近日，首届长三角一体化发展高层论坛在安徽芜湖（楼盘）举行，共商一体化大计，共谋高质量发展。联系到《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》现已处于征求意见阶段，而在《规划纲要》正式发布后，长三角区域一体化建设必将掀开新的篇章，其对长三角地区房地产市场又有什么影响？
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长三角区域一体化现已进入全面提速阶段
回顾长三角区域一体化发展规划历程，不难发现从长江三角洲城市群发展到长三角地区一体化发展，进而上升为国家战略，发展规划可谓是层层推进，足以彰显长三角地区在我国经济社会发展建设中具有举足轻重的影响力。
2018年以来，长三角区域一体化正式进入全面提速的新阶段。进博会期间，长三角区域一体化正式上升为国家战略，并同“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设相配合，完善中国改革开放空间布局。2019年，两会政府工作报告进一步提出将长三角区域一体化发展上升为国家战略，并编制实施规划发展纲要。截止目前，发改委牵头的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》初稿现已完成，目前正处于征求意见阶段，距离规划正式发布的时间渐进。
可以预见的是，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布后，长三角区域一体化建设必将掀开新的篇章。未来长三角地区城市之间的交通、产业、人口、信息等各发展要素将加速流动，并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工协作，助推长三角区域更高质量地一体化发展。
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长三角楼市对政策敏感度高，短期多数三四线犹存调整压力
短期来看，长三角地区房地产市场不乏以下两点共同特征：
其一，房地产市场对调控政策敏感度较高，成交量随政策收紧大幅回调。2016年3月，上海（楼盘）率先升级限购，随之成交量步入下行通道。2016年11月，上海再度升级限贷，成交量更是高位回落，且连续两年低位运行。2016年下半年，苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等多个二线城市相继重启限购令，随后成交量皆有不同程度的回落。典型如杭州，2016年9月重启限购，随后数月调控政策多番升级。2017年以来，杭州楼市成交量逐级回落，市场热度较2016年相差甚远。长三角地区三四线城市调控政策相较温和，其对房地产市场影响程度有限。诸如常州（楼盘）落地限售，而非限购、限贷，又如嘉兴（楼盘）非本地户籍家庭限购1套住房，且无社保缴存年限等具体要求。仅无锡（楼盘）调控政策较为严苛，“四限”政策皆有落地，2017年楼市成交量同比腰斩，主要还是受限签政策影响。随着网签备案逐渐放开，2018年成交量再度大幅回升，同比涨幅超70%。
其二，市场转暖与调整周期长短密切相关，短期多数三四线城市犹存调整压力。2019年3月份以来，房地产市场出现“小阳春”行情，长三角地区各城市市场走势却明显分化。具体而言，一二线城市房地产市场大都在2017年开始调整，调整周期已长达2年之久。随着市场转暖，前期积淀的市场需求正有序释放，成交量自然明显回升。典型如苏州，2019年以来房地产市场显著转暖，1-4月累计成交量同比增长41%；土地市场更是异常火爆，多区域、板块频出地王，市场热度推升至无以复加的地步。反观三四线城市大都在2018年下半年开始调整，市场热度明显不及去年同期。2019年1-4月，除无锡、南通（楼盘）等少数三四线城市市场热度惯性延续，成交量有所回升之外，其余三四线城市成交量均有不同程度的回落。短期来看，长三角地区多数三四线城市依旧面临一定的调整压力。
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购房需求广泛渗透，长期供求基本平衡，库存风险整体可控
长期来看，长三角地区房地产市场呈现以下两点共同特征：
其一，长三角都市圈成型，城市间人口流动频繁，购房需求广泛渗透。受惠于长三角区域一体化加速推进，并在交通、环保、公共服务等领域取得了一定的成效，长三角都市圈悄然成型，核心城市与卫星城市之间的人口流动越来越频繁。以上海为例，无论是人口迁入还是人口迁出，大都指向长三角周边城市。2018年人口迁入上海的城市中，苏州、杭州、南通和南京分列第二至五位；而从上海人口迁出的城市中，苏州、杭州和南通分列第二至四位，南京、无锡也跻身前十位。受此影响，长三角都市圈购房需求广泛渗透，长期来看房地产市场前景着实可期。
其二，多数城市供求基本平衡，库存风险暂无虑，仅台州（楼盘）、舟山（楼盘）等个别城市库存高企。长三角区域多数城市市场供求关系基本平衡，尤其是一二线城市，主城区供地明显受限，叠加市场需求坚挺，长期来看房价依旧面临一定的上涨压力。截止2019年4月，宁波（楼盘）、南京等库存消化周期皆不足12个月，杭州更是不足6个月，仅上海、合肥（楼盘）略高，但库存风险无虑。不过，受制于成交明显放缓，台州、舟山等个别城市房地产库存高企，尤其是台州消化周期长达25.8个月，库存风险仍需警惕。
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核心、卫星城市市场前景长期看好，其他三四线谨慎乐观
展望未来，长三角区域一体化现已进入全面提速阶段，交通、经济、产业快速发展，高素质人才大量引进，有望给长三角地区房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。具体而言：
核心城市市场需求依旧坚挺，而以上海为代表的核心城市土地供应长期受限，短期内供不应求的市场格局难以逆转，房地产市场可高看一线。
得益于长三角区域一体化加速推进，核心城市与卫星城市在交通、产业、信息、公共服务等领域协同合作将更为紧密，卫星城市将明显受益，房地产市场前景着实可期。
对于不在核心城市辐射范围的三四线城市而言，长三角区域一体化属长期规划利好，短期利好程度有限，房地产市场前景仍需结合市场供求关系、人口规模及增量、市场购买力等多方面因素做具体分析。典型如盐城（楼盘），受困于市场购买力透支，叠加棚改货币化安置退场，短期内房地产市场依旧面临一定的调整压力。
