至诚财经网（）02月21日讯

　　限购、限贷、限价、限商、限售……经过一系列调控洗礼，2017年的中国楼市发生趋势性变化，从喧嚣逐渐回归平稳，“房住不炒”的提法越来越深入人心。进入2018年，起落转折的中国楼市又将走向何方?

　　政策微调≠全面松绑

　　2018年开年以来，多个城市房地产调控政策相继微调，引发市场关注。

　　1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布公告称，针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对兰州市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

　　紧接着，南京针对高层次人才松绑限购，出于打造具有全球影响力的创新名城，出台创新10条，为了广揽天下英才调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

　　余音未落，厦门也加入了政策微调的行业，表示今年实行楼市差别化调控，满足首套刚需，支持改善需求等。

　　中国楼市是个名副其实的政策市，自2016年9月30日以来，楼市调控层层加码，据不完全统计，仅2017年，全国近110个城市与部门(县级以上)发布的楼市调控政策次数多达270次以上。

　　为什么此时会出现政策调整?对市场的影响如何?中原地产首席分析师张大伟表示，从房地产市场的基本面看，调控政策调整的城市，主要有两个特点：一是2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大;二是房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者高地价项目预售价监管导致亏损无法入市。

　　基于此，张大伟分析认为，接下来具备下述几个特征的城市，均有调整政策的可能：

　　首先是房价出现了明显同比下调的城市。包括合肥、天津等，这些城市将是限价政策调整的主要区域。从市场走势看，信贷不变的情况下，调整部分政策对于市场不会有太大负面影响。这次热点城市中，很多限价政策过于严格，使其存在大量的已经签约未备案的项目。

　　其次是土地市场成交明显下调的城市。部分城市2017年出现了成交额下调，从调控角度看，土地成交高位的城市，没有放松调控的可能性，比如北京。目前看，2018年土地市场很可能继续刷新2017年的历史纪录，预计调控政策很难有松绑的可能性。

　　再次是2015—2016年成交了过多高地价的城市。高地价地块入市，其售价不可能与普遍地块制定同样的售价，预计高地价楼盘的限价会有所松动。

　　第四类是部分三四线及县城城市。张大伟认为，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在。2018年，三四线城市市场反而风险比较大，而一二线城市因为2017年全面平稳，反而值得大家关注。

　　不过，张大伟强调，政策调整不等于全面放松。在他看来，2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持向前推动的经济活力，2018年，调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

　　“中央明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，房子的定位实际上发生了改变，因此，未来所有和房地产相关的政策和制度都应该紧紧围绕这个新的定位。”社科院金融所研究员尹中立对个别城市楼市政策微调持相同观点，认为在这种住房制度的导向下，不存在所谓房地产调控放松的预期，市场在一定程度上误读了近期政策的微调。

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