文/标准排名分析员 李霞 郭海飞

终审/惠吉华

住房是每个公民都应关注的重要民生问题，它对社会稳定起着至关重要的作用。近年来，中国房地产行业飞速发展，房价持续维持在较高水平。房价走势涉及到人民群众的切身利益，是关乎经济健康发展和社会和谐稳定的重要问题。

随着1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，中国全面开启住宅商品化时代。

作为中国房地产市场的起步之年，1998年全国商品房销售面积仅为1.2亿平方米，2010年突破10亿平方米，2020年全国商品房销售面积更是高达17.6亿平方米。

自1998年至今，中国房地产业获得了长足发展。与此同时，1998年以来，中国地产行业政策调控也紧随而行，调控的目标都在于“稳房价”、“稳经济”。

2010-2020年是中国国民经济腾飞的十年。GDP由2010年的41.21万亿元增长到2020年的101.60万亿元，增幅约146.54%。全国城镇居民家庭人均总收入由2010年的21033元，增长至2020年的32189元，增幅约53.04%。

房地产行业支柱产业地位突出。统计数据显示，2010-2020年房地产业增加值贡献率从5.7%增至7.3%。

标准排名通过梳理2010-2020年中国房地产宏观调控政策，总结经验和不足，并通过比较部分国外房地产相关政策，以期提出一些有助于完善房地产宏观调控方面的建议。

一、2010-2020年房地产宏观调控政策汇总

2010年的房地产调控政策还得从2008年说起。当时美国次贷危机波及全球，为刺激经济中国正式确立以4万亿元为首的货币宽松政策。

受4万亿元投资计划拉动，房地产成为保经济增长的工具。中国经济率先从金融危机中复苏，并导致2009年房价大幅上涨。

国家统计局数据显示，2009年商品房平均销售价格由2008年的每平方米3800元上涨至4681元，同比增长高达23.18%。

为抑制房价上涨，2009年年底“国四条”出台，房地产政策开始紧缩。

但因宏观政策传导的滞后性导致房地产市场持续上扬，2010年迎来史上最严地产调控之年。

国家有关部门密集推出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发﹝2010﹞4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国办发﹝2010﹞10号）、《完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税﹝2010﹞94号）等政策文件，通过多次加准加息、限购限贷、加大土地要素市场清查力度等手段，综合土地端、融资端、消费端等多方面展开新一轮的房地产调控，遏制房价过快上涨。

2011年仍然延续此态势，通过调整完善相关税收政策、加强税收征管，强化差别化住房信贷政策上调第二套购房首付款比例以及严格住房用地供应管理的政策收紧。

2012年受欧债危机影响，房地产调控收紧方向不变，但部分城市稍有放缓。住房和城乡建设部、国家发展改革委、人民银行等多个部门支持首次购房需求，地方政府微调楼市政策，多个城市贷款利率由上年基准利率略有下浮，公积金政策松绑。对于个别触及限购限价措施的城市政策被叫停。

2013年出台的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》奠定全年调控从严基调，二手房交易计征20%的所得税，扩大房产税改革试点范围。

2014年至2016年上半年，房地产市场进入“总量放缓、区域分化”状态，房地产调控更加聚焦于去库存以及分类管理，房地产调控政策转向宽松。通过限购限贷放松、多次降准降息、公积金松绑、降低房产税等措施从需求端进行调控去库存，楼市升温。

2016年下半年至今，中国房地产调控进入新一轮收紧周期，调控政策注重短期调控与长效机制相结合。相关部门通过限购、限贷、限售、限价、上调首付比例、贷款利率上浮等多措并举、因城施策，加大调控力度。

2017年房地产短期调控转向构建长效机制，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018-2019年持续加码调控。

2020年在新冠肺炎疫情影响下，货币环境整体较为宽松，但房地产调控仍坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融监管不断强化。

下半年房地产加强金融审慎管理制度，金融监管力度持续强化。进一步落实房地产长效机制，企业端“三道红线”和银行端“两道红线”明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

2020年12月31日，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。《通知》自2021年1月1日起实施。

根据《通知》，第一档中资大型银行有7家，包括中国工商银行(601398,股吧)、中国建设银行(601939,股吧)、中国农业银行(601288,股吧)、中国银行(601988,股吧)、国家开发银行、交通银行(601328,股吧)、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次减少。

总体来看，2010-2020年房地产宏观调控政策呈现先紧缩后宽松最后严格紧缩的过程。

二、政策调控10多年来房价翻了近一番

10多年来，诸多房地产调控政策重磅落地，效果究竟如何呢？对此房地产市场反应又如何呢？房地产市场政策调控最直观的反应是在房屋价格上。

国家统计局数据显示，2009年受4万亿元投资计划推动，房价上涨较快，全国商品房销售均价每平方米由2008年的3800元上涨23.18%至4681元。

当年全国商品房销售额达到4.44万亿元，销售面积为9.48亿平方米，投资额为3.62万亿元，新开工面积达11.64亿平方米，同比增速分别为76.94%、76.90%、22.47%和13.52%。

在此基础上，房地产宏观调控收紧，房价上涨增速减缓。数据显示，2010-2013年全国商品房销售均价分别为每平方米5032元、5357元、5791元和6237元，同比增速分别为7.50%、6.46%、8.10%和7.70%。

截至2013年年底，全国商品房销售额为8.14万亿元，销售面积达13.06亿平方米，投资额为8.60万亿元，新开工面积达20.12亿平方米，复合增速分别为54.45%、24.61%、78.23%、22.95%。

在这一阶段，全国商品房价增速减缓，但仍有大量资金流向地产开发。此外，商品房销售面积和新开工面积增幅有所抑制，并且最先表现出结构性分化。