“中国楼市正在告别从前的城市政策一刀切、市场预期大起大落、房价大幅波动的时代，走向一城一策、市场预期不一致、量价波动不显著的新周期。”在2019年7月30日举办的房多多大数据研究院《2019全国楼市半年报》发布会上，房多多市场研究总监张键将这个全新周期总结为“非一致稳态周期”。
随着持续的调控政策，楼市的波动周期被打破，对房地产市场走势的研究变得越来越难，而关于居住领域的讨论却始终延续着。2019年过半，房多多大数据研究院依托平台海量的真实数据、丰富的交易案例以及人工智能等先进技术，对用户全生命周期的租赁、买房、换房等交易行为进行洞察和研究，全面深入剖析房地产行业，总结回顾2019上半年全国楼市，并对下半年的市场进行详实的分析洞察。
整体市场：中温的2019，新房量价趋稳，二手量稳价跌
回顾2019年上半年，3月“小阳春”和4月“土拍潮”的出现，提振了市场信心。但转入5月，市场需求再现疲态，6月“小阳春”景象完全散去，“低温派”再次占据高地。2019年上半年市场主基调依旧是“中温”。
3月“小阳春”的出现，一方面源于春节前积攒需求的自然释放，另一方面不少重点城市“人才刚需”在满足购房资质后重返市场。而4月的土拍潮，实质是一、二线城市的土拍潮。究其原因，一方面是由于政府需释放部分优质地块增加财政收入，另一方面房企在经历了三、四线城市热潮后再次重兵部署一、二线城市。房多多市场研究总监张键分析认为：”随着信贷政策收紧及优质地块供应的减少，土拍市场的热潮将逐步褪去，后继复苏乏力。从数据上来看，2019年上半年成交楼面价同比2017年上半年年均增幅低于10%，即2018-2019年增幅依旧处于历史低位。“
从新房市场来看，2019年上半年中国30座大中城市商品房月均成交量约为13万套，低于2012年的15万套，处于历史低位。《报告》显示，从房价上来看， 2019年6月全国百城新建商品房中成交均价环比1月涨幅超过10%的城市仅3个，分别为襄阳、日照和泰安；涨幅超过5%但低于10%的城市共17个，如洛阳、德州、呼和浩特和常州等；其余大部分城市房价止步不前，大中型城市房价呈现稳态。在“稳地价、稳房价、稳预期”的大基调下，无论是备受关注的重点一二线城市，还是大部分三四线城市，引导市场需求有序释放、确保楼市平稳发展将成为主旋律。
《报告》显示，2019年上半年全国二手房市场明显表现出“先扬后抑”的特征，小阳春需求集中释放后成交动力不足，5月和6月重点城市二手房成交量环比分别下降4.45%、5.79%。从房价来看，过去一年无论是一线城市，还是重点二线城市，房价大多以稳为主，并未出现大的波动，仅少量城市出现触底反弹迹象。
市场溯源：因城施策，预期趋冷，非一致稳态周期到来
随着“长效机制”的深化、“一城一策”的全面实施，2019年楼市调控政策全面步入深水区。截至6月底，全国房地产调控政策高达251次，涉及限贷、限购、土地供应、综合市场等多方面。从全局来看，上半年调控力度未明显减弱，在“稳地价、稳房价、稳预期”的大基调下，地方政府一方面坚持抑制房地产市场非刚性居住需求，另一方面则依据市场变化适当调整调控方向及力度。
“三稳”基调下的“一城一策”，使得市场预期出现了明显的分化。购房者由前期的一致看好或一致看空，开始转为多、空共存。随之而来的是，二手房客户更倾向于持币观望，其购房周期因此而不断延长。此外，在二手住宅挂牌均价上，北京、南京、广州、深圳4个城市均呈下降趋势，其中深圳半年跌幅为1.13%，广州下跌3.16%、南京下跌4.88%，北京跌幅高达6.00%。
市场预期趋冷将带来三个显著变化：一是购房者选择面变广，观望心态增强；二是业主心理预期将有所松动，卖方市场的强势态度将被削弱；三是楼市投资属性减弱，投资者对入市的考虑将更为慎重。
资料显示，2018年中国户均住房套数达到1.1套，标志着中国房地产市场转折点的出现，张键认为，中国楼市已大致从过去的“供不应求”走向“供需平衡”，政府的长效机制及调控思路得以调整，市场可以摆脱过去的依赖路径，步入“非一致稳态新周期”。新周期显示了四个特性：第一，城市联动效应趋弱，无论是土拍还是新房、二手房，龙头城市领涨传带效应将逐步消失；第二，无论是新房还是二手房，市场量价都倾向于非一致性，整体偏稳；第三，居民对于楼市的预期分化，多、空共存；第四，政策趋于非一致，一城一策，松紧并存。中国楼市正从以往的“轰轰烈烈”走向“细水长流”。
市场展望：房企竞争加剧 市场重回买方时代
房多多大数据研究院监测数据显示：2019年上半年，全国百城新房与二手房倒挂比例由最高点-3.76%降至-1.42%，新房与二手房的价差逐步消失，这导致“万人抢房”的情况很难再出现，二手房业主的强势地位开始走向衰落。这也使得市场刚性购房需求可以持币观望，持续看房，以寻求满意的居所。
房企方面，国家统计数据显示，2019年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速回落0.3%；其中住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%，投资总额为45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5%。投资增速的回落表明，市场的变化正在重塑房企竞争格局，开发商的经营理念正在发生分化。
第一个分化在于价值判断的分化。拥抱一、二线城市，或坚守三、四线城市，房企对于城市价值的判断不再趋同。统计数据显示，旭辉、中海、正荣、融创、电建、绿城等6家房企在一二线城市拿地比例超过80%；与“拥抱一二线”相对应，碧桂园、佳兆业、绿地、建业等多家房企则依旧坚守三四线城市，其中建业地产2019年上半年新增土储建面88%位于三、四线城市。
