海外买房“洋规矩”：首推本地人或白人聚居区(2)

在刘磊看来，如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。

你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。”

租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫

在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。

家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理

一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势

通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。

第二招：在哪个国家买？不能只看租金回报率！

在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

刘磊为我们举例说明：“某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。”

此外，国际货币基金组织公布的数据显示，未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

别忘了，你的目的是判断这个地区的房地产市场趋势，那些未来市场前景不明的区域，无论价格多划算，房子的位置处于该区域多么黄金的地段也不要买。

第三招：买公寓还是别墅？海外购房，土地也是钱！

在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。

刘磊认为，在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

刘磊为我们举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。

高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。

别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。

根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。

很多人会想，墨尔本市中心公寓是不是增值更快？但通过历史数据推演和分析可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下，是不会出现长期市中心公寓上涨情况的。“空置率和租金回报率的高低，最终都是由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。”刘磊说。

第四招：买哪个地段？首推本地人或白人聚居区!

以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益；而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。