“国家队”的主导作用在深圳租赁住房市场尤其明显。作为当地专责从事人才安居住房投资建设的市属国有独资公司，深圳市人才安居集团占据深圳自持居住用地半壁江山。有数据统计，自2017年10月推出首宗自持居住用地起，深圳市共成交26宗居住用地，仅人才安居集团就拍下了13宗，明确用于住房租赁的建筑面积共计51万方平方米，集团后续通过投资建设、合作开发、项目回购等渠道保障完成筹集建设人才安居住房的房源目标。

　　类似情况在上海如出一辙。2020年，上海共成交19块租赁用地，除青浦朱家角镇3宗地被华为竞得，其余租赁用地均由上海地产集团、上海浦发集团、上海张江集、上海城投集团等市属或区属国企收获。

　　一位深圳房企的项目负责人对此表示：“在建设租赁房方面，相较于传统开发商，国企、央企以政府需求为主导，对盈利的要求不高，因而在土地市场竞价中具备优势。另外，建设大型租赁社区中所需要发挥的资源配置优势和协调作用，国企、央企更能发挥较大的政策属性和功能属性。”

　　这种地方国有企业的“功能属性”，2020年为各地租赁住房建设破局。比如，浙江省首家省属国企长租公寓品牌“浙能尚悦”于去年5月份面市;作为重庆首家国有住房租赁平台公司，重庆地产集团旗下重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司亦挂牌成立，聚焦集中式长租公寓;合肥市包河区国资委控股的包河房屋租赁公司，开发建设的缤纷公寓已于10月份投入使用，系安徽省首个投入使用的集体建设用地租赁房项目。

　　关于租赁住房的市场主体培育，2021年1月上海市房地产经纪行业协会举办的房屋租赁行业R4(租赁社区)专题讨论会或许在一定程度上给出注解。

　　上海中原市场分析师卢文曦在当天研讨会上表示：“进入租赁用地的开发商首先需要具备资金实力，由于租赁土地成本较低，民营房企拿地合算;但后期的运营管理则对开发商的综合能力有着较高的要求。能否吸引房企投资发展租赁业务，关键仍要看金融体系的支持力度，其次资金监管等制度也亟需规范。”

　　中研网数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓，万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。尽管并非竞得租赁房用地主力军，规模型民营房企仍是租赁住房的建设运营的重要主体。

　　上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰建议：“租赁市场是市场导向的，要发展租赁市场还需要国企民企携手推进。相对来说，国有企业具有更强的社会责任感，是稳仓石主力军;但民营企业更加灵活，效率高且市场敏感度高。双轮驱动下，租赁行业才可以发展更快。”