.92-19.00
运输工具 6-14年 6.79-15.83
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。
（三）委托方和被评估单位之间的关系
北京经纬纺机新技术有限公司与恒天地产有限公司是股权转让关系，恒天地产有限
公司是中国恒天集团有限公司的控股子公司，恒天地产有限公司即是委托方也是被评估
单位。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司及法律法规规定的其他评估报告
使用者。
二、评估目的
根据《关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复》（中国恒天战
[2010]102号），
北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒天地
产有限公司投资，本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值，为恒天地产有
限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。
三、价值类型及其定义
根据本次评估目的，本项目选定价值类型为市场价值。是在持续经营假设前提下评
估恒天地产有限公司股东全部权益在基准日的市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，
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对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。
四、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象为恒天地产有限公司拟增资行为于评估基准日
2010年
6月
30日的股东全
部权益。
股东全部权益账面金额
881,698,668.99元，无质押、冻结等权利瑕疵。
(二)评估范围
评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日
2010年
6月
30日资产负债表列示的全
部资产及相关负债，其中评估前的账面总资产为
89,465.71万元，总负债 1,295.84 万元，
净资产 88,169.87 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出
具了天职京审字 (2010)1835号的无保留意见审计报告。
评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。
资产评估申报汇总表
单位：元
项目账面价值
流动资产 1 214,001,664.69
非流动资产 2 680,655,447.76
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期股权投资 5 679,964,558.11
投资性房地产 6
固定资产 7 690,889.65
无形资产 8
商誉 9
长期待摊费用 10
递延所得税资产 11
资产总计
12 894,657,112.45
流动负债 13 12,958,443.46
非流动负债 14
负债总计
15 12,958,443.46
净资产
16 881,698,668.99
其中：长期股权投资帐面值如下：
单位：元
序号被投资单位名称投资日期股权比例账面价值
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序号被投资单位名称投资日期股权比例账面价值
1 北京京德顺房地产开发有限公司 2009/12/1 100% 211,236,900.00
2 咸阳宏大房地产开发有限公司 2009/12/1 65% 43,841,200.00
3 延边宏大兴边置业发展有限公司 2009/12/1 35% 3,849,400.00
4 佛山市汇金恒天房地产开发有限公司 2010/6/1 100% 353,584,300.00
5 北京博宏房地产开发有限公司 2010/3/1 35% 67,452,758.11
合计 679,964,558.11
评估的具体范围以资产占有方提供的资产评估申报表为基础，凡列入表内并已核实
的资产均在本次评估范围之内。
本次评估范围的资产、负债与评估业务委托书中所确定的范围一致，且纳入评估范
围的资产、负债委托方聘请天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职国际审
字(2010)1835号的无保留意见审计报告，恒天地产有限公司据此填报评估申报表。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为
2010年
6月
30日。评估基准日系由委托方确定，确定的
理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准
为取价标准。
六、评估原则
根据国家有关资产评估的规定，在本次评估中我们主要遵循以下评估原则：
（一）资产评估工作原则
1、独立性原则：评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地
位，评估公正不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。
2、客观公正性原则：资产评估公正实事求是，尊重客观实际。
3、科学性原则：遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学
的评估方法进行资产评估。
（二）资产评估经济技术原则
1、预期收益原则：资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来
经济效益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的
多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
2、供求原则：供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定
在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
尽管商品价格随供求关系变化并不成固定比例变化，但变化的方向都具有规律性。供求
规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值
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时也应充分考虑和依据供求原则。
3、贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原则
主要适用于构成整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该
要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损
失来决定。
4、替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商
品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价
值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格
水平上，他会在较高的价位上出售商品。正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要
保证。
5、评估时点原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。
为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在进行资产评
估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。
它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估
基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
七、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据包括：
（一）经济行为文件
1、《关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复》（中国恒天战
[2010]102号）；
2、北京经纬纺机新技术有限公司和恒天地产有限公司与本公司签定的《资产评估
业务约定书》。
（二）主要法律法规
1、国务院
1991年第
91号令颁发的《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资发
[1992]第
36号公布的《国有资产评估管理办法施行
细则》；
3、原国家国有资产管理局
[1996]第
23号转发的《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估
监督管理工作意见的通知》（2001年
12月
31日国办发[2001]102号）；
5、《国有资产评估管理若干问题的规定》（
2001年
12月
31日财政部第
14号令）；
6、《国有资产评估项目核准管理办法》(财企[2001]801号)；
7、《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003年
12月
31日国资委、财政部第
3
号令）；
8、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院
2003年
5月
13日第
378号令）；
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9、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年
9月
1日国务院国资委令第
12号）；
10、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（2006年
12月
12日国资
发产权[2006]274号）；
11、关于企业国有产权转让有关事项的通知（
2006年
12月
31日国资发产权[2006]306
号）；
12、2005年
1月
26日财政部财企[2005]12号《关于
有关问题的补充通知》；
13、《中华人民共和国公司法》(2006年
1月
1日施行)；
14、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
15、《中华人民共和国企业所得税法》（自
2008年
1月
1日起施行）；
16、《中华人民共和国土地管理法》(2004年
8月
28日修订并施行)；
17、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第
29 号）；
18、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第
50
号）；
19、《中华人民共和国企业国有资产法》（2009年
5月
1日施行）；
20、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第
256 号）；
21、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
22、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；
23、国家税务总局（国税发〔
2009〕31号）《房地产开发经营业务企业所得税处理
办法》；
24、建设部（建设部令第
95号，2004年
7月
13日修订）《城市商品房预售管理办
法》；
25、其他与本次资产评估有关的法律法规。
（三）准则依据
1、财政部财企[2004]20号《中国资产评估准则－基本准则》；
2、财政部财企[2004]20号《资产评估职业道德准则－基本准则》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－评估报告》；
4、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－评估程序》；
5、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－工作底稿》；
6、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－业务约定书》；
7、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－不动产》；
8、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－机器设备》；
9、中国注册会计师协会会协
[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》；
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10、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估价值类型指导意见》；
11、中国资产评估协会中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见(试行)》；
12、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(试行)(财综[2003]56号)；
13、中评协
[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》（
2009年
7月
1日起施行）。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、车辆行驶证；
2、长期投资协议、验资报告；
3、重要设备购买合同、发票；
4、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。
（五）采用的取价标准
1、中国机械电子工业出版社《2009年中国机电产品报价手册》；
2、全国资产评估价格信息月刊；
3、《惠聪商情》办公自动化市场报价；
4、中国机动车价格信息中心《全国汽车报价及评估》；
5、国务院第
294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（2001年）；
6、国家六部委《汽车报废标准》（1997年修订）；
7、北京斯迪普信息咨询中心《全国资产评估价格信息》；
8、【国经贸资源（2000）1202号】《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
9、评估人员市场询价；
10、其他与评估有关的资料等。
（六）参考资料及其他
1、评估基准日企业申报的资产清查评估明细表；
2、企业提交的财务会计经营资料；
3、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及评估师现场查勘记录；
4、评估基准日及前一年的财务决算报表及审计报告；
5、《资产评估常用数据与参数手册》，
6、其他与评估有关的资料等。
八、评估方法
(一)评估方法介绍
资产评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
1、资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估思路。
2、市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
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证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
3、收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
(二)评估方法选择
评估人员根据现场勘查，结合委估企业所处行业特点，经营情况、资产状况等，本
次评估采用以下方法：
1、对于资产基础法
通过资产基础法可以了解支撑企业获利的资产在评估基准日的实际状况，从资产重
置的角度间接地评价资产的公平市场价值。
2、对于收益法
对于采用收益法主要考虑以下因素：
(1)收益法是从决定资产现行公平市场价值的基本依据--资产的预期获利能力的角度
评价资产，符合市场经济条件下的价值观念，从理论上讲，收益法的评估结论能更好体
现企业整体的成长性和盈利能力。
(2) 企业具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，
能够对企业未来预期收益进行合理预测并用货币衡量，能够对企业未来的风险程度相对
应的收益率进行合理估算。
(三)具体评估方法的介绍
◆对于资产基础法的介绍
由于本次评估采用资产基础法，下面就资产基础法所对应的各个科目的评估方法介
绍如下：
资产基础法指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的
评估思路。
其基本计算公式为：
评估值=各单项资产评估值之和-负债
具体评估方法介绍：
1、关于非实物流动资产的评估
(1)对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日库存现金进行盘点、
对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的帐面价值确认评估价值。
(2) 对于应收款项(应收票据、应收帐款、预付账款、其他应收款
)，评估人员核查了
会计账簿、凭证等相关资料并发函进行询证，在核实无误的基础上，以核实后的账面值
确定评估值。
2、长期股权投资的评估
长期股权投资作为一种企业资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的，因
而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。列入本次评估范围内的
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5家其中
2家全资子公司、2家控股子公司、1家参股子公司。
（1）全资及控股的长期投资的评估
对于全资及控股的长期股权投资，在对被投资企业进行整体资产评估基础上，再根
据投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评估值。本次评估北京京德
顺房地产开发有限公司、咸阳宏大房地产开发有限公司、延边宏大兴边置业发展有限公
司、佛山市汇金恒天房地产开发有限公司采用此种方法进行评估。
（2）非控股的长期投资的评估
对于非控股长期股权投资，恒大地产对被投资单位投资比例较大，且被投资单位对
企业价值具有重大影响的，在对被投资企业进行整体资产评估基础上，再根据投资比例
与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评估值。本次评估北京博宏房地产开发
有限公司采用此种方法进行评估。
长期投资评估值 =被投资单位基准日股东全部权益价值×投资比例
本次评估长期股权投资各子公司采用的评估方法及结论如下表所示：
单位金额：元
序
号
被投资单位名称投资日期
股权
比例
账面值采取的主要方法评估值结论
1
北京京德顺房地产
开发有限公司
2009/12/1 100% 211,236,900.00资产基础法 221,272,926.70 资产基础法
2
咸阳宏大房地产开
发有限公司
2009/12/1 65% 43,841,200.00资产基础法、收益法 219,263,199.64 资产基础法
3
延边宏大兴边置业
发展有限公司
2009/12/1 35% 3,849,400.00资产基础法 3,854,949.10 资产基础法
4
佛山市汇金恒天房
地产开发有限公司
2010/6/1 100% 353,584,300.00资产基础法 324,202,742.86 资产基础法
5
北京博宏房地产开
发有限公司
2010/3/1 35% 67,452,758.11资产基础法 104,698,302.73 资产基础法
合计
679,964,558.11 873,292,121.03
3、关于机器设备的评估
对于机器设备主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，账物相符，
同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基
础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实。
(1)重置全价的确定
由于恒天地产有限公司纳入本次评估范围的设备主要为车辆和电子设备，在进行评
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定估算时，针对设备不同的情况，分别采用不同的方法确定重置全价，具体情况如下：
①对于电子设备
由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，
以市场价值确定重置全价。（根据中华人民共和国国务院令第
538号《中华人民共和国
增值税暂行条例》及财政部、国家税务总局令第
50号《中华人民共和国增值税暂行条
例实施细则》的规定：评估中的设备购置价为扣除增值税的金额）。
②对于运输设备
按照基准日市场上的车辆购置价，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全价。
以下是重置全价中各项费用的计算标准。
第一：电子设备购置价的确定
对电子产品，主要依据机电产品报价手册设备最新市场成交价格予以确定，安装费
调试及运杂费包含在购置价中。
第二：运输设备购置价格的确定
运输设备购置价格主要选取各地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交
价格资料予以确定。
(2)综合成新率的确定
①对于电子办公设备和仪器仪表
电子办公设备通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。
②对车辆综合成新率的确定
按照国家有关部委规定的《汽车报废标准》及《关于调整汽车报废标准若干规定的
通知》。本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确
定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电
路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆技术鉴定成新
率。最后根据理论成新率和技术鉴定成新率确定综合成新率。
使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/(已行驶里程+尚可行驶里程)×100%
设备综合成新率计算公式如下：
η=η1×40%+η2×60%
其中：
η1：为理论成新率
η2：为现场勘察成新率
η：为综合成新率
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计算
公式如下：
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%。（车辆为行驶里程法
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成新率与使用年限法成新率孰低确定）
勘查成新率：在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员了解设备现时
技术性能状况。根据对设备的现场调查，结合设备的使用时间，实际技术状态、负荷程
度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
(3)评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
4、关于负债的评估
关于负债项目中的其他应付款、应交税费等项目的评估，我们根据企业提供的各项
目明细表，以经过审查核实后的调整数作为其评估值。
◆收益法的介绍
由于公司的全部价值应属于公司各种权利要求者，包括股权资本投资者和债权人。
本次评估选定的收益口径为企业自由现金流量，与之对应的资产口径是所有这些权利要
求者的现金流的总和。与评估目的相匹配的股东全部权益价值是企业整体价值扣减需要
付息的属于债权持有者权利部分后的股东权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加
总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非营业性资产价值减去
有息债务和非营业性负债得出股东全部权益价值。
1、评估模型：本次评估选用的是未来收益折现法，即将全部投资资本现金流量作
为企业预期收益的量化指标，并使用加权平均资本成本模型(WACC)计算折现率。
2、计算公式
A
i A
n /r
P
=+
∑
t
i1n=(1 +
r
)(1 +
r
)t
其中：
P—企业投资资本净现金流折现值
n——年序号
Ai — 未来第
t年的预期收益
r —折现率或资本化率
t —有确定收益的预期年限
A — 稳定期年收益
3、收益期的确定
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为
2010年
7月
1日至
2015年
12月
31日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；
第二阶段自
2016年
1月
1日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利水平。
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4、预期收益的确定
本次将企业投资资本自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业投资资本自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求
者支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业投资资本自由现金流量＝息税前利润×(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出
营运资金追加额
5、折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收
益额口径为企业投资资本自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（
WACC）确定。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标资本结构；
其中：Ke = Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm =市场风险溢价；
Rc =企业特定风险调整系数。
6、非营业性资产和非营业性负债的确定
非营业性资产指与企业收益无直接关系的，未参加企业经营的多余资产，包括溢余
货币资金、应收股利、借出的款项、对外各类投资、收益法未考虑进去的在建工程等，
主要采用资产基础法评估。
非营业性负债是指由于与企业日常生产经营无直接关系原因形成的负债，上述负债
不需要企业支付利息，但需要企业以现金或其他资产等进行偿还，包括购建固定资产形
成的工程欠款、对外担保产生的负债、受托投资产生的负债等。
九、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照沃克森（北京）
国际资产评估有限公司与北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司签定的资产
评估业务约定书，评估人员已实施了对恒天地产有限公司提供的法律性文件与会计记录
以及相关资料的验证审核，按公认的产权界定原则对恒天地产有限公司提交的资产清单
进行了必要的产权验证，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进
行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及评估人员认为有必要实施的其他资产评估
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程序。资产评估的详细过程如下：
（一）接受委托阶段
1、接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司的委托后，沃克森（北
京）国际资产评估有限公司即确定了有关的资产评估人员并与恒天地产有限公司相关工
作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响
资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对
象、评估程序及主要评估方法。
3、根据委托评估资产特点将评估人员分为流动资产评估组、设备评估组、收益法
评估组，各小组分别负责对恒天地产有限公司申报的资产进行清查和评估。
本阶段的工作时间为
2010年
6月
30日～7月
3日。
（二）资产清查阶段
1、资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导企业进行资产清查和填报资产评估申报明
细表。
2、评估对象真实性和合法性的查证
根据恒天地产有限公司提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项
进行清查和核实，以确定其客观存在。
3、账面价值构成的调查
根据恒天地产有限公司的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资
料，了解企业申报评估的资产价值构成情况。
4、评估资料的收集
向企业提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
5、深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、
管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，
并对经营状况及发展计划进行分析。
本阶段的工作时间为
2010年
7月
4日～2010年
7月
14日。
（三）评定估算阶段
1、各专业组评估人员在恒天地产有限公司专业技术人员的配合下，分别到实物存
放现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关的运
行记录、大修记录，填写重点设备、房屋现场鉴定作业表，与企业设备、房屋管理人员
和工程技术人员进行交流，了解设备、房屋管理制度、维修制度以及利用状况。在充分
调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实物资产的成新率。
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2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价
格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，确定各项资产的具体评估方
法，计算出各项资产的评估值。
本阶段的工作时间为
2010年
7月
15日～2010年
7月
19日。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分析，
认为对恒天地产有限公司申报的资产评估结果是基本合理的。
按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说
明。评估结果、资产评估报告书、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的
基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告书、评估技术
说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再
提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总
经理复核，并根据总经理复核意见作最后的修改并征求委托方意见。最后项目组将修改
好的资产评估报告书、评估技术说明和评估明细表提交委托方。
本阶段的工作时间为
2010年
7月
20日～2010年
9月
20日。
十、评估假设
(一)基本假设
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位
是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿
的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中
的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继
续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又
着重说明了资产的存续状态。本次评估采用在用续用情况下的持续使用假设。所谓在用
续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正
在使用的用途及方式继续使用下去。
3、持续经营假设：即假定评估目的实现后，仍按照原来的经营目的，经营方式，
持续地经营下去，并且其生产的产品在经营期内能满足社会需求，其收益可以预测。
(二)一般假设
1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
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2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6、被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
7、企业自由现金流在每个预测期间的终期产生；
8、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；
9、公司的经营模式和生产能力没有发生重大变化。
（三）特别假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性
限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评
估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置
权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供
的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、
准确性不做任何保证。
3、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机
构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文
件假定已经或可以随时获得或更新。
4、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5、被评估单位提供给评估师的未来发展规划及经营数据在未来经营中能如期实现。
6、企业经营规模不变的假设。无论是预测企业未来的收益还是考虑企业未来所可
能承担的风险，企业在评估基准日后未来年度经营规模以企业目前状况为依据，假设企
业不会再增加生产能力，假设恒天地产有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵
守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
7、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都
已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
十一、评估结论
在持续经营前提下，此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，
得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日
2010年
6月
30日资产总额账面值
89,465.71万元，评估值
108,803.67
万元，评估增值
19,337.96万元，增值率
21.61 %；
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
23
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
负债总额账面值
1,295.84万元，评估值
1,295.84万元，无评估增减值；
净资产账面值
88,169.87万元，评估值
107,507.83万元，评估增值
19,337.96万元，增
值率
21.93 %。
评估结论详细情况见资产基础法评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：
2010年
6月
30日
被评估单位：恒天地产有限公司金额单位：人民币万元
项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 21,400.17 21,400.17 --
非流动资产 2 68,065.54 87,403.50 19,337.96 28.41
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5
长期股权投资 6 67,996.46 87,329.21 19,332.75 28.43
投资性房地产 7 ----
固定资产 8 69.09 74.29 5.20 7.53
在建工程 9 ----
工程物资 10
固定资产清理 11
生产性生物资产 12
油气资产 13
无形资产 14 ----
开发支出 15
商誉 16
长期待摊费用 17
递延所得税资产 18
其他非流动资产 19
资产总计
20 89,465.71 108,803.67 19,337.96 21.61
流动负债 21 1,295.84 1,295.84 --
非流动负债 22 ----
负债总计
23 1,295.84 1,295.84 --
净资产
24 88,169.87 107,507.83 19,337.96 21.93
（二）收益法评估结果
在评估基准日
2010年
6月
30日，在企业持续经营及本报告所列假设和限定条件下，
恒天地产有限公司评估前的账面总资产为 89,465.71 万元，总负债为
1,295.84万元，净
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
24
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
资产为
88,169.87元。采用收益法评估后的净资产为
95,450.96万元，评估增值
7,281.09万
元，增值率
8.26%。
（三）评估结果的确定及原因分析
两种评估方法的差异额为 12,141.84万元，差异率为11%，差异的主要原因：
资产基础法评估是以恒天地产有限公司资产负债表为基础，从资产重置的角度间接
地评价资产的公平市场价值。收益法则是从资产预期获利能力的角度评价资产价值，企
业拥有的有形资产、无形资产等价值都能反映在评估结果中，符合市场经济条件下的价
值观念，从理论上讲，收益法的评估结论能更好体现股东全部权益价值。但收益法在运
用过程中主要是根据公司历史财务资料及结合公司长远规划进行分析、判断、预测，存
在着较多的假设前提，其结果也存在一定的不确定性。
考虑恒天地产有限公司拟进行增资扩股的实际情况，并结合本次评估目的和房地
产行业的特点，我们认为资产基础法评估结果更能公允反映本次评估目的下股东全部权
益价值。
综上所述，考虑到以上该公司用其两种方法产生的各自特点，本次评估值取资产基
础法为公司股东全部权益评估价值较合理。
即：恒天地产有限公司股东全部权益价值为 107,507.83 万元，人民币大写金额为：
壹拾亿零柒仟伍佰零柒万捌仟贰佰壹拾玖元整
（四）评估增减值原因分析
1、长期股权投资评估增值原因
长期投资增值主要原因是由于被投资单位评估基准日净资产乘以股权比例大于企
业的账面价值所形成。各长期股权投资评估过程及评估结论详见各长期股权投资说明。
2、设备增减值原因分析
①电子设备评估减值由于最近几年电子设备更新换代较快，价格降幅很大，导致评
估减值；
②运输设备评估原值增值是由于申报车辆近期同类价格有稍微上升所致，评估净值
增值是由于企业计提折旧年限短于评估所采用年限。
3、收益法评估结果与资产基础法评估结果差异的原因分析
资产基础法评估是以恒天地产有限公司资产负债表为基础，而收益法评估的价值以
恒天地产有限公司历史经营数据作为参考，结合现行的经营生产模式，得出相应的结论。
通过对公司经营的分析，收益法偏低主要是因为：收益法的评估对象是企业整体，关键
指标是未来收益及折现率，对未来收益指标进行预测时综合考虑了国内外宏观经济情
况、行业情况、企业的发展规划、经营能力等多种因素。而恒天地产有限公司本部为管
理部门，主要为下属子公司咨询、融资等服务，产生的其他收入与子公司关联，属于偶
然性收入，其收入存在不确定因素，预测是发生的一些管理费用，因此，造成两种评估
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
25
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
方法的评估结果收益法偏低。
十二、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可
能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
(一)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估
人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(二)由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证
明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方
及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性
承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证
明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行
价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述
条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(四) 我们未考虑本次申报评估资产股权转让尚应承担的费用和税项等可能影响其
价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
(五)评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机
构重新确定评估值。
(六)注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对
象的法律权属作任何形式的保证。
(七)我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
(八)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、
完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证；
（九）本次评估中没有考虑流动性折扣对恒天地产有限公司评估价值的影响，对长
期股权投资的评估也未考虑控股权溢价和少数股权折价对长期股权价值的影响，提请报
告使用者注意该事项对评估结论的影响。
(十) 截止
2010年
6月
30日，恒天地产有限公司本次资产评估中发现可能影响评估
值因素，并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影
响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
26
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
1、北京京德顺房地产开发有限公司
（1）该公司有一辆帕萨特
SVW7283HK1轿车，在
2003年由北京京德顺房地产开发
有限公司出资购买，一直在宏大投资公司使用，但行驶证落户在宏大投资有限公司，未
对其进行变更。本次评估将该车作为京德顺房地产开发公司的资产进行了评估。
（2）对于东区车位，由于东区停车库系人防工程，根据《中华人民共和国人民防
空法》以及《北京市人民防空条例》之规定，投资人对所投资建设的人防工程在和平时
期享有使用、管理、收益的权利，但应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按
规定使用。据此，评估人员认为京德顺公司在取得区、县人民防空主管部门批准后，对
该等人防工程享的使用和收益的权利，故本次评估只对帐面现有的
512个机械车位采用
收益法进行测算其价值。
（3）、本次评估房产面积根据委托方提供的《房屋土地测绘技术报告书》。
2、咸阳宏大房地产开发有限公司
（1）公司
2009年
12月
10日通过抵押已开发完成的
T8楼盘、在建过程中的
T9
楼盘以及相关土地使用权，取得中国工商银行咸阳分行
6000万元贷款。经中国工商银
行股份有限公司咸阳分行同意，抵押中的
T8、T9楼盘可以进行销售。
（2）公司有
6个银行帐号存放房贷保证金，金额共计
16,924,351.61元。
（3）公司开发成本中“南区土地“17.38亩土地证书编号咸国用（2008）第
059号
和咸国用（
2006）第
217号
13亩土地共计两块土地均为和咸阳纺织机械厂合作开发，土
地的拆迁补偿等费用交给咸阳纺织机械厂。目前地上建筑物尚未完成拆迁。其中南区土
地公司于咸阳纺织机械厂签订协议约定土地补偿、拆迁补偿和项目利润共计
8691万元
（500万元/亩），咸国用（
2006）第
217号
13亩土地无拆迁补偿等协议，经了解只是口
头协议，此次评估参照“南区土地”合作开发协议标准计提。
3、延边宏大兴边置业发展有限公司
（1）延边宏大兴边置业发展有限公司开发成本中的恒天玫瑰小区和小商品批发
市场所用土地使用权系延边宏大兴边置业公司股东吉林兴边实业集团有限公司于
2006年
12月
14日向汪清农村信用合作联社贷款
45,000,000元，借款期限自
2007年
7月
30日，由延边朝鲜自治洲中小企业信用担保中心担保，并以购置的土地为抵押物向担保
中心提供反担保。贷款到期后吉林兴边实业集团将土地使用权转让给延边宏大兴边置业
公司，并签署协议，将吉林兴边实业集团公司为筹集土地出让金向银行贷款
22,705,685
元及贷款利息转出由延边宏大兴边置业公司承担，截止至
2010年
6月
30日重新办理相
关贷款手续和反担保合同，贷款金额为
22,500,000元。
（2）2006年
12月，延边宏大兴边置业公司因业务需要向北京福展洲经贸有限公司
借款
5,500,000.00元，未签订借款协议，2007年
5月，吉林兴边实业集团有限公司将土
地使用权证转让给延边宏大兴边置业公司，并签署协议将兴边实业集团有限公司为筹集
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
27
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
土地出让金向北京福展洲经贸有限公司借款
10,000,000元及利息转由延边宏大兴边置业
有限公司承担，但无借款协议，
2010年
2月延边宏大兴边置业公司因业务需要向宏大投
资有限公司借款
3,100,000.00元，未签订借款协议。
（3）延边宏大兴边置业公司固定资产中丰田轿车的所有人以原法定代表人倪金
生名义购置，但实际使用者和购置者都是延边宏大兴边置业公司，与倪金生无任何
产权纠纷。
（4）延边宏大兴边置业发展有限公司
2007年
5月
24日通过向吉林兴边实业集团有
限公司购买位于延吉市长白路
2号的国有建设用地使用权，面积为
65411.37平方米，其
中分摊面积
105.92平方米，使用权类型为出让、用途为商服用地、终止日期为
2046年
12月
13日，并于
2007年
7月取得了证号为延州国有（
2007）第
240100115号的国有土地
使用证，取得土地使用权后由于规划问题一直未进行开发，直到
2010年
6月取得延吉
市规划管理局的规划通知，将原延吉市长白路
2号的待开发国有建设用地分割为
2宗地，
宗地一为待开发的恒天玫瑰小区项目所用宗地、面积为申报重新办证面积
34824.25平方
米、土地使用性质依据用地规划许可为居住、终止日期依据法定最高使用年限为
2076
年
12月
13日。
宗地二为待开发的小商品批发城项目所用宗地据企业相关人员介绍面积为原土地
使用证面积
65411.37平方米减恒天玫瑰小区项目宗地面积
34824.25平方米和分摊面积
105.92平方米，为
30481.2平方米、土地使用性质依据延边朝鲜族自治州城镇规划委员会
会议纪要为公共设施、终止日期为原土地使用证登记的终止日期。
截止至评估基准日，延边宏大兴边置业公司的项目除取得了恒天玫瑰小区项目的建
设用地规划许可证和朝鲜族自治州城镇规划委员会会议纪要外，其他与项目建设、销售
有关的权证均在办理过程中。本次评估开发成本的面积依据延市发改制
[2010]113号关于
延边宏大兴边置业发展有限公司
2010年建设商住楼项目予以备案的通知中规定的总面
积为
65411.37平方米最终确定。
（5）截止到评估基准日，延边宏大兴边置业公司的项目除取得了恒天玫瑰小区项
目的建设用地规划许可证和朝鲜族自治州城镇规划委员会会议纪要外，其他与项目建
设、销售有关的权证均在办理过程中。
4、佛山市汇金恒天房地产开发有限公司
（1）公司名下的项目尚未正式启动，目前尚无独立工作人员、办公用房和设备，
经营中所需办公用房、人员、设备全部无偿借用自关联方佛山市汇银金盛投资有限公司。
（2）公司的存货-开发成本中，待开发地块上存在一定数量的无证房屋和构筑物，
其所有权属于公司，其出租等收入未入账。因房屋及构筑物所坐落的土地为待开发用地，
根据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》{合同编号：改功
2009-03/04/05］，2010
年
8月
26日前受让人负责拆除现宗地内所有建筑物、平整土地、搬迁所有设备，故这
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
28
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
些房屋及构筑未纳人评估范围。
（3）评估基准日，公司的存货-土地尚未完成地上建筑物拆迁，地上建筑物仍在出
租和正常生产经营中。评估明细表中“其他应收款-佛山市国土资源局三水分局
500万元
系土地拆迁保证金。公司与佛山市三水区土地交易中心于
2009年
10月
27日签订了土地
拍卖《成交确认书》，根据三水区土地出让中心拍卖须知规定，签订《成交确认书》之
日起
10个月内拆除地内所有建筑物，平整土地，搬迁所有设备，并将地块移交给竞得
人开发建设。如地上建筑物拆迁工作不能按期完成，将由有关部门进行强拆并没收公司
已交付的
500万元人民币拆迁保证金。
（4）公司于
2009年
11月支付广东万源建设工程有限公司土建工程款、围墙工程款
和场地处理工程款共计
186,457,160.00元，支付依据包括合同、工程结算单和发票。但目
前地块上无实物，根据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》{合同编号：改功
2009-03/04/05］，2010年
8月
26日前受让人负责拆除现宗地内所有建筑物、平整土地、
搬迁所有设备，至评估基准日，上述工程及围墙已拆除完毕。
5、北京博宏房地产开发有限公司
（1）根据北京市规划委员会下发的
2004规审字
0200号《审定设计方案通知书》及
北京博宏房地产开发有限公司与中国房地产开发北京有限公司签订的《合作协议书》，
北京博宏房地产开发有限公司负责在中国房地产开发北京有限公司提供的
4660平方米
的教育预留地上建设一所配套幼儿园（以下简称“配套幼儿园”）。但在本次评估过程中
北京博宏房地产开发有限公司没有提供与建设配套幼儿园相关的应由中国房地产开发
北京有限公司提供的与教育预留地相关的土地证明、与土地方协议、与区教委的协议以
及转由北京博宏房地产开发有限公司承担的中国房地产开发北京有限公司与朝阳区教
育局基建房管办公室签订的《南沙滩整改小区教育配套集资协议书》等文件，我们无法
确定北京博宏房地产开发有限公司建设配套幼儿园的成本和收益，故在存货的评估过程
中未考虑北京博宏房地产开发有限公司建设配套幼儿园的成本和收益。
（2）在对青岛瑞和置业发展有限公司的存货
—开发成本账面价值
243,113,949.61元，
在进行评估过程中，我们发现：
①青岛瑞和置业发展有限公司存货—开发成本中列支海域使用金
16,864,737.00元。
通过青岛瑞和置业发展有限公司相关人员介绍和查阅有关文件，我们发现：青岛瑞
和置业发展有限公司
2005年
12月经青岛市发展和改革委员会青发改投资[2005]611号《关
于核准青岛瑞和置业发展有限公司鳌山湾滨海公园建设项目的通知》、青发改投资
[2005]613号《关于核准青岛瑞和置业发展有限公司鳌山湾填海造地投资项目的通知》、
青发改投资[2005]617号《关于核准青岛瑞和置业发展有限公司鳌山卫填海造地投资项目
的通知》文件批准对其取得的相关海域进行围海造地，2006年
7月
27日，即墨市海洋
与渔业局出具了《关于青岛瑞和置业发展有限公司“鳌山湾滨海公园、颐中足球文化城、
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
29
恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
爱舍尔海岸项目”埴海工程勘验报告》，其结论是：“青岛瑞和置业发展有限公司共取得
海域使用权
112.08公顷（海域使用权证书编号：国海证
053702021、053702022、053702023
号）海域使用类型均为“围海造地”，填海施工现场已完工。经现场勘验，青岛瑞和置业
发展有限公司实际填海
112.08公顷，与审批面积相符，填海施工范围与审批范围一致，
根据《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条的规定，项目方应在填海项目竣工
之日起三个月内凭海域使用权证书向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登
记申请，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。
”青岛瑞和置业发展有限公司根据
上述要求向即墨市土地管理部门提出土地登记申请，并交回海域使用权证，但土地部门
并未给青岛瑞和置业发展有限公司换发国有土地使用权证，并要求其将填海完成的土地
交回政府土地储备中心，由土地储备中心通过招、拍、挂程序对外公开有偿转让。就此
问题青岛瑞和置业发展有限公司向国土资源部提出解释申请，截止到评估基准日未获得
答复。
综上所述，我们无法对海域使用权目前的权属情况以及将来可能给企业带来的收益
予以确定，海域使用金评估值以其账面余额列示。
②青岛瑞和置业发展有限公司存货—开发成本中列支的土地补偿款
90,343,250.48
元，青岛瑞和置业发展有限公司未提供土地补偿款对应的土地的国有土地使用权证、土
地使用权出让合同等能够确定土地权属、面积及预期收益的相关文件。
③青岛瑞和置业发展有限公司在开存货—开发成本中列支土石方工程
35,984,602.96
元，根据青岛瑞和置业发展有限公司相关人员介绍土方工程全部完工，但未提供与土石
方工程相关的预、决算资料，也未提供土石方工程工程量的计算标准及工程范围，只提
供了与施工单位签订的土方回填合同，合同中工程量共计
2,465,371.22 立方米，合同总
金额
35,994,419.84 元，现已经付款额为
35,984,602.96元。
（3）青岛瑞和置业发展有限公司开发成本中其他费用
700万为部分征地款，无相
关部门的发票或行政收据等原始凭证。
（4）青岛瑞和置业发展有限公司
—其他应收款中即墨市土地局
1,000.00万为部分征
地款，现只有两张银行存根，无相关部门的发票或行政收据等原始凭证，本次评估以账
面值列示。
基于上述事项我们无法对青岛瑞和置业发展有限公司存货—开发成本的产权情况、
是否能够给企业带来预期收益进行判断并对开发成本的市场价值发表专业意见，本次评
估以青岛瑞和置业发展有限公司存货—开发成本的评估值以其账面余额列示。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
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恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书
（三）评估报告未经备案，评估结论不得被使用；
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交上级主管单位及国有
资产监督管理部门审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未征得出具评估报告的评
估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以
及相关当事方另有约定的除外；
（五）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
（六）本评估报告自评估基准日
2010年
6月
30日起一年内有效，超过一年，需重
新进行资产评估；
十四、评估报告日
本评估报告于
2010年
9月
20日提交恒天地产有限公司。
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法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二○一○年九月二十日
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
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评估报告附件
一、经济行为文件；
二、委托方即被评估单位营业执照复印件；
三、产权证明文件复印件；
四、评估基准日的审计报告；
五、各子公司的营业执照及产权证明文件；
六、委托方及被评估单位承诺函；
七、资产评估人员和评估机构的承诺函；
八、资产评估机构营业执照复印件；
九、资产评估机构资格证书复印件；
十、签字注册资产评估师资格证书复印件；
十一、资产评估业务约定书。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
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参加本评估项目的主要人员名单
项目负责人：徐伟建(注册资产评估师)
流动资产、流动负债：杜慧杰任旭东
机器设备：任旭东杜慧杰（设备工程师）
房屋建筑物：李明骆峰史建波（注册房地产估价师）
收益法：何伟华(注册资产评估师)
中财网
