2）周边被农民房包围，整体环境较为一般，对观感较为有影响；片区内租客、土著以及个体户较多，人员流动性较大，人群结构较为复杂。

3）自驾体验感稍差。与关外的项目看中地铁配套不同，关内买中高端新房的购房者更注重自驾的便捷度和舒适体验。

虽然距离车公庙交通枢纽的直线距离仅1.2公里左右，但无法直接从香蜜湖路转弯，需要绕行，如下图所示；而且车公庙立交附近来往车辆较多，且含有多个公交站点，路况复杂，高峰期较易出现拥堵。整体自驾的便捷度和舒适度稍显逊色。

上下沙片区由于早期缺乏整体规划，内部交通条件比较一般，路网比较混乱，停车位较少。

综合评价

①优势

1）受限于住宅供地的稀缺，福田近些年入市的新房越来越少，房价也水涨船高，加上近年来车公庙产业旧改如火如荼、上下沙片区旧改统筹规划，经济发展和环境配套提升值得期待，具有较大的发展潜力。

2）整体区位和交通较为不错，坐享福田CBD各项配套，更有轨道交通加持，距离7/9号线地铁口较近，一站即达车公庙交通枢纽。对外交通便利，临滨河大道和京港澳高速等城市主干道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

3）高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。由于住宅部分与红树林公园之间是小学和中学，并无高层建筑遮挡，可享受一线海景资源，超高层设计，中高层的视野更好，也更具价值。

4）总体量过百万的大盘，项目自身综合配套较为齐全，自成一体，属于福田区比较罕见的大体量综合体。

②劣势

1）教育是短板，短期内难补齐。所处学区较为一般，片区内的上沙小学、下沙小学，在教育领域没有特别突出的成绩。

2）周边农民房较多，整体环境较差，对观感有一定影响；租客较多，片区人群较为复杂；城市更新的进程较为缓慢。

3）片区内部道路规划比较一般，地下停车场较少；区域人口密度大，福强路上的公交站台行人和车辆较多，交通情况比较复杂。

总的来说，项目首批住宅产品能否卖座取决于其定价的合理性，如果价格趋于保守，与京基滨河时代的二手房均价相差不大的话，那么性价比还是不错的；但如果定价过高，由于其没有学区、强大配套和舒适体验作为依托，估计就得拉长销售周期慢慢卖了。

更新时间：2018-03-22

从下图可见B座为公寓属性带装修，A、C、D座为住宅

公寓户型四种：

建筑面积约35㎡

建筑面积约43㎡

建筑面积约47㎡

建筑面积约55㎡

住宅户型四种：

建筑面积约86㎡

建筑面积约89㎡

建筑面积约142㎡

建筑面积约166㎡（暂无户型图）

建筑面积约35㎡

分布在项目B座6个单位，东南或西北向。单房布局，具有3.8米的开间，但由于承重墙问题，实际的采光面小的多。5.7米的进深使得户型比例较佳，单面采光也不至于导致室内深处的光线较弱。 功能齐全尤其带有烟道和阳台的设计具有良好的居住舒适度。由于朝向原因，东南向单位价格要比北向有优势，价格差距较大。

建筑面积约43㎡

单房设计，朝向西北，3.7米开间但实际采光面受到一定影响。较好的开间进深比，独立阳台设计足以满足日常晾晒需求。卫生间可独立通风采光。在户型结构上省去了走廊，空间使用效率高，甚至可以独立出一份休闲会客的空间。缺点就是朝向西北。

建筑面积约47㎡
南向端头户型，双面采光，与43户型相比空间功能效果更容易发挥，卧室可做玻璃幕墙半封闭，休闲会客空间功能更独立并能自然同分采光，还可以应急留宿之用。整体采光面较多室内光线相对充足。

建筑面积约55㎡

南向阳光照射角度较好，视野宽阔。3.7米客厅开间实际采光面稍窄。0.95米宽阳台可满足晾晒与设备摆放需求。采光面较好室内明亮，可独立出一个空间做书房或者应急客房使用。沙发区空间宽敞可做巴台之类增加功能性的同时划分空间。洗手间为黑屋需考虑机械排风设备。入户门方向对室内隐私保护较好。

住宅户型：
建筑面积约86㎡
建筑面积约86㎡分布与A、C、D座南向，CD座远景效果更胜一筹。3.5米客厅开间，阳台大小可根据自身需要进行调整。主卧开间3.35米飘窗设计明亮舒适。次卧阳台可纳入室内使用增加卧室空间。 卫生间不可独立通风采光需考虑机械通风设备。小房间可独立使用做书房也可以划入主卧成为大房间。