所以，大金沙将以城市更新带动产业优化，在产业布局上打造“产城一体化”。

说到区域的产业规划总是雄心勃勃，但真正落到实处，可能还需要克服诸多阻力，很多基础设施和产业导入都需要一定时间来兑现。

就拿中洲这个项目来说，从计划到立项再到拆迁建设，中间已经耗费5个年头，更何况大金沙整个片区的更新换代比单独项目要复杂得多。

剖析项目规划，简析项目不利因素

①地块信息

中洲湾原为上沙村城市更新单元，在2013年正式纳入旧改进程。

当年同一批次里，同时纳入计划的还有一路之隔的车公庙捷荣创富厂区城市更新单元，现在是万科在进行主导开发，由于体量相对小很多，目前接近完工。

根据2015年关于上沙村旧改的进一步公示，各个地块的编号信息和范围如下：

红色商业地块01-01-1号和01-01-2号地块（即为中洲滨海商业中心）已经出地面1-2层；

黄色住宅地块02-04号地块（中洲滨海华府一期），也就是中洲湾项目首推的这一批产品，其建筑已经接近封顶。

首推的中洲滨海华府一期（02-04地块）的用地性质为二类居住用地+商业用地，用地面积0.86万㎡，计容建面7.3万㎡，包含商务公寓、商业和住宅等业态，容积率8.5。

根据深圳市2016年公示的第四季度土地供应一览表，可以看出红色商业01-01、黄色01-02和黄色02-04地块已经正式签订了土地出让合同，产权使用年限分别为40年、50年和40年，也就是说首推的中洲滨海华府一期的产权年限为40年。

详解项目周边的各类配套及旧改规划

项目区位尚可，依托于福田中心区CBD各项配套，高层海景资源独具稀缺性，但学校这个短板短时间内难以解决。

①商业配套

项目自带约16万平方米商业，包含一期约8万㎡大型集中式商业mall，二期约8万㎡商业街。规划业态有超市、影院、儿童、新零售、潮流餐饮以及特色商业创新空间等。

旁边有正在运营的大型集中式商业mall——京基KKone，建面达9.4万㎡；区域内还有岁宝百货和百安居中小型商业。

未来还会有绿景项目的3.5万㎡商业——绿景佐阾；不远处金地旧改也有规划商业辐射周边。

稍远一点还有石厦片区的天虹、马成时代广场等购物中心；福田中心区商圈选择就更多了，购物公园、君尚百货和cocopark等商业与项目直线距离在3公里内（根据百度测距）。

②教育配套

项目自带18班幼儿园，目前在上沙小学和上沙中学的学区范围内，教育配套较为一般。这两所学校原本作为满足上沙村的居住人员的教育配套，现在旧改重建，容积率增加了好几倍，居住人口有可能增加不少，但教育资源并未有增加，难保后期不会出现学位短缺的情况。 

根据2017年福田区热点初中排名情况，目前在上沙中学的中考成绩在福田区区级学校排名中，处于中等偏下的水平。

③文娱配套

项目周边的休闲文化资源配套非常丰富，高层视野和景观较为不错，有深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园等等。

④医疗资源

区域范围内医疗资源水平较为一般，但好在项目区位尚可，去福田和南山的大型医院都不算特别远。

⑤周边旧改情况

以滨河大道为界，因项目临近车公庙商务聚集区，滨河大道以北的旧改主要以工业或产业用地为主，未来旧改方面也多以商务写字楼或升级版的产业园为主。而滨河大道以南主要以居住用地的旧改项目为主，作为车公庙商务聚集区的拓展延伸区域，临滨河大道一侧多规划为商业及写字楼产品。如京基滨河时代一期和中洲湾一期。

项目旁的京基滨河时代（京基下沙旧改）已全部售罄，绿景红树湾壹号（绿景沙嘴旧改）住宅则已是现房，均未开始推售，而金地工业区旧改尚无拆迁动作，其他旧改单元多为城中村更新单元，旧改主体众多，各方利益牵扯，旧改周期预计较为漫长。滨河大道以北多为工业厂房旧改，主体单一，相对进度较快，如万科捷荣创富厂旧改以及大汉王博金商务广场目前已接近完工，车公庙工业区第一旧改部分已开始动工。