[公告]海南高速(000886)股权价值资产评估报告书

时间：2009年11月28日 13:11:31 中财网

海南儋州东坡雅居置业有限公司股权价值
资产评估报告书

中科华评报字[2009]第 P108 号
报告提出日期：2009 年 11 月 6 日
（共二册 第一册）
评估机构：北京中科华资产评估有限公司
地 址：北京市海淀区苏州街49 号
电 话：(010)62520868 52547564
传 真：(010)62536723 邮编:100080
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。
六、我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者的资产业务定价决策负责。
七、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中科华资产评估有限公司
二○○九年十一月六日
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北京中科华资产评估有限公司 1
海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
资产评估报告书摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
北京中科华资产评估有限公司接受海南儋州东坡雅居置业有限公司（以下简称“东坡公司”）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对东坡公司所涉及的股权价值进行了评估工作。本公司评估人员按照公认必要的评估程序对委托评估的资产和负债施行了实地核查、市场调查与询证，对委估全部资产及负债在 2009 年 10 月 30 日在持续经营前提下所表现的市场价值做出了公允反映。
一、评估目的：本次评估是为确定儋州市城市建设投资有限公司拟转让其拥有的东坡公司全部股权提供市场价值参考依据。
二、评估范围与对象：东坡公司全部资产及负债。具体包括流动资产、无形资产及流动负债。
三、评估基准日：2009 年10 月 30 日。
四、评估原则：遵循独立性、自主性、客观性、科学性、专业性的工作原则；遵循产权主体变动的原则；遵循持续经营的原则；替代原则、模拟公开市场原则等经济原则。
五、评估方法：本次评估采用成本加和法（资产基础法），所选用的价值类型为市场价值。
六、评估结论：截止 2009 年 10 月 30 日，纳入本次评估范围的全部资产及负债在评估基准日：资产账面值 22,149.29 万元，评估价值
34,714.92 万元，增值额 12,565.63万元，增值率 56.73%；负债账面值
17,169.17 万元， 负债评估值 17,169.17 万元;账面净资产价值————————————————————————————————————————————————
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
4,980.12 万元，净资产评估价值 17,545.75 万元,增值额 12,565.63 万元，增值率 252.32%。详见下表：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 4,694.62 4,694.62
2 非流动资产 17,454.67 30,020.30 12,565.63 71.99
3 其中:长期股权投资
固定资产
5 无形资产 17,454.67 30,020.30 12,565.63 71.99
6 资产总计 22,149.29 34,714.92 12,565.63 56.73
7 流动负债 17,169.17 17,169.17
8 非流动负债
9 负债合计 17,169.17 17,169.17
10 净资产（所有者权益） 4,980.12 17,545.75 12,565.63 252.32
七、评估结果有效期一年，自评估基准日 2009 年 10 月 30 日起计算，至 2010 年 10月 29 日止。自 2010 年 10月 30 日起评估结果无效。
八、本报告评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交资产评估主管机关核准或备案使用。
九、本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本机构不向他人提供或公开；除非事先征得本机构书面同意，对于任何其他用途、或被出示或掌握本报告的其他人所使用，本评估机构均不予承认亦不承担任何责任。
十、本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
十一、提请报告使用者重点关注本报告特别事项说明叙述的相关内容。
十二、评估报告提出日期：2009 年11 月 6 日。
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
（此页无正文）
北京中科华资产评估有限公司 中国注册资产评估师：
法人代表：曹宇 中国注册资产评估师：
　
北京市海淀区苏州街49号 二○○九年十一月六日————————————————————————————————————————————————
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
北京中科华资产评估有限公司
中科华评报字［2009］第 P108 号
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目
资 产 评 估 报 告 书
海南儋州东坡雅居置业有限公司：
北京中科华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对儋州市城市建设投资有限公司拟进行股权转让所涉及的海南儋州东坡雅居置业有限公司（以下简称“东坡公司”）全部股权价值进行了评估工作。本公司评估人员按照公认必要的评估程序对委托评估的资产施行
了实地核查、市场调查与询证，对委估资产在2009 年10 月 30 日在持续经营前提下所表现的市场价值做出了公允反映。现将本次资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者概况
（一）委托方概况
1.企业名称：海南儋州东坡雅居置业有限公司
2.住 所：海南省儋州市国土环资局四楼
3.法定代表人：林月兵
4.注 册 号: 469003000017918
5.注册资金： 人民币伍仟万元
6.公司类型：有限责任公司(国有独资)
7.经营范围： 房地产开发，园林绿化，市政设施建设，土地储备与整理 (凡须行政许可的项目凭许可证经营)。
（二）、产权持有者概况
1.企业名称：儋州市城市建设投资有限公司
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2.住 所：儋州市政府办公大楼内
3.法定代表人： 周诗桐
4.注 册 号: 69003000007137
5.注册资金： 人民币伍仟万元
6.经济性质： 有限责任公司(法人独资)
7.经营范围： 城市综合开发经营、市政基础设施建设。
产权持有者拥有委托方 100%的股权。
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为政府监管部门、证券监管部门和股东等依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、评估目的
本次评估目的系为确定儋州市城市建设投资有限公司拟转让其拥有的东坡公司全部股权价值提供市场价值参考依据。
三、评估范围和对象
（一）评估对象
本次评估对象为东坡公司的全部资产及负债。
（二）评估范围
本次评估范围为东坡公司的全部资产及负债。根据委托方填报的资产评估申报表，资产总额账面价值 221,492,865.53 元，负债总额账面价值
171,691,651.83 元，具体详见下表：
截止日期：2009年10月30日 金额单位：人民币元
资产 数额 负债及所有者权益 数额
流动资产: 流动负债:
货币资金 6,946,213.70 应付帐款 154,237,836.00
其他应收款 40,000,000.00 应交税费 17,333,815.83
其他应付款 120,000.00
流动资产合计 46,946,213.70 流动负债合计 171,691,651.83
非流动资产: 非流动负债合计
无形资产 174,546,651.83
非流动资产合计 174,546,651.83 负债合计 171,691,651.83
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资产总计 221,492,865.53 股东权益总计 49,801,213.70
本次评估范围与评估业务委托书约定的评估范围一致，凡列入表内的资产、负债以及截止评估基准日企业会计报表上载明的资产、负债均在本次评估范围之内。
（三）主要资产的产权状况
委托方申报评估的主要资产为土地使用权，该土地使用权已领取儋
国用（2009）第1142 号《国有土地使用权证书》，土地使用权面积 625801.1
平方米，用途为城镇混合住宅，终止日期至 2079 年 10月 19 日。
本公司不具有对被评估资产法律权属确认或发表意见的能力，也不具有对被评估资产法律权属提供保证的能力。
四、价值类型及其定义
（一）本资产评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：所谓市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各
自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值反映市场整体而不是某些市场主体对资
产价值的认识和判断。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2009 年 10月 30 日。一切计价标准均为基准
日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。
此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由本公司与委托方协商确定。
六、评估依据
㈠行为依据
1、海南儋州东坡雅居置业有限公司与北京中科华资产评估有限公司签————————————————————————————————————————————————
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要订的业务委托书；
㈡法律法规依据
1、中国资产评估协会中评协[1996]23号《资产评估操作规范意见》(试行)；
2、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
3、《中华人民共和国公司法》；
4、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令29号）；
6、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令）；
8、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；
（三）评估准则依据
1、财政部财企[2004]20号《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业道德准则――基本准则》；
2、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――不动产》、《资产评估价值类型指导意见》；
3、《企业国有资产评估报告指南》（2009年7月1日起施行）；
4、中国资产评估协会[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
（四）权属依据
1、土地使用权证等权证资料；
2、委托方提供的会计账簿、报表、记账凭证；
3、委托方填妥的申报资产、负债、所有者权益的明细表；
4、委托方提供的有关协议、合同书等。
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（五）取价依据
本项目我们主要选用资产基础法进行了评估，对于土地使用权评估方法涉及到有关数据的求取和各种计算参数的确定，主要依据以下文件和资料：
1、委托方提供的《资产评估申报表》等；
2、财政部《全国资产评估参数资料选编》；
3、《最新资产评估常用数据及参数手册》；
4、儋州市人民政府近期公布的基准地价；
5、市场调查和现场勘察询价取得的资料、价格信息及评估所需其他资料。
6、中准会计师事务所有限公司中准审字（2009）第5043号审计报告
七、评估方法
企业价值评估的基本方法通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的
基础上确定评估对象价值的评估思路。
市场法是将被评估企业与可比较的参考企业，即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较，以参考企业的交易价格为基础，通过调整修正后确定其价值的评估方法。常用的两种市场法是参考企业比较法和并购案例比较法。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据源于市场的特点。但运用市场法需获得可比的市场交易参照物。
收益法是将被评估企业的预期未来收益用适当折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法以决定企业内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础来评价企业价值，其反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。但预测企业未来收益和选取折现率难度较大，采用收益法需要一定的市场基础条件。
1、评估方法的选择
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按照《资产评估准则-基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基础法。由于东坡公司刚于2009年10月10日设立，无历史的经营财务资料可供参考，未来盈利状况无法确定，因而不能采用收益法进行评估。同时，考虑到市场环境和信息条件的限制，我们很难在市场上找到与被评估企业类似的参照物及交易案例，因此，也不宜采用市场比较法。基于上述情况，本次采用资产基础法评估。
2、资产基础法的评估介绍
资产基础法是对拟评估的各单项资产分别进行评估，并对各单项资产及负债的评估结果进行汇总，得出评估结论的一种评估方法。根据各单项资产的性质不同须选用不同的评估方法，现将各单项资产的评估方法阐述如下：
（1）、关于流动资产的评估
根据产权持有者流动资产的具体情况，本次评估主要采用成本法、现行市价法等方法进行评估。
①货币资金
对现金进行实地盘点，以实盘数倒推出评估基准日的实存数作为评估值；银行存款先与银行对帐单及余额调节表核对，且向银行发询证函取证后，按核对无误后的帐面值作为评估值。
②其他应收款
通过核实原始凭证，了解应收款项的业务内容、发生时间，核实账面余额的数值，通过账龄分析并结合企业应收款项的实际状况，对所能形成相应资产的权益和收回可行性进行分析判断。具体为:在执行上述程序后，首先对其他应收款进行个别认定;在个别认定的基础上，对其它不能明确坏账损失的账项，与审计机构协商，并结合企业实际情况，依据共同认定的账龄分析原则，判断可能形成的坏账损失，最终确认评估结果。经审，由于债权发生时间较短，债务方对债务无异议，故以账面价值确定评估值。
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（2）、关于土地使用权的评估
鉴于本次评估的宗地用途明确，各项参数指标在土地出让合同中规定非常明确，本次评估拟采用基准地价系数修正法和假设开发法综合确定宗地评估值。
所谓基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
所谓假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、管理费、利息、利润、税金和销售税费等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格的一种方法。
（3）、关于负债的审核
负债为流动负债，包括应付账款、应交税费和其他应付款等科目。根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的账面值作为其评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签订的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作始于 2009 年 10 月 30 日，结束于 2009年 11 月6 日，整个评估工作分五个阶段进行：
㈠资产评估前期工作阶段
本阶段由业务受理、制订计划和指导委托方及资产占有单位申报资料等内容组成。
1、业务受理阶段
项目接洽，明确评估事项；查勘评估对象及查看有关评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日的基础资料；风险评价；签订资产评估业务约定————————————————————————————————————————————————
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2、前期准备工作
组成资产评估项目小组；在前期调查的基础上，通过对评估目的、评估对象、评估范围及评估的价值类型的要素分析；制定综合评估计划编制资产评估程序计划。
3、指导委托方及资产占有单位进行资产评估准备工作
委托方积极准备与资产评估的法律、经济技术文件资料；组织力量对委托评估范围内的资产进行清查，做到账账相符，账表相符和账实相符；对清查中发现的盘盈盘亏等问题按权限做妥善处理。并在清查处理的基础上，按评估机构的要求，在评估人员的协助或指导下填好各类资产清查评估申报表评估。
㈡清查核实资产阶段
1、评估人员进入现场后，首先对企业提供的各类资产原始评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修正和补充，请企业在修正后的原始明细表上盖章，作为评估原始依据。同时了解企业财务会计制度和内部管理制度，特别是企业的资产管理制度，听取企业有关人员对待评资产历史与现状的介绍。
2、按专业分组，对企业申报的各项资产进行核实，对企业申报的实物资产进行现场核实，掌握了解资产经营运转、管理情况，对资产进行勘查、记录，作出现场勘查记录表。
3、评估对象法律权属调查
对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，核对了产权证明资料、项目转让合同、经营合同等资料的原件。
4、分析、整理评估资料的过程和情况
评估人员查阅各类技术资料、图纸、原始凭证；查阅工程概预算及决算资料；调阅资产移交清册、购置合同或发票等资料；对所取得的评估资料进行专业分析，以确定其对评估值的影响。
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㈢评定估算阶段
1、根据委估资产的特点，选择制定具体的评估方法；
2、查阅委估资产的产权证明文件、购建协议等有关资料；
3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；
4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
㈣评估结果汇总阶段
1、根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
2、撰写评估说明与评估报告。
3、内部复核。由审核委员会对资产评估报告书、评估明细表及评估说明进行审核，并根据审核意见进行修改、补充。
㈤提交评估报告阶段
根据评估工作情况，向委托方提交资产评估报告书初稿，在遵守评估规范、指南和职业道德原则下，认真对待委托方提出的意见，并作必要的修改，经企业确认无误后，履行会签手续，并加盖公章，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
1、假设企业的资产在评估基准日后不改变用途仍持续使用。
2、假设企业的经营者是负责的，且管理层有能力担当其职务。
3、除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律法规。
4、假设企业提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
5、有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
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6、被评估企业所在的行业、地区及中国社会经济环境不发生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。
7、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成对企业重大不利影响。
十、评估结论
我们依照国家有关法律法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘察、核实以及产权验证的基础上，经过认真的调查研究，评定估算，完成了在当时情况下我们认为必要的程序，在此基础上对东坡公司委估资产于 2009 年 10 月 30 日所表现的市场价值发表如下意见：
经评估，纳入本次评估范围的全部资产及负债在评估基准日：资产账面值 22,149.29万元，评估价值 34,714.92万元，增值额 12,565.63 万元，增值率 56.73%；负债账面值17,169.17 万元， 负债评估值 17,169.17 万元;账面净资产价值 4,980.12 万元，净资产评估价值 17,545.75 万元,增值额
12,565.63 万元，增值率 252.32%。详见下表：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 4,694.62 4,694.62
2 非流动资产 17,454.67 30,020.30 12,565.63 71.99
3 其中:长期股权投资
固定资产
5 无形资产 17,454.67 30,020.30 12,565.63 71.99
6 资产总计 22,149.29 34,714.92 12,565.63 56.73
7 流动负债 17,169.17 17,169.17
8 非流动负债
9 负债合计 17,169.17 17,169.17
10 净资产（所有者权益） 4,980.12 17,545.75 12,565.63 252.32
十一、特别事项说明
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以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
1、本评估报告是以评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件作为基础，反映评估对象在本次评估目的下，公开市场原则确定的公允市价。没有考虑到将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。
2、根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》等相关规定，委托方和产权持有者等相关当事方，应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，注册资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意见的权利和能力，故我们的评估人员在估价现场已适当地关注了评估对象法律权属情况，实施了收集和核对评估对象法律权属证明文件的评估程序。
3、上述评估结果是建立在产权持有者提供给评估人员的产权证明文件、财务资料及其他有关评估资料之客观、真实、完整和准确的基础上。如果产权持有者提供的上述资料中存在虚假或隐瞒事实的情况，上述评估结果无效。
4、本次资产评估是为了满足产权持有者转让股权的需要，由注册资产评估师对评估对象价值进行估价并提供专业咨询意见。请委托方和相关当事方注意，该资产评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不承担有关当事人决策的责任。
5、本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
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6、我们注意到，截止评估基准日，海南东坡雅居置业有限公司通过挂牌竞买方式受让的土地使用权已取得了国有土地使用证，但土地出让金及相关税费尚未支付。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明
☆ 1、对于本报告中被评估资产的法律描述，我们按准则要求进行了一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上交易的。
2、本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3、本评估报告是根据所设定的目的和用途而出具的，不能应用于其他
目的或用途。本评估报告全部或其中部分内容在没有取得本公司书面同意前不得传播给第三方，也不得被抄录或见诸任何媒体上。
4、本评估报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估报告中所陈述的特定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途，并不得与其他评估报告混用。
5、本评估报告仅供报告中明确的报告使用人使用，不得被第三方使用或依赖。本公司对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。
6、本评估报告中的估算是在假定所有重要的和潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方之间充分揭示的前提下做出的。
7、本评估报告所揭示的评估结论系根据本报告所阐明的原则、依据、假设和限制条件、方法和程序，在所评估资产于评估基准日之状况和外部经济环境保持不变的前提下，对本报告所定义的资产价值类型所提出的公允估值意见。当前述原则、前提发生变化时，评估结论一般会失效。
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
8、按国家现行资产评估有关法规，本评估报告所揭示的评估结论是对评估基准日2009年10月30日所评估资产价值的客观公允反映，本评估报告书有效期为一年，自评估基准日2009年10月30日起计算，至2010年10月29
日止。超过2010年10月30日需重新进行资产评估。
9、本评估报告包含若干备查文件及资产评估说明和评估明细表，所有备查文件和评估明细表亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估
目的使用，在评估机构签字盖章后，方可按照现价法律法规的规定产生法律效力。
10、本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本机构不向他人提供或公开;除非事先征得本机构书面同意，对于任何其他用途、或被出示或掌握本报告的其他人所引用，本评估机构均不予承认亦不承担任何责任。
11、本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
十三、评估报告评估基准日期后重要事项
评估人员没有发现本次评估基准日至评估报告提出日发生的可能影响
评估结论的重大事项。 当出现下列情况时，不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
十四、评估报告提出日期
本资产评估报告书正式提出日期为 2009 年 11月 6 日。
谨此报告!
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
（此页无正文）
北京中科华资产评估有限公司 注册资产评估师：
法人代表：曹宇 注册资产评估师：
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
　
北京市海淀区苏州街 49 号 二○○九年十一月六日
备 查 文 件
1、委托方营业执照；
2、委托方承诺函；
3、有关产权证明文件复印件及中准会计师事务所有限公司审计报告；
4、资产评估机构和注册评估师承诺函；
5、资产评估机构资格证书复印件；
6、资产评估机构营业执照复印件；
7、签字资产评估师资格证书复印件；
8、委估资产相片；
9、资产评估明细表。
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 摘要
海南儋州东坡雅居置业有限公司股权价值
资产评估说明
中科华评报字[2009]第 P108 号
报告提出日期：2009 年 11 月 6 日
（共二册 第二册）
评估机构：北京中科华资产评估有限公司
地 址：中国北京市海淀区苏州街 49 号
电 话：(010)62520868 62547564
传 真：(010)62536723 邮编:100080
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北京中科华资产评估有限公司 20
海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目
资产评估说明目录材料一：关于《资产评估报告书评估说明》使用范围的声明-----------------------001
材料二：关于进行资产评估有关事项的说明---------------------------------------------003
材料三：资产清查核实情况说明----------------------------------------------------------------009
材料四：评估依据的说明---------------------------------------------------------------------------014
材料五：各类资产负债评估说明----------------------------------------------------------------017
1、流动资产---------------------------------------------------------------------------------------018
2、无形资产（土地使用权）评估说明--------------------------------------------------021
3、负债评估说明-------------------------------------------------------------------------------035
材料六：收益法或市场法验证评估说明-----------------------------------------------------039
材料七：评估结论及其分析 ---------------------------------------------------------------------041
北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料一：使用范围的声明材料一
关于《资产评估报告书评估说明》使用范围的声明——————————————————————————————————————————————————
地 址：中国·中国北京市海淀区苏州街49 号 电话：(010)62520868 62547564 传真：(010)62536723
北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料一：使用范围的声明
关于《资产评估说明》
使用范围的声明
本《资产评估说明》仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机
构工作之用。非为法律、行政法规规定，本材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和
个人，也不得见诸于公开媒体。

评估机构：北京中科华资产评估有限公司
二○○九年十一月六日——————————————————————————————————————————————————
地 址：中国·中国北京市海淀区苏州街49 号 电话：(010)62520868 62547564 传真：(010)62536723
北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料二：关于进行资产评估有关事项的声明材料二
关于进行资产评估有关事项的说明——————————————————————————————————————————————————
地 址：中国·中国北京市海淀区苏州街49 号 电话：(010)62520868 62547564 传真：(010)62536723
北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料二：关于进行资产评估有关事项的声明
关于进行资产评估有关事项的说明
根据财政部财评字(1999)91 号文件规定，现将应由委托方撰写的有关事项说明陈述如下，以供资产评估行政管理部门审查核准评估报告时之用。
一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者简介
（一）、委托方
1.企业名称：海南儋州东坡雅居置业有限公司
2.住 所：海南省儋州市国土环资局四楼
3.法定代表人：林月兵
4.注 册 号: 469003000017918
5.注册资金： 人民币伍仟万元
6.公司类型：有限责任公司(国有独资)
7.经营范围： 房地产开发，园林绿化，市政设施建设，土地储备与整理 (凡须行政许可的项目凭许可证经营)。
（二）、产权持有者
1.企业名称：儋州市城市建设投资有限公司
2.住 所：儋州市政府办公大楼内
3.法定代表人： 周诗桐
4.注 册 号: 69003000007137
5.注册资金： 人民币伍仟万元
6.经济性质： 有限责任公司(法人独资)
7.经营范围： 城市综合开发经营、市政基础设施建设。
产权持有者拥有委托方100%的股权。
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为政府监管部门、证券监管部门和股东等依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、关于评估目的说明
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料二：关于进行资产评估有关事项的声明
本次评估根据儋州市城市建设投资有限公司股权转让的需要，而委托北京中科华资产评估有限公司对纳入本次评估范围的本公司全部资产和相关负债进行合理、公允估价，为上述经济行为提供市场价值参考依据。
三、关于评估范围的说明
（一）评估对象
本次评估对象为本公司股东全部权益资产。
（二）评估范围
本次评估范围为本公司全部资产和负债。具体资产和负债账面值详见下表：
截止日期：2009年10月30日 金额单位：人民币元
资产 数额 负债及所有者权益 数额
流动资产: 流动负债:
货币资金 6,946,213.70 应付帐款 154,237,836.00
其他应收款 40,000,000.00 应交税费 17,333,815.83
其他应付款 120,000.00
流动资产合计 46,946,213.70 流动负债合计 171,691,651.83
非流动资产: 非流动负债合计
无形资产 174,546,651.83
非流动资产合计 174,546,651.83 负债合计 171,691,651.83
资产总计 221,492,865.53 股东权益总计 49,801,213.70
本次评估范围与评估业务委托书约定的评估范围一致，凡列入表内的资产以及截止评估基准日企业会计报表上载明的资产均在本次评估范围之内。
四、关于评估基准日的说明
1、本次评估基准日为:2009年10月30日。
2、本次评估基准日由本公司确定。
3、受托评估的北京中科华资产评估有限公司于2009年10月30日进驻本公司从事评估工作，以 2009 年 10 月 30 日作为评估基准日比较接近评估工作日，且与财务审计基准日相一致，有利于委托方能更好地提供评估工作所需的财务会计资料，更真实地反映资产实际情况，提高其可信度。
4、本公司已对相应的经济业务按权责发生制原则核算到评估基准日。
五、关于可能影响评估结果的重大事项
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料二：关于进行资产评估有关事项的声明
截止评估基准日，本公司通过挂牌竞买方式受让的土地使用权已取得了国有
土地使用证，但土地出让金及相关税费尚未支付。
六、资产及负债清查情况说明
现将本公司根据本次评估而组织开展的资产及负债清查的情况和结果说明如
下：
1、列入清查范围的资产及负债的种类、账面金额、产权状况、实物资产分布地点及特点：
资产及负债的清查范围已如前述；产权无争议。
2、清查工作的组织，时间计划，实施立案：
⑴组织机构：公司负责人担任清查小组组长，成员由各归口部门的主管领导担任。
⑵时间计划：按资产评估的要求，安排在评估基准日后2个工作日内进行。
⑶范围和对象
①范围
在会计报表中反映的各项资产如无形资产和往来账项等。
②对象
A、流动资产
B、无形资产
⑷工作方案
①盘点、清查前的准备工作
A、为保证盘点质量，财务等部门必须1天内完成货币资金的清点工作。
⑸其他事项
①凡参加货币资金点清查的工作人员必须坚守岗位，配合领导小组及验收部门随时抽查。
②盘点表所列项目和内容必须写齐全，如有数据更改，必须在错误的数字上加盖更改者私章。
③对无效、失效资产要注明账内、账外、账外资产要单独制表如实上报。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料二：关于进行资产评估有关事项的声明
⑹账务调整后编制财务报表，在此基础上填列资产评估申报明细表。
3、清查核实所采取的措施主要采取账账核对、账实核对。
4、根据清查情况和国家有关法规、制度、办法，对资产和负债账面值清查情况如
下：
⑴、流动资产合计46,946,213.70元。其中：货币资金6,946,213.70元，其他应收款40,000,000.00元，经清查，无异常情况。
⑵、无形资产为土地使用权，账面价值为174,546,651.83元。该土地使用权已领取儋国用（2009）第1142号《国有土地使用权证书》，土地使用权面积625801.1平方米。
⑶、流动负债合计171,691,651.83元。其中应付账款154,237,836.00元，应交税费17,333,815.83元，其他应付款120,000.00元，经清查，无异常情况。
七、资料清单：
根据资产评估工作的要求，我们已向评估机构提供以下资料：
1、本公司评估基准日的资产负债表及明细表；
2、产权证明文件；
3、部分重大合同、协议等；
4、营业执照复印件；
5、评估机构要求的其他资料。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料二：关于进行资产评估有关事项的声明
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委托方：海南儋州东坡雅居置业有限公司
法定代表人：
二００九年十一月一日——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料三：清查核实情况说明材料三
企业清查和资产评估机构抽查核实情况——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料三：清查核实情况说明
清查资产核实情况
按照资产评估工作的要求，并根据委托方提供的资产评估申报表的内容，对海南儋州东坡雅居置业有限公司审计后的资产和负债进行了全面清查、核实。现将资产清查核实情况说明如下：
一、资产清查核实内容
我公司评估人员于2009年10月30日至2009年11月2日在海南儋州东坡雅居置业有限公司进行资产清查、登记造册、列出资产清查评估明细表的基础上，随同该公司有关人员一起，实地对委托评估声明中确定的在评估基准日2009年10月30日审计后的全部资产及负债进行了清查核实。本次清查核实资产类型包括：流动资产、无形资产和流动负债。清查核实的主要内容包括：清查核实资产的类型、形成背景及过程、权属状况、账面值的构成、资产分布地点、资产数量及其品质、技术价值特征、以及企业的历史经营状况、财务状况、盈利能力和持续经营条件等。清查核实前，各类资产的账面价值如下：
单位：人民币元
资产 数额 负债及所有者权益 数额
流动资产: 流动负债:
货币资金 6,946,213.70 应付帐款 154,237,836.00
其他应收款 40,000,000.00 应交税费 17,333,815.83
其他应付款 120,000.00
流动资产合计 46,946,213.70 流动负债合计 171,691,651.83
非流动资产: 非流动负债合计
无形资产 174,546,651.83
非流动资产合计 174,546,651.83 负债合计 171,691,651.83
资产总计 221,492,865.53 股东权益总计 49,801,213.70
二、实物资产的特点及分布情况
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料三：清查核实情况说明
本次评估范围内的实物资产主要是为土地使用权，其账面值占本次评估资产的
78.80%%。该土地使用权于2009年10月29日取得儋国用（2009）第1142号《国有土地使用证》，座落在儋州市那大城区国盛路北侧，北至国盛路，东至规划路，西至西联农场胶林，南部为三角形顶端，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为625801.1平方米，终止日期为2079年10月19日。
上述宗地大体上呈三角形，国盛路为双向六车道的主干道,该地块临国盛路较长,为三角形的底边，西南方向的大部和东南方向的小部的三角形两边均与国营西联农场橡胶林为界，北隔国盛路与儋州市那大镇中心广场(目前为海南省在建最大的文体广场,该广场将是今年海南岛欢乐节主会场)为邻。
三、影响资产清查的事项
被评估资产的清查，在海南儋州东坡雅居置业有限公司的财务人员和管理人员的配合下，评估工作有效开展。对于明细表中所列示的资产基本上都进行了清查。在清查过程中未发现存在有影响资产清查的事项。
四、资产清查的过程与方法
1、资产清查的主要过程
1.1我公司接受海南儋州东坡雅居置业有限公司委托后，遂组织了由注册资产评估师等各类专业人员组成的评估小组，首赴海南儋州东坡雅居置业有限公司了解情况。根据海南儋州东坡雅居置业有限公司意见和评估目的，确定了评估范围和对象以及评估基准日，并指导海南儋州东坡雅居置业有限公司有关人员进行评估前的准备工作。本公司则在初步了解情况的基础上，进行了时间安排，制定了《海南儋州东坡雅居置业有限公司评估作业方案》。
1.2海南儋州东坡雅居置业有限公司自查：我公司指导海南儋州东坡雅居置业有限公司进行自查，提出自查要求，由海南儋州东坡雅居置业有限公司按财评字[1999]91
号《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》的要求，填制各类资产、负债清查评估明细表，撰写《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料三：清查核实情况说明
1.3清查核实：2009年10月30日至2009年10月2日我公司评估人员进入工作现场勘察与收集有关资料，与海南儋州东坡雅居置业有限公司有关人员一起对列入评估范围的资产和负债逐一进行核对检查。主要实地勘察了解土地使用权的地理位置、开发程度等情况，对全部实物资产进行了盘点，并了解其新旧程度等情况。通过清查核实，以证实资产清查评估明细表上所列数据的客观性、真实性和合法性。
1.4汇总分析：汇总清查结果，分析资产清查的范围和深度是否符合评估的要求，是否与本次评估经济行为涉及的资产范围一致，能否保证评估结论的公正性、合法性，并撰写《资产清查核实情况说明》。
2、资产清查的方法
以海南儋州东坡雅居置业有限公司提供的资产清查评估明细表和2009年10月30
日资产申报表为基础，对评估涉及的资产和负债进行逐项清查。实物资产清查核实首先进行账表、账账核实，即勾稽核实资产负债表、会计总账、明细账和资产清查评估明细表的相应数量、金额；其次账实核实，即核实海南儋州东坡雅居置业有限公司实际拥有资产与资产清查评估明细表是否相符，如不符则按实有资产数量进行调整；三是核实有关产权，若有不符，由海南儋州东坡雅居置业有限公司提供相应证明，据此进行调整。
对货币资金的清查，对现金进行实地盘点，以实盘数倒推出评估基准日的实存数作为评估值；银行存款先与银行对帐单及余额调节表核对，且向银行发询证函取证后，按核对无误后的帐面值作为评估值。
对往来款项，债权、债务等资产的清查方法是核对、分析、函证、替代测试、判断等。核对账表，分析账龄及经济业务往来情况，实施函证或替代测试，判断项目的真实性、合法性及权利义务实现的可能性。
对土地使用权，主要查阅土地使用权属证明，明确其权属状况；现场逐幅勘测宗地区域环境、充分考虑地形地貌、“六通一平”开发利用程度、公共设施、交通便捷度、产业集聚规模等影响地价的区域和个别因素，并做出现场记录。选定地价评估方法，搜集有关基准地价和修正系数、开发成本、同类参照地块评估基准日或相近时期的交易案例等资料。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料三：清查核实情况说明
对负债科目，我们主要采用查账核实的办法核实会计记录的完整性真实性和准确性。并查阅了相关合同和文件，抽查了部分原始凭证。对于负债科目，我们特别注意清查核实负债是否为企业的真实债务等。
五、清查调整说明
在本次评估前，会计师对海南儋州东坡雅居置业有限公司2009年10月30日的财务状况进行了审计并出具了审计报告。我公司评估师在会计师审计的基础上对评估范围内的海南儋州东坡雅居置业有限公司资产和负债进行清查核实和评估，经评估人员清查后，未发现存在需要进行账务调整的事项。
六、资产清查结论
1、评估人员遵循企业账户处理的合理性，维护资产的存在性、所有权归属以及资产分类是否符合评估要求等原则，对企业的资产、负债进行清查后，对资产的账面值进行了清查调整。清查调整结果业经海南儋州东坡雅居置业有限公司及股东确认。
资产清查调整结果汇总表
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 账面调整值 调整后账面值
一 流动资产合计 46,946,213.70 46,946,213.70
货币资金 6,946,213.70 6,946,213.70
其他应收款 40,000,000.00 40,000,000.00
二 无形资产 174,546,651.83 174,546,651.83
三 资产总计 221,492,865.53 221,492,865.53
四 流动负债合计 171,691,651.83 171,691,651.83
应付账款 154,237,836.00 154,237,836.00
应交税费 17,333,815.83 17,333,815.83
其他应付款 120,000.00 120,000.00
五 负债合计 171,691,651.83 171,691,651.83
六 净资产 49,801,213.70 49,801,213.70
2、我们注意到，截止评估基准日，海南儋州东坡雅居置业有限公司通过挂牌竞买方式受让的土地使用权已取得了国有土地使用证，但土地出让金及相关税费尚未支付。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料三：清查核实情况说明——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产有限公司 评估说明材料四：评估依据说明材料四
评估依据的说明
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北京中科华资产有限公司 评估说明材料四：评估依据说明
评 估 依 据 说 明
北京中科华资产评估有限公司接受海南儋州东坡雅居置业有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对其纳入评估范围的海南儋州东坡雅居置业有限公司全部资产及相关负债进行了评估工作。本次评估的主要依据有：
一、行为依据
1．海南儋州东坡雅居置业有限公司与北京中科华资产评估有限公司签订的业务委托书。
二、法律法规依据
1、中国资产评估协会中评协[1996]23号《资产评估操作规范意见》(试行)；
2、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
3、《中华人民共和国公司法》；
4、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令29号）；
6、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55 号令）；
8、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；
三、评估准则依据
1、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业道德——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产有限公司 评估说明材料四：评估依据说明准则――基本准则》；
☆ 2、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――不动产》、《资产评估价值类型指导意见》；
3、《企业国有资产评估报告指南》（2009年7月1 日起施行）；
4、中国资产评估协会[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
四、权属依据
1、土地使用权证等权证资料；
2、委托方提供的会计账簿、报表、记账凭证；
3、委托方填妥的申报资产、负债、所有者权益的明细表；
4、委托方提供的有关协议、合同书等。
五、取价依据
本项目我们主要选用资产基础法进行了评估，对于土地使用权评估方法涉及到有关数据的求取和各种计算参数的确定，主要依据以下文件和资料：
1、委托方提供的《资产评估申报表》等；
2、财政部《全国资产评估参数资料选编》；
3、《最新资产评估常用数据及参数手册》；
4、儋州市人民政府近期公布的基准地价；
5、市场调查和现场勘察询价取得的资料、价格信息及评估所需其他资料。
六、参考资料及其它
1、中准会计师事务所有限公司中准审字（2009）第5043号审计报告；
2、其它有关资料。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明材料五
各项资产、负债评估说明——————————————————————————————————————————————————
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流动资产评估说明
一、企业主要会计政策
贵公司以公历一月一日起至十二月三十一日止为一个会计年度，会计核算以权责发生制为记帐原则，各项资产均以取得时的实际成本计价。
二、评估依据
1、国务院发布的《国有资产评估管理办法及其实施细则》;
2、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见》(试行)
3、《企业会计制度》、《企业会计准则》;
4、国家及地方现行价格、税收政策;
5、流动资产评估申报表;
6、委托方提供的明细帐及有关的会计报表;
7、委托方提供的相关原始凭证、协议、合同等资料;
8、其他与评估有关的资料。
三、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段:
第一阶段:准备阶段
对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表规范格式，按照评估规范化要求，指导企业填写各类资产评估申报明细表。
第二阶段:现场调查阶段
由企业有关人员介绍流动资产的情况。
根据企业提供的流动资产的申报表，评估人员进行了清查验证，抽查了总账、明细账和凭证。
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第三阶段:综合处理阶段
将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据库;遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，采用适当的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应资产评估汇总表;提交资产评估技术说明。
四、评估范围
评估基准日列入本次评估范围的流动资产为海南儋州东坡雅居置业有限公司的各项流动资产，具体包括:货币资金和其他应收款。上述各项资产在评估基准日账面值和调整后账面值如下所示:
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 调整后帐面价值
货币资金 6,946,213.70 6,946,213.70
其他应收款 40,000,000.00 40,000,000.00
流动资产合计 46,946,213.70 46,946,213.70
五、评估方法
评估方法的选择一是取决于评估目的，二是依据不同类型流动资产的特点确定
；
具体原则是：
（一）根据流动资产的不同特点，从评估角度将流动资产进行分类：
A、货币资金类：包括现金和银行存款；
B、债权类：主要为其他应收款；
（二）根据上述分类确定每类资产的评估方法
1、货币资金类；
现金的评估，主要对现金进行实地盘点，以实盘数倒推出评估基准日的实存数
作为评估值。
银行存款和其他货币资金的评估，主要根据核实后的帐面价值进行。将银行存
款和其他货币资金与银行对帐单、资金对账单及余额调节表核对，且向银行发询证
函取证后，按核对无误后的帐面值作为评估值。
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2、债权类
主要为其他应收款，通过我们与企业主管人员对其逐项了解具体情况，其账龄
发生时间较短，没有回收风险，按审核无误的帐面值作为评估值。
（三）评定估算，产生评估结论。
对各项评估结果进行汇总分析，并与被评估企业有关人员交换意见后，根据初步意见进行必要的调整，据此产生评估结论。
六、评估说明
1、货币资金帐面值为6,946,213.70元，分类说明如下：
①、现金帐面值为 4,266.20 元，与评估现场工作日实地盘点数并倒推至评估基准
日的数额一致，故评估值同帐面值；
②、银行存款帐面值 6,941,947.50 元，为企业在当地银行开立账户存储的款项，为人民币存款，计两个银行账户。评估人员收集了开户银行的基准日对账单和银行存款余额调节表，以银行对账单余额同企业银行存款日记账余额核对，经调节后余额核对相符，对各项未达账项进行了逐项核实，未发现影响净资产的重大事项，且与各开户银行询证函的回函结果一致，故按核实后的帐面值确定评估值。
2、其他应收款帐面净值 40,000,000.00 元，调整后帐面值为 40,000,000.00 元，其中：①、儋州市城市建设投资有限公司10,000,000.00元，发生于2009年10月，系股东借款；②、儋州市国土资源局30,000,000.00元，发生于2009年10月，系购买土地保证金。上述款项经核实无误，以核实后账面值确定评估值。
七、评估结果及分析
1、评估结果
根据以上评估过程和评估方法，评估后得海南儋州东坡雅居置业有限公司的流动资产在评估基准日的评估结果如下：
流动资产评估结果汇总表
科目名称 调整后账面价值 评估值 增减额 增减率
货币资金 6,946,213.70 6,946,213.70
其他应收款 40,000,000.00 40,000,000.00
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流动资产合计 46,946,213.70 46,946,213.70
2、增减值原因分析
流动资产评估结果与其调整后账面价值相比，未出现评估增减变动情况。
土地使用权评估技术说明
一、估价对象及描述
委估宗地座落在儋州市那大城区国盛路北侧，北至国盛路，东至规划路，西至西联农场胶林，南部为三角形顶端。海南儋州东坡雅居置业有限公司于 2009 年 10 月 29 日取得儋国用（2009）第1142号《国有土地使用证》，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为625801.1平方米，终止日期为2079年10月19日。
二、地价影响因素分析
1、一般因素
（1）地理位置
儋州市，位于海南省西北部，地理坐标为北纬 19○11′至 19○52′，东经 108○
56′至 109○46′。东邻临高、澄迈两县，东南与琼中县相连，南界白沙县，西南与昌江县接壤，北濒北部湾，与广西和越南隔海相望。全市总面积3265.18平方公里。
（2）地形、地貌
儋州市地处海南岛西北部丘陵地带，地形以丘陵为主，丘陵占全市面积 76%，平原台地占23·6%，山区占0·4%。地势由东南向西北逐渐倾斜下降，东南高、西北低，南部和东南部属低丘陵区，北部和西北部属滨海平原台地和火熔岩石地。
（3）气候条件
儋州市处于东亚大陆季风气候的南缘，属热带季风气候。
（4）行政区划
儋州市现辖 17 个镇，管理 255 个管区，1446 个村民委员会。境内驻有以下省、部属企事业单位：华南热带农业大学、华南热带作物科学研究院、海南木排热带作物场、南海渔业总公司、松涛水利工程管理局、洋浦港、长坡煤矿和 10 个国营农场（西联、八一、西庆、西培、西华、西流、红岭、龙山、新盈和蓝洋）。
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（5）社会经济状况
自 1978 年实行改革开放以来，儋州市的国民经济和社会各项事业取得了长足的发展。特别是改革开放、海南建省创办经济特区和儋州撤县设市以来，儋州市各族人民全面贯彻执行党的基本路线，确立经济建设为中心的指导思想，实施贸工农旅一起上的发展战略，突出外引内联求发展的工作重点，弘扬“团结实干，争创一流”的进取精神，儋州的经济建设突飞猛进，经济综合实力显著增强，人民生活水平不断提高，先后获得
“全国农林牧渔百强市（县）”、“全国农业生产百强大市（县）”、“全国卫生城市”、“中国民间艺术之乡”、“全国文明示范市”等十多项国家级殊荣。而今儋州市已发展成为海南西部的新兴城市。
（6）交通条件
儋州市现有公路、港口等优良便利的交通条件。海榆西线纵贯境内。省道共9条，其中省干线 4 条（含港外公路、乌那线、波洛线、东白线）共 130·2 公里，县道支线
5 条（那洛线、那南线、新木线、新新线、南王线）共 83·2 公里。儋州市大小港湾有
20多个，其中最大的有洋浦、白马井、新英、龙门、海头等。
（7）房地产市场现状分析
2009 年 1-7 月，海南完成房地产开发投资 145.97 亿元，同比增长 46.7%，同比涨幅居全国第二位，商品住宅完成投资 132.55亿元，同比增长58.1%，同比涨幅居全国第二位。另外，1-6月，海南商品房销售面积270.87万平方米，同比增长15.6%，商品房销售额 157.53 亿元，同比增长 20.1%。其中，7 月份，海南完成房地产开发投资 31.2
亿元，环比上涨 7.62%;商品住宅完成投资 28.69 亿元，环比上涨 7.45%;商品房销售面积53.37万平方米，环比上涨26.35%;商品房销售额30.39亿元，环比上涨29.37%。
儋州市位于海南岛西部，相对东部地区而言，近年来该市房地产市场发展速度较慢，然而随着儋州市和洋浦经济开发区管理合并，今年以来房地产呈现出后来居上的势头，其房地产开发投资规模涨幅较快。
2、区域因素
区域概况：那大镇地处儋州市东南部，地势属丘陵半山区，海拔168.7米。距海口市 139 公里，距三亚市 284 公里。那大镇 2001 年底人口总量为 77187 人，人口增长主要是外来迁入人口。那大镇属儋州市一级乡镇，经济发展速度快，区域优势为各种工业。——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明那大镇有商业服务企业2000多家，社会商品零售额年均1亿元左右。
交通条件：那大镇是海南省西部交通枢纽，“海榆西线”从镇上通过。那大车站每天有多班客车发往海口，一班以上发往省内主要市县。区域内公共交通要道比较完善，镇内有公共汽车往来穿梭。
基础设施条件：那大镇区域内供水、排水系统经改造修建后比较完善，属国家二级供水、排水系统。另外，供电、通讯、煤气及学校、医院等配套设施也比较完善。
环境条件：那大镇人文素质相对其他乡镇比较高，镇内有五所中学、九所小学，还有其他私立学校。该区域属热带季风海洋气候，终年无霜，四季常青，阳光充足，雨量充沛。平均气温24.7℃，年平均降雨量为2300mm左右。
规划限制条件：那大镇目前各种土地用途规划限制条件已基本完成，其中包括商业、住宅、工业、旅游等用地，能充分体现用途管制制度。
3、个别因素
委估宗地用途为城镇混合住宅用地，占地面积 625801.1 平方米。委估宗地大体上呈三角形，国盛路为双向六车道的主干道,该地块临国盛路较长,为三角形的底边，西南方向的大部和东南方向的小部的三角形两边均与国营西联农场橡胶林为界，北隔国盛路与儋州市那大镇中心广场(目前为海南省在建最大的文体广场,该广场将是今年海南岛欢乐节主会场)为邻。
根据评估人员现场调查，该地所处区片现状基础设施开发条件较好，另外,该宗地宗地内外已达到中高配置的“五通一平”开发程度。
三、估价原则及估价方法与过程
(一)、估价原则
1．替代原则：
市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以互相替代，土地市场也是如此。在评估中，依据这一原则，通过调查，选择具有较大可比性的市场交易实例，将其各种条件与待估地块进行比较，经修正后确定待估地块的地价即为替代原则。
2．最有效使用原则：
土地具有用途的多样性，不同利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的利益。所以，土地价格是以地块的效用作最有——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明效发挥为前提的，本评估报告是以城镇混合住宅用地为最有效用地进行评估。
3、变动原则
土地价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中。我们在评估中，注意把握各因素之间的因果关系及其变动规律，不但对将来的地价变动作出准确预测，同时也对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，准确合理进行估价。
4、需求与供给原则
土地与一般商品一样，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。但与此同时，由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，需求与供给都限于局部地区。因此，土地又不能完全根据均衡法则来决定价格。评估中，我们从上述特性出发，充分了解掌握当地土地供求关系，使评估价格尽可能贴近市场交易价格。
5、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调，因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以分析土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。在估价中，我们认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，认真分析其能取得的收益，得出较为准确的价格。
6．综合分析原则
土地价格是多种因素综合影响的结果。在评估中不仅要区分主要影响因素与次要影响因素，各因素影响的方向和具体程度，还要根据对象的特点从不同的角度采用适当的方法，在分解细化的基础上，逐项测算评估，然后将各种方法的测算分析结果加以科学综合，以求得客观、公正、合理的评估价格。
(二)、估价方法与估价过程
（二）1、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市发育状况，并结合项目的具体特点（用地性质）及估价目的，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定在本报告中采用基准地价系数修正法和假设开发法两种评估方法评估估价对象的价格。
（二）2、选择估价方法的依据
1、待估宗地属于拟开发利用土地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，不宜采用成本累加方式得出积算价格来代替城镇混合住宅用地的价格水平，故本次评估不宜选用成本逼近法。
2、待估宗地属于拟开发利用土地，无现实收益，且未来收益也不易于准确量化，考虑到评估的可操作性，故本次评估不采用收益还原法。
3、儋州市近年来经济发展较快，土地市场较活跃，但待估宗地所在区域同类型的交易实例较少，故不采用市场比较法进行评估。
4、待估宗地属于拟开发利用地，开发意图明确，土地潜在开发价值明显，符合假设开发法测算的要求，故可采用假设开发法进行评估。
5、儋州市建立了较为完善的基准地价修正体系，待估宗地在儋州市城镇基准地价覆盖范围之内，因此可采用基准地价系数修正法进行评估。
综上所述，结果评估背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求，经过综合分析，我们决定在本报告中采用基准地价系数修正法及假设开发法进行评估。
（二）3、估价过程
A.运用基准地价系数修正法测算土地价格
基准地价是按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
地价测算公式为：
P=（P0+P1）×（1+ΣA1）×A2
其中：P－待估宗地价格
P0－基准地价
P1－土地开发程度费用差异
A1－区域因素修正
A2－个别因素修正
1、基准地价成果介绍及内涵
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（1）基准地价成果简介
海南省国土环境资源厅于2005年1月19 日以琼土环资函〔2005〕18号《关于同意儋州市公布执行新的城镇基准地价的复函》批准，公告予以实施。
儋州市基准地价的评估基准日为 2003 年 12 月 31 日，分商业、住宅、工业三种用途进行级别划分及地价评估，其中商业用地共为 6 个级别，109 个路线价，住宅用地分
6个级别，236个区片价，工业用地2个级别，28个区片价。
（2）基准地价内涵
基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为 2003 年 12 月 31 日，平均容积率为1.2，出让年期为70年，开发程度为现状条件下的国有出让土地使用权价格。
2、等级区片基准地价确定
根据《儋州市基准地价评估报告》报告中明确，待估宗地属那大镇住宅用地 47 号区片，其对应的住宅用地基准地价为 154 元/平方米，土地级别为四级，因待估宗地土地用途为城镇混合住宅用地，故其基准地价为154×1.15=177.1元/平方米。
3、期日修正
《海南省儋州市基准地价评估报告》以 2003 年 12 月 31 日为评估基准日，根据《海南省城镇地价动态监测报告》，近几年来儋州市住宅用地变化幅度如下：
儋州市住宅用地地价动态监测成果（环比指数）
市县名称 基准日 2006.1.1 2007.1.1 2008.1.1 2008.7.1 2008.12.31 2009.6.30
儋州 2003.12.31 1.08 12.19% 9.22% 9.09% 1.53% 12.26%
则至估价基准日 2009 年 10 月 30 日的交易期日修正系数＝1.08×（1+12.19%）×
（1+9.22%）×（1+9.09%）×（1+1.53%）×（1+12.26%）=1.645。
4、确定待估宗地基础设施开发费差异
土地开发程度费用差异＝待估宗地价格定义中的土地开发程度下的土地开发费用
－基准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用
（1）根据《儋州市基准地价评估报告》，查表获知，待估宗地所在区片基准地价所对应的土地开发程度为 “中配置五通一平”，其开发费设定为完全“五通一平”的 55%，即 90.75 元/平方米（合 6.05 万元/亩）；完全“五通一平”基础设施开发费为 11 万元/亩。
（2）区片基础设施开发程度修正系数确定
评估人员根据现场勘察获得的资料，参照《儋州市基准地价评估报告》中“五通一平开发程度修正系数表”，确定待估宗地所处区片土地开发程度为“高配置”，根据“五——————————————————————————————————————————————————
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通一平开发程度修正系数表”要求，对照表中各项比例修正系数，分别对通路、通电、
通讯、供水、排水及土地平整六个单项进行修正。
五通一平配套程度说明表
高配置（已成体系） 中配置（主干通过） 低配置（接近主干）
项
系数 系数 系数
目 开发情况 开发情况 开发情况
（%） （%） （%）
通 道路畅通，形成网络， 有主干道路通过，但未 接近主干道，有
路 22－30 达到规划设计标准，路 14－22 形成网络。基本能够通 0－14 土路或砂石路
面质量较高 达，路面质量一般。 与主干道相通。

建有变电站，通过地下
通 有输电线路经过，接电
电缆或架杆明线输送电 远离输电线路，
电 10－14 5－10 方便，电力基本能满足 0－5
源。电力供应充分，达 接电不方便。

需要。
到规划设计标准。
通 通讯方便快捷，电话装 电缆、电线经
有主要的通讯电缆、电
讯 10－18 机容量充足，达到规划 5－10 0－5 过，可以接线但
线经过，接线方便。
设计标准。 不方便
有水厂，供水系统呈循
供 邻近水厂或有主要的供 基本靠打井取
环状或树枝状，供水能
水 8－10 4－8 水系统经过，用水条件 0－4 水，用水条件较
满足需要，达到规划设
基本便利 不便利
计标准。
排 建有污水处理厂，雨污 雨污合流，明沟
雨水污水排放条件基本
水 16－22 分流，暗沟排污。达到 10－16 0－10 排污。排水条件
便利，基本能满足需要。

规划设计标准 差。
平 地面基本平整，基本可 地面需经过平
4－6 地面平整，可以利用 2－4 0－2
整 以利用 整，才可以利用
①通路修正系数的确定
待估宗地一面临国盛路，交通条件较好，取修正系数为25% 。
②通电修正系数的确定
待估宗地所处片区通过架杆明线输送电源，电力供应充分，达到规划设计标准，取修正系数为12%。
③通讯修正系数的确定
待估宗地所处片区通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准，取修正
系数为14%。
④供水修正系数的确定
待估宗地所处片区有主要的供水系统经过，供水条件能满足需要，取修正系数为8%
。
⑤排水修正系数的确定
待估宗地所处片区雨污分流，排水基本能满足需要，取修正系数为16%。
⑥土地平整修正系数的确定
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待估宗地场地不平整，需经过平整后才能利用，取土地平整修正系数为1%。
⑦区片基础设施开发程度＝26%+12%+14%+8%+16%+1%＝76%
（3）宗地地价定义中基础设施开发费用＝165×76%＝127.05元/平方米
（4）土地开发程度费用差异＝125.4－90.75＝34.65元/平方米
5、确定区位因素修正系数
住宅用地区域因素修正系数表
修正因素 标准及修正幅度（%）
优 较优 一般 较劣 劣
商业繁华度
104-105 101-103 100 97-99 95-96
优 较优 一般 较劣 劣
交通条件
105-108 101-104 100 96-99 94-95
完善 较完善 一般 较差 差
基础设施
106-110 101-105 100 96-99 93-95
完善 较完善 一般 较差 差
公用设施
105-108 101-104 100 96-99 93-95
好 较好 一般 较差 差
环境条件
104-105 101-103 100 97-99 95-96
密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
人口状况
103-105 101-102 100 97-99 95-96
住宅用地区域因素修正系数指标说明表
因素 因 子 优 次优 一般 较劣 劣
距区域内繁华商业
☆ M≤300 300＜M≤500 500＜M≤800 800＜M≤1500 M＞1500
繁华 中心距离(M)
程度 距区域内农贸市场
M≤300 300＜M≤500 500＜M≤800 800＜M≤1500 M＞1500
中心距离(M)
交通 距长途汽车站距离(M) M≤600 600＜M≤1000 1000＜M≤1500 1500＜M≤2000 M＞2000
条件 距公交车站点距离(M) M≤150 150＜M≤200 200＜M≤300 300＜M≤400 M＞400
本级供电状况 完善 较完善 一般 较差 差
本级供水状况 完善 较完善 一般 较差 差
基础 本级排水状况 完善 较完善 一般 较差 差
设施 本级通讯状况 完善 较完善 一般 较差 差
临繁华主
本级道路状况 临主干道 临繁华次干道 临次干道 临支路
干道
距学校距离(M) M≤300 300＜M≤600 600＜M≤1000 1000＜M≤1500 M＞1500
距幼儿园距离(M) M≤300 300＜M≤600 600＜M≤1000 1000＜M≤1500 M＞1500
公用
距医院距离(M) M≤300 300＜M≤600 600＜M≤1000 1000＜M≤1500 M＞1500
设施
距邮电距离(M) M≤300 300＜M≤600 600＜M≤1000 1000＜M≤1500 M＞1500
距文娱设施距离(M) M≤300 300＜M≤600 600＜M≤1000 1000＜M≤1500 M＞1500
自然
环境质量优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
环境
人口
区域人口密度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
状况
评估人员经现场调查及查看有关资料，并参照《海南省儋州市基准地价评估报告》中“影响用地区域因素修正系数表”，综合权衡，详见下表：
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
修正因素 修正说明 修正系数（%）
商业繁华度 距商业中心、农贸市场 1.5公里以上，商业繁华度差 -4
交通条件 待估宗地距长途车站约 3公里，距公交站点大于 400米。 -5
估价对象所处区片基础设施开发程度为高配置“五通”，基
基础设施 +5
础设施开发程度为较优。
公用设施 待估宗地所处区域的公共服务设施较少 -3
环境条件 待估宗地所处区域环境条件较好 +3
人口状况 区域人口较少。 -2
合计 -6
6、个别因素修正系数确定
（1）容积率修正系数的确定
待估宗地容积率设定为1.3，取容积率修正系数为1.013。
住宅用地容积率修正系数表
容积率 ≤0.5 0.6 0.8 1 1.2 1.5
修正系数 0.78 0.82 0.86 0.92 1.0 1.04
容积率 1.8 2.0 2.5 3.0 3.5 ≥4.0
修正系数 1.08 1.12 1.15 1.20 1.24 1.28
（2）土地使用权年期修正的确定
土地使用年限至 2079 年 10 月 19 日止，则剩余使用年限为 70 年，取年期修正系数为100%。
住宅用地使用年期修正系数表 （单位：%）
使用年期（年） 1 3 5 10 15 20 25 30
修正系数（%） 5.96 16.85 26.5 46.07 60.54 71.23 79.12 84.96
使用年期（年） 35 40 45 50 55 60 65 70
修正系数（%） 89.27 92.45 94.81 96.55 97.83 98.78 99.48 100
（3）面积状况修正系数的确定
待估宗地土地面积适中，面积对土地利用极为有利，取宗地面积状况修正系数为
1.04。
住宅用地宗地面积修正说明表
修正标准 优 较优 一般 较劣 劣
面积适中对土 面积对土地 面积较小，对土 面积过小，对土
修正标准 面积对土地利
地利用极为有 利用无不良 地利用有一定 地利用产生较大
说明 用较为有利
利 影响 影响 影响
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
修正系数 1.04－1.08 1.01－1.03 1 0.99－0.97 0.96－0.92
（4）宗地形状修正系数的确定
待估宗地形状不规则，对土地利用较有一定影响，取宗地形状修正系数为0.97。
住宅用地宗地形状修正说明表
修正标准 优 较优 一般 较劣 劣
形状规则，对 形状较规则， 形状对土地 形状不规则， 形状极不规则，对土
修正标准
土地利用极 对土地利用 利用无不良 对土地利用 地利用产生较大影
说明
为有利 较为有利 影响 有一定影响 响
修正系数 1.04－1.08 1.01－1.03 1 0.97－0.99 0.92－0.96
（5）临街状况修正系数的确定
待估宗地一面临主干道国盛路，取临街状况修正系数为1.05。
临路状况修正说明表
不临路 一面临次干 二面临路
临路情况 一面临主干道
或临支路 道 (主干道或次干道)
修正系数 0.85—0.95 1.0 1.05-1.08 1.1—1.15
（6）个别因素修正系数的确定
个别因素修正系数
=（1）×（2）×（3）×（4）×（5）×（6）
=1.013×100%×1.04×0.97×1.05
=1.073
5、土地单价
土地单价=（基准地价×期日修正系数+土地开发程度费用差异）×区域因素修正系数×个别因素修正系数
＝（177.1×1.645+34.65）×（1－6%）×1.073
＝328.79元/平方米
B.运用假设开发法测算土地价格
假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、管理费、利息、利润、税金和销售税费等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格的一种方法。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
基本公式为：
地价＝楼价-建筑开发费-专业费-管理费-利息-利润-买方购地支付的税费-销售税费-土地增值税
1、基本假设及特殊处理
①假设在评估基准日的楼面地价为P。
②项目开发周期为从取得土地使用权至销售完成时，包括准备期、工程建设期和销售期三个阶段，由于在工程建筑存在预售，工程竣工后还有一部分需销售，在工程竣工时销售时最大。所以，为了计算方便，我们统一将销售时点定在工程竣工时，则项目开发周期为从取得土地使用权至工程竣工（销售完成）。
③本方法估价过程中的计算基准点设定在开发周期末，假设工程投资在工程建设期内均匀连续投入，则地价计全期利息，工程投资计二分之一周期利息。
④假设开发成本和售价在开发周期内保持平稳，则售价和开发成本以儋州市建成区域内，同种类型、同等规格的建筑物的平均售价及平均开发成本作为参考标准。
⑤假设在销售时点房屋室内状况为毛坯，外墙达到中档装饰标准，小区道路、绿化和其他配套设施已完工。
2、确定最佳开发利用方式
待估宗地为城镇混合住宅用地，根据宗地条件、土地市场状况和规划可行的要求，待估宗地的用途、利用条件等均符合最高、最佳使用条件。
3、确定开发完成后的房地产售价
经调查了解，目前儋州市那大镇的楼盘主要阳光棕榈花园均价 3000 元/平方米，恒力春天花园均价为2100元/平方米，泰安苑均价为2288元/平方米，水岸名都在建尚未开盘，因待估宗地与阳光棕榈花园位置比较邻近，考虑到儋州市近年来房地产市场的稳步向上发展，故本次评估假设估价对象开发完成后房地产售价为3000元/平方米。
4、估算建安工程费
（1）建安工程直接费用
综合建安工程造价包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商及由开发商负担的建筑附带费用等。根据待估宗地用途、建筑结构、层数的建设装修标准，结合儋州市工程造价一般水平，本次评估按钢混结构建筑取综合建安造价为1150元/平方米。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
（2）项目报建等费用
房地产开发直接费用为1150元/平方米 ，根据项目报建有关规定：
①市政建设配套费为20元/平方米；
②图纸预算审核费：按工程直接费的3‰计；
③其他费用估算按直接费的2%计。
项目报建各项费用＝20+1150×（3‰＋2%）
＝46.45（元/平方米）
房地产开发投入的费用＝1150+46.45＝1196.45（元/平方米）
5、专业费
根据儋州市的一般取费标准，勘察、测量、设计、规划等专业费为建安造价的 3
－6%，本次评估取待估对象专业费率为5%。
即：1196.45×5%＝59.82（元/平方米）
6、管理费
开发商在开发过程中，管理项目所花费的费用。此费用按建安工程费用与专业费用之和的2-3%取值，评估人员根据待估宗地的结构类型等实际情况，取值为3%。
管理费＝（1196.45+59.82）×3%＝37.69（元/平方米）
7、估算投资利息
（1）计息基础：楼面地价、建安工程费、专业费和管理费
（2）计息期：参照待估宗地出让合同约定的开发建设规模和同类工程的建设工期，从开工至工程结束，待估宗地建设工期取5年，其中地价的计息期为整个建设期，且在初期一次性投入；建安造价及专业费在建设期内均匀投入，计息期取建设工期的一半。
（3）利息率：按估价期日中国人民银行公布的固定资产三至五年期贷款利率5.76%以复利计。设所求楼面地价为P（下同）。
5 5/2
（4）利息＝（P+0.03P）×[（1+5.76%）
－1]+（1196.45+59.82+37.69）×[(1+5.76%)
－1]
=（0.3328P+194.46）（元/平方米）
8、估算开发商的合理利润
开发商的合理利润以销售价格的一定比例计算。根据待估宗地规划条件、开发建——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明设状况、儋州市的房地产市场状况确定，房地产开发销售利润率一般为20-30%，本次评
估取中间值为25%。
利润＝3000×25%＝750（元/平方米）
9、买方购地支付的税费
买方购地支付的税费主要为契税和手续费等，本次评估取为楼面地价的 4%，则买方购地支付的税费为0.04P。
10、估算销售税费
（1）税金
指建成后房地产销售的营业税及附加。按《中华人民共和国营业税暂行条例》及有关法规文件规定，儋州市营业税及其附加以营业收入的5.4%计征。
（2）销售费用
销售费用指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，以房地产总价的一定比例计算。根据房地产销售的社会一般费用结合市场供求状况，取销售费用为2.1%。
销售税费＝3000×（5.4%+2.1%）
＝225.00（元/平方米）
11、估算土地增值税
由于本次评估无法准确计算其土地增值税额，为此，根据海南省地方税务局琼地税发[2004]122号关于土地增值税若干政策问题的通知规定，按1%预征率计算预缴土地增值税，则
土地增值税=3000×1%
=30.00（元/平方米）
12、计算楼面地价
楼面地价＝售价－建安造价－专业费－管理费 －利息－利润－买方购地支付的税费－销售税费一土地增值税
＝3000－1196.45－59.82－37.69－（0.3328P＋194.46）－750－0.04P－225-30
＝369.01（元/平方米）
13、计算土地价格
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
土地价格＝369.01×1.3
＝479.71（元/平方米）
C、估价结果确定
1、地价确定的方法
根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和假设开发法进行了综合测算，其结果见下表：
测算结果一览表
估价方法 基准地价系数修正法 假设开发法
测算价格 328.79元/平方米 479.71元/平方米
基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，评估结果有一定的可信度。
假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、管理费、利息、利润、税金和销售税费等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格的一种方法。此种方法的适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，由于估价对象开发意图明确，开发价值明显，因此，测算出的结果能比较准确的反映出待估宗地的真实价值。我们认为该方法可操作性高，结果具有较高的可信度。
我们认为基准地价系数修正法和假设开发法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的可比性，可以采用简单算术平均法、加权平均法或以某一种价格为主等方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的，估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。
由于《儋州市基准地价评估报告》的评估基准日为2003年12月31日，公布执行的时间是2005年1月19 日，距今已近五年的时间，近年来儋州市地价上涨幅度较大，故基准地价系数修正法测算结果与市场价格有一定的差距，而假设开发法采用的开发后的房地产售价与各项建造成本和费用均来源于现实市场，其测算结果与市场价格较为接——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明近。评估人员通过对估价对象所在区域地价水平进行分析后，决定采用假设开发法结果确定待估宗地最终结果。即
土地单价＝479.71（元/平方米）
2、估价结果
根据待估宗地的具体情况及评估要求，评估人员采用基准地价系数修正法与假设开发法进行评估综合测算，待估宗地评估的最终结果如下：
土地单价：479.71元/平方米（合31.9810万元/亩）
土地面积：625801.1平方米
土地总价：300,203,045.68元
大写人民币：叁亿零贰拾万叁仟零肆拾伍元陆角捌分
上述土地价格为待估宗地在评估基准日2009年10月30日的国有出让土地使用权公开市场价格，价格币种为人民币。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
负债审核评估说明
一、评估范围
评估范围为海南儋州东坡雅居置业有限公司申报评估的各项负债为流动负债。流动负债主要包括应付账款、应交税费、其他应付款等。上述负债在评估基准日帐面值和审计调整后帐面值如下所示：
金额单位：人民币元
负债项目 帐面净值 清查调整后值
应付账款 154,237,836.00 154,237,836.00
应交税费 17,333,815.83 17,333,815.83
其他应付款 120,000.00 120,000.00
负债合计 171,691,651.83 171,691,651.83
二、评估依据
1、国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文转发的《资产评估操作规范意见（试行）》；
2、企业提供的原始会计资料、评估申报明细表及相关的证明材料等；
3、评估人员现场了解和掌握的资料；
4、其他与评估有关的资料。
三、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照事务所评估规范化的要求，指导企业填写负债申报明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台帐和评估申报表进行互相核——————————————————————————————————————————————————
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到帐表相符。
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计帐原则等情况；
第三阶段：综合处理阶段
1、将核实调整后的负债申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类负债有针对性地采用重置成本法进行作价处理，编制相应评估汇总表；
3、提交负债的评估技术说明。应付账款、应交税费、其他应付款
四、主要科目评估说明
1、应付账款账面值为 154,237,836.00 元，清查调整后账面值为 154,237,836.00
元，主要为应付土地款和土地挂牌佣金等。评估人员进行了总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，查阅了有关账簿及会计凭证，对大额款项进行了函证，在确认账账相符、账表相符、各项债务真实完整、结算对象明确、数额核算无误的基础上，借助会计师的审计结果，以调整后账面值作为评估值。
2、应交税费帐面值为 17,333,815.83 元，调整后账面值 17,333,815.83 元，为未交的耕地占用税、契税和印花税等，评估人员查阅了有关会计账簿、凭证和企业税负的核算依据及各月纳税申报清单，并对企业总账、明细账、会计报表及清查评估明细表进行了核对，在确认账账相符、账表相符和各项应交税费核算无误的基础上，借助会计师审计结果，以调整核实后账面值作为评估值。
4、其他应付款账面值为 120,000.00 元，调整后账面值为 120,000.00 元，主要系欠付中介机构服务费。评估人员进行了总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，查阅了有关账簿及会计凭证，对大额款项进行了函证，在确认账账相符、账表相符、各项债务真实完整、结算对象明确、数额核算无误的基础上，借助会计师的审计结果
，故以核实后的帐面值120,000.00元确定评估值。
五、评估结果及分析
1、评估结果
根据以上评估过程和评估方法，评估后得出海南儋州东坡雅居置业有限公司的负债在评估基准日的评估结果如下：
负债评估结果汇总表
科目名称 调整后账面价值 评估值 增减额 增减率
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料五：各项资产负债评估说明
应付账款 154,237,836.00 154,237,836.00
应交税费 17,333,815.83 17,333,815.83
其他应付款 120,000.00 120,000.00
负债合计 171,691,651.83 171,691,651.83
2、增减值原因分析
由于本次评估的负债为往来款及应交税费，为公司正常经营活动所致，故在评估时未发生增减值。
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料六：收益法或市场法验证说明材料六
收 益 法 或 市 场 法 验 证 说 明
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北京中科华资产评估有限公司 评估说明材料六：收益法或市场法验证说明
收益法或市场法分析、验证
资产基础法评估结果的说明
企业价值评估的方法通常包括收益法、成本法和市场法，以上我们采用资产基础法对海南儋州东坡雅居置业有限公司相关资产进行了评估，因此，在对评估结果的验证过程中，应采用收益法或市场法进行。
所谓收益法是按收益还原思路，将企业在未来一定时期内的预期收益还原为评估基准日的资本额或投资额，从而得到企业整体资产评估值的一种方法。
所谓市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
经核查，海南儋州东坡雅居置业有限公司刚于 2009 年 10 月 10 日设立，无历史的经营财务资料可供参考，未来盈利状况无法确定；与此同时，考虑到市场环境和信息条件的限制，我们很难在市场上找到与被评估企业类似的参照物及交易案例，均不符合收益法或市场法评估条件。基于以上情况，本次我们未对企业价值进行收益法或市场法整体验证。
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 正文材料七
评 估 结 论 及 其 分 析
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 正文
评 估 结 论 及 其 分 析
一、委托
北京中科华资产评估有限公司接受海南儋州东坡雅居置业有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对儋州市城市建设投资有限公司股权转让所涉及的海南儋州东坡雅居置业有限公司全部资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员按照公认必要的评估程序，对委托评估的资产和负债施行了实地核查、市场调查与询证，对委估资产及其相关负债在2009年10月30日持续经营前提下所表现的市场价值作出了公允反
映。
二、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法对儋州市城市建设投资有限公司股权转让所涉及的海南儋州东坡雅居置业有限公司股权价值进行了评估，得出海南儋州东坡雅居置业有限公司委估资产在评估基准日2009年
10月30日的评估结论。
经评估，纳入本次评估范围的海南儋州东坡雅居置业有限公司股东全部权益资产在评估基准日的评估价值为: 资产账面值 22,149.29 万元，评估价值 34,714.92
万元，增值额 12,565.63 万元，增值率 56.73%；负债账面值 17,169.17 万元， 负债评估值 17,169.17 万元;账面净资产价值 4,980.12 万元，净资产评估价值
17,545.75万元,增值额12,565.63万元，增值率252.32%。详见下表：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 4,694.62 4,694.62
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2 非流动资产 17,454.67 30,020.30 12,565.63 71.99
3 其中:长期股权投资
固定资产
5 无形资产 17,454.67 30,020.30 12,565.63 71.99
6 资产总计 22,149.29 34,714.92 12,565.63 56.73
7 流动负债 17,169.17 17,169.17
8 非流动负债
☆ 9 负债合计 17,169.17 17,169.17
10 净资产（所有者权益） 4,980.12 17,545.75 12,565.63 252.32
三、成本法评估结果与调整后账面值的比较，变动情况及其原因
资产总额评估结果与调整后账面值增值了 12,565.63 万元，为土地使用权评估增值，增值率56.73%。
四、评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据报告书中列示的评估原则、依据、前提、方法、程序得出的。
2、本评估结论是反映评估对象在本次特定评估目的下资产的现行公允价值。
3、本评估结论系对评估基准日资产在现有用途不变并继续经营，以及评估基准日之状况经济环境不变的前提下公允价值的反映。
4、本评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
5、本评估结论没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
6、本评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响。
7、本评估报告依照有关资产评估的法律法规的有关规定作出。
8、本项目评估结论是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，本所及参加评估人员与委托方及资产占用方无任何特殊利害关系。
9、本评估结论是由具有评估资格的北京中科华资产评估有限公司出具的，受本评估机构评估人员的执业水平和能力的影响。
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海南儋州东坡雅居置业有限公司股权转让项目评估报告书 * 正文
当以上评估结论成立条件改变时，评估结果一般要发生变化。
五、评估结论的瑕疵事项
截止评估基准日，海南儋州东坡雅居置业有限公司通过挂牌竞买方式受让的土地使用权已取得了国有土地使用证，但土地出让金及相关税费尚未支付。
六、评估基准日后的期后事项及对评估结论的影响
1、以本次评估基准日、特定评估目的及前述条件下得出的评估结论，当评估基准日后发生重大期后事项时，一般评估结论将受到影响。
2、评估基准日之后出具评估报告前未发现发生对评估结论有影响的重大事项。
3、当发生评估基准日期后重大事项时，委托方不能直接使用本评估结论。应重新委托评估机构对期后重大事项作出正确评价，或按原评估方法调整评估结论。
⑴评估基准日后资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
⑵评估基准日后资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生
了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。
七、评估结论的效力、使用范围与有效期
1、本评估结论仅为本次评估特定目的而做。系评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
2、本评估结论的使用范围按国家法律的有关规定执行。
3、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交政府部门、评估行业管理部门审查使用。
4、本评估结论的有效期为一年，从评估基准日 2009 年 10 月 30 日起计算。
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