“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买！”如今，越来越多的中产阶层出于移民、子女求学、财富安全等需求，投身海外购房大军。但国外与国内是完全不同的市场环境、法律法规，你要想继续沿用在中国买房时帮你赚了大钱的思维与方法，结果只能是一个字——赔！

当地房市有没有泡沫？

当地房屋200个月至250个月的租金

能买到一套中等价位的房产，

安全！

当地房价多少合理？

当地居民4~6年的家庭年收入

能买到一套中等价位的房产，

合理！

当地房价走势啥样？

当地失业率下降，未来3~6个月

房价为上升周期；

反之，将调整或下跌！

哪个国家最具升值潜力？

澳大利亚和美国。

未来40年，

这两个国家人口增长将会最多！

中国购房团杀向海外

中国买家以70亿美元成交额，成为2011年美国房地产第二大投资群体，截至目前，最大的买主是张欣，她买下了纽约通用大厦40%的股权。

加拿大多伦多的出租车司机拉到中国乘客的时候，多半都会愤怒地抱怨几句：“房价都是被你们中国人炒起来的！你们在这里买了第一套房子还想买第二套、第三套，我们都快住不起了！”

多伦多人有理由抱怨，如果真像当地房屋中介宣传的那样，“加拿大的房子7～10年翻一番”，物业税自然也会水涨船高，一套现在估值50万加元的房子，每年需缴纳1%的物业税5000加元，翻一番后，则要缴纳1万加元，退休的多伦多老人非常不愿意看到自己住了几十年的房子升值过快。

全美房地产经纪人协会发布报告，2011年，在美国购房的海外投资者中，中国买家仅次于加拿大买家，成为美国房地产第二大投资群体，在美国购房金额超过70亿美元。

2012年下半年，更多的国人加入海外购房大军，与之前不同，他们大多是中产家庭，可投资资产在200万~1000万元人民币，希望海外的楼市也能像中国过去10年那样疯狂上涨，或至少可以通过在海外购房获得10%左右的投资收益。

国内首家海外房产投资机构邦拓国际的副总裁邱泳栋告诉记者，他们现在接待的客户中，有40%是以投资为目的的。

2012年4月央行发布政策，人民币兑外币的汇率浮动增大，人民币对外升值，海外购房门槛降低。投资者认为，欧美国家的经济低迷导致现在的房价处在“底部”，未来会有很高的上升空间。“抄底购房”之外，未来移民或者孩子留学也是不错的选择。

一位准备出手的看房者则认为，国内市场和政策的不稳定性，使自己手中握着几百万的可投资资产却找不到合适的投资渠道，限购政策和二手房的高额税费成了“压倒骆驼的最后一根稻草”，“而国外的房地产市场和政策都很稳定，价格不高，正是入手的大好时机”。

相较“高净值购房群”和“留学需求购房群”来说，中产购房群人数更多，他们购房的热情也更高涨。

特点1：中国买家出手更果断

“中国买家的显著特点是，果断决定。”纽约房产经纪人戴尔介绍，“有的看5套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的图片便签支票成交了。而美国买家，很多时候会看了一套又一套，有时要看上一两年”。

对于中国买家的购房特点，许多美国经纪人也都了然于胸。有海外购房中介总结：中国人偏爱全新房，要有许多附加设施，也喜欢吉利数字的楼层，要能看见好的风景，窗户一定要朝南，同时非常看重风水。在户型上，独立产权公寓、合作公寓、联排别墅的销售状况都不错。高锐地产的产品总监孟燕茹告诉记者，2011年之前，40岁到50岁左右的人群是购房主力军，现在20~30岁和50岁以上的退休人群购房数量开始增加，相较2011年，增加了20%左右。

事实上，中产购房者们更青睐那些小型的投资公寓。目前市面上最热销的是各个位于城市市中心的投资公寓，以英国为例，如伦敦的留学生公寓，5万英镑一套，购房后由中介公司负责寻找物业管理公司，在当地租出去，每周的租金为120英镑左右，产权年限不等，最高999年，最低也有100年的；每年除需缴纳租金8%~12%的所得税，和每年150英镑的地租外，没有其他支出。

2012年年底，32岁的加拿大人麦克在多伦多市中心一栋新开售的高档精装修公寓看房，真切感受到了中国人疯狂的购房热情，“最终成交房中有一半以上是中国人买去了，提前两天就能看到很多留学生在替中国的购房者排队，当然，这里面肯定有一些房地产商和中介雇来的人”。

孟燕茹告诉记者：“想要买到这些投资公寓，你得很快把钱打到国外的资金监管账户中，才算定下这套房子了，否则很快就被抢光了，房地产商不会为你留着。”

特点2：移民仍是海外购房的主要目的

胡润百富榜的上年度统计数据显示，中国已经有33%的高净值人群拥有海外资产，其中以房地产为主，而目前没有海外资产的高净值人群中，30%的比例有未来3年在海外投资的规划。

这些高净值人群的购房能力非常高，在美国纽约，最豪华区域售价在300万美元以上的房子中，60%以上被华人购买。同样，在澳大利亚和加拿大，当地最豪华的住宅中都会有中国富人的身影。

《2012中国购房者海外购房趋势》也显示，这些海外购房者中家庭月收入在5万~15万元人民币的占比25.61%，家庭月收入超过30万元的占比32%以上。

那些最热门的购房目的地中，美国是首选，约25%，17.22%的人喜欢澳大利亚，16.83%的人会选择加拿大。

在最近一两年，塞浦路斯、哥斯达黎加等地由于政策原因，可通过购房获得当地的永久居留权，一部分人也开始选择这些地方购买房产。在塞浦路斯，30万欧元就能购买到一套中等房产，但是在邱泳栋看来，虽然这些地区的购房者在增多，也只是相对这些地区此前的购房数量来说的，老牌的移民国家还是最受欢迎。

事实上，大部分购房者的购房目的仍是移民。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%的人称移民是海外置业的主要目的。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。

如果实际操作没问题，

我要贷款买成千上万的独立屋，

而且如果持有时间足够长，

房地产会比股票回报率更高。

——巴菲特于2012年2月

教你在国外买到好房子

中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。

得益于中国房地产在过去10年的疯狂上涨，很多人借此机会赚到了人生第一桶金。当国内楼市变得不再明朗的时候，国人开始在世界范围内寻找下一个机会，以便赶上某一个国家的房地产10年。

第一招：买还是不买？下面这些指标告诉你！

“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。”私人银行家认证课程（CPB）房地产讲师Victor刘磊、澳大利亚Simonds（西蒙斯家建集团）中国区销售总经理刘磊建议。