但对于存量土地,房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期并强化现金流管理,来对冲行业景气下行、规避资金风险,将前期已沉淀的土地储备和资金成本转化为产出。这有利于缓释新开工增速回落的速度。
四、开发投资增速小幅回落
土地购置费和建安投资是构成房地产开发投资的两大部分,其中建安投资占主导地位(占比超过七成),土地购置费次之(占比约二成),在2018年二者与相关指标均出现了不同以往的剪刀差。
土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速。
土地购置费是分期支付的实缴土地款,计入当期开发投资金额,较土地成交价款存在滞后效应。土地购置费在2018年加速上涨,来自三方面原因:一是房地产投资统计口径的改变,从按形象工程进度改为按实际财务支出,土地款记账提前;二是拿地保证金比例提升,土地款收缴提前;三是房企对推盘回款的诉求提升,希望尽快取得土地证开工建设。
土地成交价款(及土地购置面积)反映当期土地市场交易的活跃度,是未来一段时间开发投资的一项先行指标。随着土地成交走弱逐渐反映在递延的土地购置费中,以及统计口径变化的影响减弱,预计2019年土地购置费将比上年下降。
建安投资增速显著跌破施工面积增速。
建安投资在2018年一直是负增长,并呈现和施工面积增速背离的走势,主要由于建安成本单价下降,与三四线城市开工比例提升有关。预计2019年一二线城市开工比例加大,建安单价可能较上年提升,施工面积和建安投资增速走势趋于一致。而新开工意愿特别是三四线城市开工下降,加之上年基数较大,2019年施工面积和建安投资总体增速可能有所回落。