我对大兴这个片区整体观感不错，都是新楼盘，以后城市面貌也会比较好，只要地铁通了，配套起来了，地段的价值应该还是会有所提升，虽然北京人对南边一直有偏见，但这是南五环外，已经跳出了三环四环之间各种批发市场的脏乱旧差，而且也已经归属到了亦庄，会有更多的炒作概念。

亦庄片区我们去看的新盘，不带地铁，买这里的基本上都是亦庄高新园上班的，不需要地铁，或者说自己开车上班。

亦庄的二手房价格还算是比较稳定，金茂府2018年最高卖6.8万/平，现在二手房也是卖这个价格，当然对业主来说可能是要亏一点。

因为亦庄的限价房现在还比较多，包括大兴也是，现在限价房房源都还算挺多，但是今年明年消化完这些限价房后，后面的商品房价格就会明显提升，想要买5万多的房源几乎就是不可能了，对于刚需来说，我觉得现在还真的是机不可失时不再来，除非你嫌弃限价房。

亦庄中海有个盘据说要卖七八万。当然了，户型是大户型，品质也会比限价房好。但价格也上去了。

石景山片区，看的全是中海的楼盘，那边感觉快要被中海垄断了。

石景山的面貌确实又要比南边高大上很多，价格也更贵。

从长安街一路走过来也很通畅，在西城区，金融街上班的人买这里就很顺理成章了。

天钻，7.5万带精装，88平三房，只有几套尾房；

云尚，78平能做到三房，总价530万，单价6.8万。

天玺，147四房三卫户型很好，120平，900万，单价7.5万/平。

中海的楼盘，得房率都很高，以前北京120平米只能做到两房，一百七八十平才做三房，但是随着房价越来越高，很多人买不起了，所以中海这种总价低，户型又实用又齐全的小三房就很受欢迎，在深圳很常见，以前89平米有赠送都能做到4房。

可能是单价相对高的问题，都是中海的盘，石景山看房的人明显就没有大兴看房的人多。

最后看了西五环内的颐和金茂府，我专门去看这个盘，其实主要是在业内久闻金茂府的品质好，专门去欣赏他们产品的，虽然金茂府不是我客户，但对于好产品，我还是很乐于学习的哈哈。

看完果然名不虚传，具体细节我就不说了，这是改善盘，价格在11.4万带精装，比隔壁融创的贵了2万，这估计就是品质盘带来的高溢价吧，据说北京人还是很认金茂的？是不是？

但北京现在看新房都不用验资，而且开发商还很热情，说明市场卖的真的很一般，我感觉很好，不像深圳一样，什么破楼盘都要先验资几百万，要么就是摇号。

所以这种时候买房，真的太舒服了。千万别等到市场火热的时候，就是开发商挑你，那种感觉太不爽了。

总结

走马观花看了北京的新房和二手房市场，虽然不全面吧，但北京今年相比去年，确实已经在回暖了。而且我认为明年还会继续回暖，所以建议刚需赶快入市。

这次跟我一起看房的伙伴问我为什么，他可能没看过我文章，所以我再总结一下原因吧，主要有三点强调一下：

第一、限竞房库存不多了。

过去三年，北京房价下跌的一个很大原因，除了调控严格没有杠杆外，是北京限竞房太多，价格又便宜，把新房价格拉低了，然后倒逼二手房降价。

据中原地产分析师张大伟统计，2017年限竞房土地供应是32宗，2018年是41宗，2019年是21宗。

但2020年只有6宗，明显减少，基本上接近尾声。

限竞房累计1100万平米的土地，换算成住宅大约在10万套上下，已经入市了8.6万套，未来剩余2万套左右。

从市场库存来看，限竞房已经不到3万套了，明年差不多可以卖完，后面估计就很少供应了。

第二、地价涨了。

看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，相比前面三年，地价明显上涨了六七千一平米，甚至比2016年的高点都高了，创造了历史新高，面粉涨了，面包还能继续跌吗？

第三、市场周期回升

北京从2017年3月进入调控周期，到目前已经超过3年半了，很多需求，包括刚需，改善型需求一直在累积购买力，已经迫不及待要入市。

这从平常咨询我的北京购房者中，我也可以略微感觉到很多人都在等着买房。

市场本身一定是有涨跌周期的，即便北京没有放松人才政策，调控也不放松，需求也是要释放的。

深圳今年上半年上涨完，广州也在涨，上海也在涨，相对而言，北京的房价，我觉得跟深圳比，已经算是低估了，要知道北京有钱人比深圳多太多了。

很多人说那是他们都有在放松一些政策，可是北京什么都没有放松啊，调控还是那么严格，不可能涨。

但是你没看到北京的限竞房退出了吗？地价在涨吗？这其实就是变相的去库存，在扶持市场，但是又不能太明显。

所以我坚定看好北京明年的市场，刚需如果你真的有购房需求，一定要记得在今年年底入市，不然明年成本肯定会比今年高，不信的你明年再回头来看我文章，赚了你请我吃饭，亏了我请你哈哈。

最后给大家放松一下，我看你们可能每天太累了，都喜欢看我照片多过文章，所以贴张我的照，哈哈哈，记得多给我点赞和在看哦。