贾康：不能简单说，一个城市房价涨了多大幅度，就一定是泡沫。从较长时间段来看，中心区房价的总趋势是上涨的，而且在城镇化高速发展期，房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。不能说房价上涨，就一定有泡沫。
泡沫是个比较模糊的概念，往往是泡沫破灭之后，才可以认定此前一段时间存在有泡沫。如果多少年总是感觉有泡沫，但这个泡沫并没有破裂，它可能还不是我们所说的负面意义上的泡沫。
房地产市场的泡沫，主要是伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题，主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为，这些炒作推高房价，很容易产生泡沫。而从现在情况看，在严厉的行政手段打压之下，北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间，可以说，一线城市目前已没有什么泡沫可言，可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。
总体看我国三四线城市的情况，也不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力，部分三四线城市还仍然面临着去库存的压力。不过，我现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意，显现出了可能的泡沫化特征。如果一些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束，很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存，需要警惕的是，不要在市场热度上来后，重蹈一二线城市的覆辙，一定要借鉴一二线城市的经验教训，防患于未然。
新京报：你一直对行政手段的调控有批评，现在看调控是否有必要继续？
贾康：房地产调控政策的初衷应该是实现有效的供给，以满足人民群众不同层次的住房需求。现在看，在严厉的行政调控之下，一些刚需和改善性需求反而受到了伤害。
目前北京这样的一线城市，公租房和共有产权房，仍然被怎么合理得到不扭曲、至少是减少扭曲的供给所困惑。一方面，很多人的购买能力只能走保障房的轨道，通过公租房和共有产权房解决住房问题，但目前政策还没有在这方面给出相对理想的全面解决方案；另一方面，因为行政手段等限制，有商品房支付能力的人很多又无法购买改善性住房。这样的局面，哪里是我们政策的初衷？
不能提供有效的、多样化的供给，不优化供给结构，单纯的行政手段的调控就是治标不治本，还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题，要在健全法治的情况下，积极用经济杠杆的调节替代行政手段，建立起房地产市场的长效机制，在基础性制度建设方面，要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。
同时必须注意的是，在供给侧结构性改革中，要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型，到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策？一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案，而不只是一些简单化的行政手段。
新京报：但长效机制迟迟没有落地。
贾康：长效机制建设是一个攻坚克难的过程，是一个慢变量演变的过程。比如说，房地产税说了5年之内启动立法，但什么时候启动，现在并不清楚、启动以后要走多长时间的立法过程，也不知道。
制度建设是一个慢变量的过程，但市场总是动态的、在变化，老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下，只能标本兼治，但治本为上，长期的制度建设追求结合短期行政手段调控，要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时，大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主，从而寻求市场的长治久安。
新京报：长效机制的核心之一是租售并举。最近一段时间，房租上涨引发热议。在你看来，租赁房的来源应该依靠政府还是市场？
贾康：租售并举机制要在多层次的一个政府与市场主体分工合作的供给体系里建立起来。从最低端的公租房到中高端的商品房，各个地方辖区要因地制宜、做好多样化的具体设计。
其中，面向最低收入阶层的公租房需要政府托底。公租房怎么供给？在不同城市要考虑：政府出手要补助的话，是补砖头还是补人头？如果一个城市的空置房源较少，政府要赶快补砖头，把这些公租房建设出来。如果城市有很多的空置房源，用补人头的方式调动这些空置房进入租房市场，房主拿到市场租金时，里边有一块是政府的补贴，这样也就形成了有效供给。
又比如，公租房上面，是青年公寓式的长租房，这类租赁房可与市场接轨，同时也需要政府给予引导。
新京报：普通居民最关注房价，你怎么看当前的房价？
贾康：只讨论某个城市的房价没有多大意义，某一个地方的房市成交均价，最多反映了当地景气的走向。老百姓还得关注具体地段、类型的具体选择问题。
中国老百姓经常买涨不买落，一旦房价下调了，大家都不着急了，都在等着，看是不是还能调得更低，等来等去错过了，踏空了，等到房价上升的时候又后悔了。判断何时是房价最低点和判断股市最低点一样，很难精确。如果从趋势来看，当下一些城市房地产市场相对平稳，确实是可以考虑出手购房的一个比较好的时段。
新京报：大家近两年讨论比较多的是，房地产税能否抑制房价。
贾康：房价的变化不是由税制这一单一因素所决定，是多种因素的合力形成了房价的演变。比如，房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及到土地的供应，这个和房价有关；投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给，也和房价有关。
对于房价来说，正常的或者说健康的税制，是不可少的因素之一，但它不是唯一的决定因素。希望通过房地产税这样一个税来解决房价的问题不太现实，不能指望只靠税这个单打一的方式，去解决房价问题，但是该做的税制改革不做，一定是不负责任的。税不是万能的，该去建立的税制不去建，又是万万不能的，房地产税改革是建立长效机制的必选项。
（文章来源：《新京报》2018年10月19日，采写：侯润芳）
贾 康 介 绍
第十一届、十二届全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，中国财政学会PPP专业委员会主任委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，北京市等多地人民政府咨询委员，北京大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次受朱镕基、温家宝、胡锦涛和李克强等中央领导同志之邀座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》专著、《供给侧改革：新供给简明读本》、以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”），2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年领衔出版《中国住房制度与房地产税改革》、《新供给：创新发展，攻坚突破》、《构建现代治理基础：中国财税体制改革40年》等。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学社会科学6268种学术期刊700余万篇文献的大数据统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。
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