写字楼需求创新高
受益于灵活办公、金融以及TMT等行业的扩张，2018年上海核心区写字楼市场全年净吸纳量创新高。
高力国际监测数据显示，2018年上海核心区写字楼净吸纳量达到63.5万平方米，为近年来新高。在全球经济与贸易的不确定性以及国内去杠杆政策延续的影响下，上海民营企业的设立与扩张于2018年下半年有所放缓，从而造成了写字楼市场需求在上半年冲高之后的回落。但即便是如此，上海核心区域写字楼整体空置率仍然下降至10.0%，较上一年同期下降3.8个百分点。需求的上升推升了整体租金水平，达到10.35元/平方米/天，同比上涨1.2%。
经历了2017年的快速发展阶段之后，上海商务园区租赁需求逐步放缓，进入市场调整期。数据显示，2018年市场净吸纳量回落至此前3年平均水平的65%左右，下滑速度明显。同时还有数据显示，2018年全年共有12个新项目入市，这也导致商务园区整体空置率达到16.5%，同比上升0.2%。此外，平均租金为4.26元/平方米/天，平均租金经连续9年的高速增长后，在2018年末也进入了调整期。
在电商发展的强劲势头持续带动下，上海物流仓储市场需求旺盛，使得2018年上海工业地产整体空置率保持在7.7%的低位。此外，全市平均租金水平仍然保持增长态势，达到1.49元/平方米/天，同比涨幅为6.9%。
商业地产需求回暖
随着各零售商开始重视线上、线下相结合的布局方式，零售地产市场需求出现反弹。
根据莱坊研究部公布的数据显示，在2018年第四季度，上海又迎来了商场集中开业的高峰期，一共有8座商场正式开业或者试营业，共为市场带来约65万平方米的零售面积，新增供应量环比上升26.5%
供应增加，需求增补回升。2018年第四季度，在体育产业迅猛发展的大背景下，国内外运动品牌加速布局。包括耐克、阿迪达斯、中国李宁及加拿大Lululemon等运动品牌都积极开设旗舰店或体验店，成为购物中心招商的主力租户之一。
而这只是上海零售地产市场的一个缩影。高力国际数据显示，2018年上海零售地产市场保持活跃，净吸纳量首次超过了新增供应，整体空置率降至过去3年来的最低水平。但因大部分新增供应均集中在租金水平不高的发展中零售区，市场平均租金同比下降1.1%。
值得关注的是，90后、00后新消费群体的崛起，成为促使O2O加快转型的重要因素之一。新一代消费者追求个性化，对单一业态产生疲倦感，生活方式的升级使其不再满足于基本的生活需求，随之衍生出更加多样化的零售市场发展机遇。在这种情况下，零售商重新开始关注线下布局，因而未来商业不止依赖于零售，线下活动、品牌营销和针对C端的体验式服务将成为重要的盈利来源，这都促进了对零售地产的需求。
租金水平或将回落
2019年上海商业物业市场又有什么表现呢？
就写字楼物业来说，高力国际的报告指出，2019年上海市场将迎来大量新增供应入市，从而推升写字楼物业空置率，但另一方面，随着需求的增加，净吸纳量仍然有可能保持稳健增长态势。在租金方面，预计核心区写字楼租金将会出现0.4%的微幅下调，商务园区的租金虽然有望保持增长，但增长率预计放缓至1.6%左右。在上海所有的物业类型中，工业地产预计仍将保持强劲增长势头，整体净吸纳量有望大幅增长超过六成，租金增幅也有望达到5%左右。
具体来看，在2019年，上海核心区写字楼预计新增供应66.4万平方米，市场库存总量会提高9%左右，达到809万平方米，而空置率也将上升2.1个百分点，达到12%左右。考虑到次中心区也将迎来大量供应，高力国际预计2019年核心写字楼租金将向下微调，不过幅度有限。但需要注意的是，品质好、可到达性高而且租金较低的项目仍然在市场上保有较强竞争力。
从更长远角度来看，写字楼租金水平仍然处在上行趋势中。高力国际中国区研究部高级董事邱义昇预计，随着2019年大量新增具竞争力项目的供应入市，将会导致这个阶段租金出现小幅调整，但显而易见的是时间不会很长。鉴于2019年之后的新增供应量将会变得有限，因此2020~2023年后续市场的需求将重新推高写字楼租金稳步上升。
预计在接下来的两年里，大量新增供应将影响商务的租赁市场，并推升商务园区的空置率。高力国际有关人士估计，到2019年底商务园区的空置率将适度上升至17.0%左右，而由于近七成的供应量位于张江、金桥和市北等需求相对旺盛的成熟子市场，因此平均租金将在2019~2023年间以大约低于2.5%的增长速度平稳增长。
仓储物流的租金水平仍会保持上涨态势。分析指出，减税降费政策助推国内消费增长，第三方物流、电商和零售商仍将是2019年物流仓储产业发展的重要推手。2019年新增供应量的激增可能会将空置率抬高至10.3%，但根据高力国际市场数据分析，受强劲需求的支撑，2019年租金预计依然同比增长5%。而考虑到上海可供交易的物流仓储资产有限，距上海300~500公里的周边城市(如南通、嘉兴、常熟等)工业用地市场热度逐年提高。
零售地产在2019年有可能会低开高走。据了解，纵观2019年全年，包括改造升级和新项目在内，供应量将猛增至199万平方米，整体空置率将推高至13%，较2018年底至少提高5个百分点。
由于90%的新增供应将位于租金相对较低的非核心零圈内，例如前滩、徐汇滨江、北外滩等，高力国际预计今后两年的上海零售地产平均租金将面临下行压力，预计到2019年末将下行至32.6元/平方米/天。
但从更长远时间来看，未来零售地产供应将会逐步回落，这有可能促使租金回升。高力国际华东区零售房地产服务董事仲睿旖说：“2021~2023年间，零售地产的新增供应预计将进入瓶颈期，这将导致市场的整体空置率下降，从而促使2020年起平均租金将开始反弹。”
