瞄准产业地产 房企转型方向？

　　10月27日，专注于无人驾驶汽车领域的北京智尊保汽车科技有限公司正式进驻顺德新能源汽车小镇。而在前一天，该公司达成了1000辆无人驾驶汽车的意向订单，预计订单产值近4亿元。这笔订单的介绍者是碧桂园。

　　入驻园区的企业，通过链接平台背后的资源，扩大了朋友圈，将生意越做越大。这也正是中深新产业发展有限公司、Auto Space汽车孵化器、北京智尊保汽车科技、深圳超算科技、顺德电子信息商会等龙头企业选择落户顺德新能源汽车小镇的重要原因。在由房企主导的产业园里，股权投资、产业咨询等正成为房企转战产业园的盈利新模式。

房企一边发展产业地产，一边发展优质楼盘。

　　文/广州日报全媒体记者陈钰凤 图/广州日报全媒体记者何波

　　碧桂园落子佛山四区

　　谋划四大产业平台

　　随着顺德新能源汽车小镇的开园、三山广佛上城展厅的开放，再加上此前已亮相的禅城世纪滨江、三水双子星城，碧桂园在佛山重点打造的4大产业平台已悉数入市。这也标志着自2016年提出“产城融合”战略、正式进军产业地产以来，碧桂园在佛山大本营的产业项目已经进入了实质运营阶段。

　　与其他房企深耕文旅小镇产业不同的是，碧桂园在佛山布局的产业项目全部瞄准操作难度最大的科技小镇。深耕当地产业，助力当地产业转型升级，超前谋划新兴产业和未来产业是碧桂园在佛山布局产业小镇的原则和依据。

　　因此，碧桂园在佛山谋划的四大产业项目特点鲜明。顺德新能源汽车小镇是碧桂园在佛山布局的第一个产业小镇项目，聚焦新能源汽车产业链，目前已引入了与新能源汽车产业相关的上下游公司、汽车众创空间、无人驾驶汽车、大数据等产业项目，并将导入杨凤田、孙逢春两大院士工作站、5大新能源汽车研究院等机构，而这一命题也符合“科技顺德”的定位，满足顺德智能制造产业向高端发展的时代需求。

　　位于禅城的碧桂园世纪滨江，则依托禅城传统陶瓷产业，瞄准智能家居产业链条以及大数据平台，帮助佛山传统陶瓷业的转型升级，链接全球资源。位于三水的碧桂园佛山双子星城，两栋超过180米的超高层建筑成为当地地标，这也符合三水总部经济聚集区的形象特点。南海三山新城的碧桂园广佛上城，将前沿科技与艺术相结合，打造数字艺术产业链，致力于建设碧桂园的文化总部，打造华南文创科技高地。

　　“佛山是传统制造业强市。在城市核心区，传统产业亟待向智能制造转型升级。”碧桂园佛山市创必盈产城发展有限公司副总裁何冲认为，碧桂园率先在佛山布局产城项目，为佛山产业转型、新兴产业的培育提供孵化、配套服务，符合当下的时代需求。

　　扎堆产业地产

　　房企凭借资源整合优势C位出道

　　目前，国内大型房企频繁进入产业地产领域，万达、华侨城的文旅小镇、绿城的农业小镇、碧桂园以及时代的科技服务小镇等，都是房企探索产业小镇的代表。

　　去年，佛山确定了首批15个市级特色小镇规划建设工作，产业小镇的建设被提上了日程。而在这一批产业小镇背后，活跃着开发商的身影。比如去年7月亮相的千灯湖创投小镇引入了“甲骨文(佛山)技术人才创新创业基地展示中心”，中国保利集团是该中心的引入方与合作方。时代地产去年在大沥率先摸索产城融合载体，其建设的“未来小镇”将在大沥梦想成真。目前已经投入运营的佛山鹭湖假日小镇，其开发商以及运营商都是美的置业。

　　近10年来佛山的产业都处于转型升级的转折期，从最早的创意产业园到现在的广佛智城，佛山的产业园区兴盛起来。在产业园区领域，房企是后来者，会为产业园区带来哪些新能量？

　　智尊保汽车科技有限公司董事长杨华军告诉记者，进驻顺德新能源小镇不到1个月，智尊保就已通过小镇的平台，对接众多目标企业。10月26日，智尊保更是通过碧桂园的优质资源平台达成了1000辆无人驾驶汽车的意向订单，预计订单产值近4亿元。杨华军表示，这笔订单与碧桂园背后强大的资源平台不无关系。

　　何冲认为，大房企进入产业地产领域，其资源整合能力比较有优势。比如，碧桂园依托旗下近2000个项目、超过1000个城镇的项目需求，为入驻企业的产品和服务提供强大的应用场景支撑。“打个比方，你想去哪个城市设点，我们就可以帮你对接哪个城市的资源。这是单一的产业园区无法做到的。”

　　区别传统住宅地产

　　产业地产更考验长期运营能力

　　与传统住宅销售贯彻的“一锤子买卖”不同，产城项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。慢下来，稳健运营，成为操作产业园的基本要求。

　　“100万平方米的住宅体量和100万平方米的产业体量，完全是两个概念。”何冲说，如果是住宅，通过销售能很快回款，然后就可以进入下一个项目的开发；但产业项目不同，走的是产业先行的道路，需要用几年时间导入、运营产业。做好孵化、做好运营，虽然前5年不赚钱，但以后相信会有合理的回报。

　　那么，产城项目的盈利模式到底是怎样呢？最常规的做法自然是收租金。跟商业地产一样，租金回报率成为衡量一个项目是否成功的主要标准。但随着佛山产业园的兴起，要面临招商难、租金低等各种难题。有的项目为了招商，甚至给出免租金的条件。因此单一的依靠物业收租模式已不适应现在的市场。说到底，产城项目提供的是生产性服务，其盈利模式不应该局限于收租金，而是通过创新服务模式创造新的价值点。比如，园区可提供法务、人力资源、融资租赁、对接高校科研资源等方面的服务，甚至还可以进行直接的业务合作，从而产生盈利。像顺德新能源汽车小镇，目前已搭建一站式企业服务中心，成立专业产业服务团队，为进驻企业提供工商财税、政策、金融、人才等一条龙服务。

　　而更“高级”的盈利模式是跟金融挂钩，由房企组建产业基金，通过投资股权的方式扶持企业，然后借助资本市场实现股权退出，从而实现盈利。

　　通常，产城项目住宅配套是必不可少的要素。开发商会通过销售住宅回笼一部分资金，从而达到前期的平衡。但由于住宅体量不高，其占比一般不会超过项目的三成，所以完全依赖住宅销售实现盈利也是不可能的。