住房问题因为与老百姓的生活息息相关，因此房地产的政策和市场走向一直是每年两会上备受关注的焦点之一。在刚刚结束的两会“部长通道”上，住建部部长王蒙徽表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，具体要做到五个“坚持”。

　　作为全国政协委员的中指研究院院长莫天全对此深有感触，他在近日举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会”上，与在场嘉宾分享了两会过程中他在房地产方面的几点感受和体会，“总的来说，‘房住不炒’这个大的政策基本上没有松动，就今年的房价来说，我自己觉得2019年的房价会延续2018年下半年的态势，不会有太大的波动。“

　　可以说，在“房住不炒”、“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下，房地产业正在快速转入高质量发展阶段。近日，“中国房地产TOP10研究组”以“稳健谋发展，提质开新篇”为主题发布了《2019中国房地产百强企业研究报告》。根据中国房地产TOP10研究组《2019中国房地产百强企业研究报告》，“2018年，全国楼市调控政策持续偏紧，百强企业积极把握市场结构性机遇，抢抓三四线城市放量机会，实现了销售业绩的快速增长，三四线城市销售额占比提升至45.2%”。可以看到，三四线城市已近乎占据百强房企业绩贡献的半壁江山，居住在三四线的老百姓可以近距离的和百强房企面对面。

　　2019年房价将延续2018年下半年的平稳态势

　　近两年来，在“房住不炒”的总原则指导下，政府开始出手对房价进行调控。根据国家统计局公布的2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体来看，2月份房价总体平稳，各地继续落实地方调控主体责任，坚持因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　中指研究院院长莫天全表示，房价有一定的上涨是正常的，但是如果出现了过度上涨，就要进行调控：“‘房住不炒’定位早已明确，住房问题是保障民生的基本问题。确保房地产市场能有一个比较长期、稳定的、可持续性的发展，这是调控这个市场的背后原因。”

　　在莫天全看来，从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租购并举，中国楼市调控已由单一的政策措施逐渐向建立房地产长效机制过渡。“一、二线城市在相当一段时间内没有问题，原因是很多人口向大中城市转移，未来超大型城市出现是必然的，而人口都有住房需求。未来的房地产市场，将会是一个供需平衡，交易理性，健康有序的市场。”

　　百强企业抢抓三四线城市，销售额占比提升至45.2%

　　过去，由于中国城镇化进程的差异和房地产市场成熟度的不同，更多的一二线城市受到了大房企的青睐，三四线城市的开发市场多由地方性的企业占据。然而近年来，以碧桂园、恒大等企业为代表广泛布局中国三四线城市，让过去的这种局面得到了改善。更显著的是，随着2015年以来的这一波市场上升行情，让“下沉三四线”成了更多大企业的选择。

　　根据中国房地产TOP10研究组《2019中国房地产百强企业研究报告》，2018年，百强企业积极进行规模化扩张，通过精准把握市场需求，销售再创佳绩，销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%，规模优势进一步扩大。取得这样成绩的原因与“聚焦热点区域主流需求”和“调结构优产品强营销”的策略不无关系。

　　百强企业2014-2018年销售增长情况

　　根据报告数据显示，2018年，全国楼市调控政策持续偏紧，百强企业积极把握市场结构性机遇，抢抓三四线城市放量机会，实现了销售业绩的快速增长，三四线城市销售额占比提升至45.2%。从百强前50企业重点项目销售情况来看，一线城市在政策严控背景下，销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%;二线城市占比为42.9%，较上年下降2.5个百分点;三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响，销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%。

　　前50企业2017、2018年各等级城市销售额分布

　　与此同时，百强企业精准把握市场需求，改善类产品结构比例加大。2018年，百强企业把握改善型需求释放机遇，顺势调整产品结构，实现了企业销售业绩的快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升2.1、2.8个百分点;90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.4、2.5个百分点。另外，百强企业着眼“美好生活”，围绕客户需求，从文化、科技、健康等方面入手，提高产品附加值，提升产品品质，以差异化的产品优势抢占市场份额。

　　前50企业2017、2018年重点项目各面积段销售占比

　　百强企业三四线城市新增土储占比增至52.8%

　　百强房企在哪拿地，意味着居住消费热点正在走向哪里。根据报告显示，2018年，百强企业在一线及二线城市的新增土储面积为拿地总量的3.2%、44.0%，分别减少2.2个、8.1个百分点，三四线城市的新增土储占比则增长10.3个百分点至52.8%。

　　2018年，百强企业买地规模较大的三四线城市主要为佛山、徐州、阜阳、湖州、嘉兴、常州、亳州、惠州、肇庆以及盐城等(按权益建面)，单个城市占百强企业权益拿地面积的比例都超过了1.5%。其中，百强企业在长三角城市群中三四线城市新增土储金额及面积总量较大，湖州、常州、嘉兴、绍兴等城市增量明显，新增土储金额均超过60亿元，新增面积均超过130万平方米。此外，部分人口及城市规划利好大、棚改有支撑的三四线城市也获得了百强房企的持续关注，如长三角城市群中的金华，海西城市群中的泉州，中原城市群中的许昌、亳州、阜阳等，百强房企在这些城市的新增土储面积同比增幅均超40%。

　　随着百强企业布局的下沉，更多的消费者将有机会近距离品味其中的产品细节与差异。对这些消费者来说，“百强”意味着实力、代表着品质，更担负着承诺，未来在他们的居住梦中将有更多百强企业的身影。

　　附：“2019中国房地产百强企业”名单