这一轮租金上涨的论战，把长租公寓推到了风口浪尖，也让在租赁市场背后的资本从“幕后”走向“台前”。一种观点认为长租公寓高价抢房，哄抬租金罪无可赦；另一种观点则认为，长租公寓市场份额有限，还不足以左右市场定价。

　　有观点认为，目前房屋租赁市场基本格局是“4411”，即40%通过中介交易、40%通过二房东交易、10%业主直租，10%是品牌公寓。具体到北京，长租公寓的市占率有多少？不久前自如CEO熊林对外发声，表明自如在北京单个城市的市占率不超8%。而中原地产首席分析师张大伟则认为，在北京市场局部区域，分散式长租公寓市占率可以高达40%。

　　2017年北京长租公寓在租房源规模示意

　　图片来源：豆瓣

　　从运营模式来看，长租公寓可分为“集中式”和“分布式”两种。集中式公寓，是指租赁平台拿下整栋或整栋中的几层，统一进行改造后出租的一种模式。分散式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。

　　从位置分布来看，集中式公寓大多集中在五环以内，并呈现出东多西少的分布趋势，分散式公寓房源获取更倾向沿地铁拿房，多数品牌比较注重区域性。

　　北京长租公寓分布图

　　图片来源：北京云房数据研究中心

　　从价格分布来看，长租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的仅占13%，主流价格区间是100-200元/㎡/月，还有约1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。

　　北京长租公寓价格段占比

　　数据来源：云房数据研究中心

　　从溢价情况来看，集中式公寓要普遍高于分散式长租公寓。集中式公寓中溢价率最高的是龙湖旗下的冠寓，溢价可达220%，而分散式公寓中溢价排名第一的大象公寓，溢价仅59.63%。

　　北京分散式公寓溢价情况

　　北京集中式公寓溢价情况

　　数据来源：云房数据研究中心

　　公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，超过100万租客；蛋壳公寓布局北上广深等8地，管理超过17万间公寓；我爱我家旗下相寓拥有27万套在管房源。目前长租公寓的体量还不足以左右租房市场的价格，但在长租公寓规模不断扩大，租赁市场格局由“4411”向“541”格局演进的过程中，如何避免租金只进不退、只涨不跌的“棘轮效应”，值得探究。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）