万科喊出“活下去”、多地楼盘曝出打折促销、中原地产降薪、“金九银十不再”……近期的房地产市场又迎来了新一轮的“热闹”，只是这“热闹”中弥漫着悲观的情绪，不少人提出房地产业寒冬将至。
如何看待当前的市场表现、房地产未来仍将是中国经济的支柱产业、三四线城市的市场是否有泡沫？
新京报就这些问题采访了财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康。在贾康看来，从中国房地产市场“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义尚不足，在可预见的较长时间内，房地产业仍将是中国经济的支柱产业。此外，他还表示，目前一线城市房地产市场在行政手段严厉打压下已经没有了泡沫，可能已伤及刚需和一部分改善性需求；但又有一部分三四线城市市场升温偏快、房价猛涨，值得关注。
从2017年9月30日前后至今，全国各地出台数百次调控政策。贾康认为，行政手段的调控治标不治本，关键是要在基础性制度建设方面做出做出应有的实事，这是政府调控迫切需要进行的阶段转换。不过，他也直言，制度建设是一个慢变量演变的过程，要衔接好中长期制度建设和短期调控。
今年以来，房地产税一直备受关注。贾康再次强调，希望仅通过房地产税这一个手段解决房价问题是不现实的，但他同时表示，房地产税虽不是万能的，然而该做的税制改革不做，又是不负责任、万万不能的。
新京报：你如何看待当前的市场？
贾康：现在万科喊出“活下去”，表明万科认为目前市场进入了阶段性转变。此前郁亮曾说过房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。比照郁亮的说法，是不是意味着现在的市场又要往下走，进入一个把生存下去作为任务和挑战的“黑铁时代”？
我认同“白银时代”的看法。“白银时代”仍然是一个“含金量”很高的时代，但市场分化已趋明显，不是所有的房地产开发主体都赚钱了，有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”，市场仍然有赚钱的机会，但要应对更激烈的竞争，赚钱更是不那么容易了。那么，房地产市场是不是演变到了一个新阶段、打开了一个新的“黑铁时代”？从中国总体情况看，我觉得这样的认识还是过于简单化了。
的确，最近厦门的房地产市场在降价，也有一些一二线城市市场在“变冷”。但要意识到，一二线城市的市场并不是简单的降价问题，在严厉的政府打压之后其价位总体相对稳定，只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。这种现象的出现主要是来源于此前一段时间无所不用其极的行政性手段（限贷、限售、限购甚至限价）的调控，加上各种不明朗的猜测和困惑交织，出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说，这样的低迷和冷淡，是硬压出来的局面，并不能表明一线城市的房地产市场根本性的拐点已到，以及未来房地产市场就没有前景了。
中国地方政府在“打摆子”式调控的变化过程中，已经走了好几轮。从过去的经验看，到了某一个临界点之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地产市场要适应城镇化发展的大势，要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求，客观上要求放松行政性手段的管制，使得供给侧更多的差异化供给涌流出来。此外，客观地看，地方政府的财政收入和房地产也有内在关联，需理性处理相关的财源建设机制。
总体来说，没有理由认为中国房地产业现在已出现了一去不回头的拐点，现在的市场调整，仍然是在市场分化明显的特征下，新一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在这样的背景下，在“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义，就明显不足。
当然，并不能否认的是，在一些局部地区确实需要有阶段性下调这样的修正。但从全局来看，中国的房地产业遍布700多个大中小城镇区域，在市场分化的背景下，一些局部市场的变化并不能直接代表全局。
一定要全面看待中国的房地产市场，不能简单的说“中国房地产行业寒冬将至”、“一去不回的拐点已出现”。对于这些说法，我很不认同。
新京报：按照你刚提到的说法，房地产未来仍将是中国经济的支柱产业？
贾康：从中国城镇化发展的纵深和空间看，把户籍人口的城镇化率（42%），结合着考虑常住人口的城镇化率（58%），中国真实的城镇化水平充其量50%，这就意味着未来还有20个点左右的城镇化高速发展期。在这个高速发展期中，房地产一定仍将是中国经济的支柱产业。房地产的供给必须适应未来还会有几亿人从农村进入城市，同时居民在收入水平提高过程中，对居住的要求还会升级，这种大量的房地产的有效供给是客观的需要，是大势所趋。从这个意义上看，不走完城镇化的高速发展期，谈论“市场一去不回头的调整”这个拐点论的说法，没有道理。
认清房地产是中国经济的支柱产业，如果把其作用发挥好，会带来很多正面的效应；如果把握不好这个支柱产业的作用，会引起民众的不满，损害经济社会发展。所以，需要强调的是，房地产业不光是中国经济的支柱产业，而且要特别注意，是使国民经济得到健康发展的重点支柱产业。
还有二十个百分点的城镇化高速发展期意味着，未来接纳几亿人从农村到城镇定居的过程中，城镇区域的国土开发、不动产优化配置，以及这种不动产开发优化配置过程中间人民群众“住有所居”的有效供给，需要有更高水平的结构优化处理方案，市场的作用和政府作用两者一定要正确结合好。
这个优化机制，就是中央强调的健康发展长效机制。这一长效机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域的制度改革，这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用，而不是屡屡带来困扰和压力。
新京报：从今年情况看，房地产市场的表现对经济是否会有影响？
贾康：有人对今年的市场看法比较悲观，这是因为有像厦门这种城市在很长一段时间市场发展强劲，突然一下子似乎不行了，还有在北京这样的一线城市市场成交量猛降，再加上地产商打出了“活下去”的标语。在我看来，就全国而言这仍只是市场分化的一个侧面。
实际上，在部分地方市场低迷的同时，我们也可以看到，一些行政手段不到位或者行政手段力度不高的地区，出现了市场热度上升的情况。比如，一些三四线城市正在显现新的机会，一些地产商正在这些区域不动声色地准备高歌猛进。
谈论房地产市场对经济的影响要具体分析。对于市场低迷的城市来说，景气水平的明显下调会给政府带来另外一个角度的困扰和压力。而一些三四线城市的市场表现正和厦门相反，房地产市场促进了经济的繁荣，给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。整体看，今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响，但其后的调控优化问题可是值得高度重视。
新京报：那三四线城市是不是有泡沫？
