2018年的楼市风云诡异，54万户家庭争摇7.8万套房，土地市场卖出了2439个亿，然而，市场终究回到了理性。年底土地市场骤冷，市场也出现了区域性“冰冻”难卖状态。那么，已经到来的2019年到底如何？

开年，也就在1月4日，央行宣布降准1个百分点，正处凛冬的房地产市场春风乍起，让楼市有了瞬间的振奋，仿佛看到了曙光。2019年到底将何去何从？一个纷繁复杂的市场，夹杂着一个巨大的问号。我们且来分析一下。

央行开年降准释放1.5万亿

楼市将迎来 “十年大底”？

2019年楼市最大的悬念，莫过于“周期天王”周金涛的预测。

周金涛2016年3月16日在一次主题为“人生就是一场康波”的演讲中预言，2019年将是资产价格的低点，中国新的房地产周期将启动。40岁以上的人，将在这一年迎来人生第二次成为中产阶级的机会。

1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

这无疑给房地产市场带来巨大的间接利好，将缓解房地产企业资金面压力，同时带来的降息预期也将促进刚需的购房意愿。

房地产的冬天真的要过去了吗？

被誉为“周期天王”的已故经济学家周金涛，曾在2007年成功预测次贷危机，2013年提出房地产周期拐点，2015年成功预测了全球资产价格动荡，并在2015年11月预言中国经济将于2016年一季度触底。并预言，2019年将出现资产价格的低点。

根据他的理论，2019年出现“远比大家想象的低”的最终低点。2019年之后，中国新的房地产周期将启动。

2019年已经在眼前，现在是不是买房的好时机？会不会成为未来十年的“大底”？

“政策松绑”是大概率

2019年“稳房价”是基调

2018年中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

根据中央精神，对2019年房地产政策可以有三个判断：

第一，2018年“控房价”成效显著，2019年“稳房价”将是基调。当前的调控成果来之不易，库存已降至历史低位，部分城市仍有房价上涨压力，居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。

第二，地方政府有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。杭州等城市限价政策退出将成为大概率事件。限价、限售等政策在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。有些城市，也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。

第三，涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。

对于购房者来说，购房首付比例、税费支出是观测楼市政策的风向标。近期，部分城市的房地产调控调政策出现了“边际调整”的迹象，如菏泽取消限售、广州深圳下调房贷利率、珠海放松限购等。

山东一个不起眼的小城市放了个“气球”，不知是否会重蹈几年前广东佛山、甘肃兰州仓促放松限购后被迫叫停的尴尬，大家都在拭目以待。如果中央不干预或者干预力度不大，估记更多的地方会跑步进场加入这个阵营。

土地市场高烧已退

但今年仍将开闸放量

2019年元旦刚过，杭州土地市场迎来首拍。

笕桥地块经过18轮竞价，由甘肃建总置业以总价171427万元竞得，折合楼面价23556元/平方米，溢价率仅11%；而迟半小时开拍的大关宅地，竞拍激烈。经过22轮竞价，由金翰（融金平台）以总价203056万元竞得，折合楼面价30559元/平方米，溢价率20%。

丨大关宅地区位图

这次土地出让关注度甚高，参与报名的包括绿城、滨江、万科、香港置地、上海首创、开元地产等诸多品牌房企。但成交价却将此前有明显下降。单从价格看，笕桥地块降幅有24%左右，大关地块也有16%左右的降幅。

尽管在2018年杭州以2400多亿元的卖地收入居全国之首，但市场依然能感觉到7月份那道明显的“分水岭”。随后半年，土地市场降温明显，宅地的平均楼面价较2017年有所下降。

2022年亚运会在即，对杭州而言，土地财政仍是基建资金的主要来源。可以预见，2019年杭州土地仍将开闸放量。从目前已知的数据看，在接下来的1月份，杭州已有31宗土地挂牌（含临安、富阳），规模可见一斑。

2018年底，住建部首次提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标，第一稳的就是地价。这些恰恰是地方政府想要实现的目标，在加大推地规模的同时，还要实现土地的保值增值。

市场加速洗牌效应

大房企迎来收割韭菜机会

2019年，极端市场加速洗牌效应。大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异，“马太效应”促使市场格局进一步分化。一些财务稳健的龙头房企看到了逆势扩张的机会。

一方面不断强调6300亿元销售回款的目标，另一方面以低成本加快融资的万科，仅在第三季度，合计拿地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

同样充满野心的还有保利。数据显示，截至去年上半年，保利新增有息负债796.13亿元，综合资金成本为4.86%。凭借这一优势，2018年前三季度，保利累计新拓展项目108个，获取总成本1636亿元，拿地金额占销售金额53.9%。

在被问及对房企如何过冬时，郁亮将自己的姿态放得格外低，“我把自己照顾好就非常、非常不容易，我对别人无话可说。”