如果实在需要在5年内出售，须到政府机构登记，不得自行出售。此外，还通过印花税缴纳、期限约束方面来限制二手房的买卖。并限制私人公寓购房贷款年限，以及海外投资者购房需缴纳印花税和额外的海外投资者印花税。再加上新加坡政府管理的高效廉洁、公开透明，使得权力寻租空间大幅降低。

值得注意的是，据新加坡政府机构网站数据显示，截至2020年上半年，新加坡最新的拥房率达到了90.4%。从住房类别来看，组屋依然占绝对主导，达78.6%。

（二）德国房地产调控政策。

一直以来，德国也是全球房地产界的一股清流。德国房价长期稳定不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。

首先，德国政府不依靠房地产拉动经济增长，而是将房地产作为一项社会福利。

其次，德国租赁住房市场完善，不将购买住房作为居住的主要方式，可以选择租房等方式满足居住需求。

再次，德国还通过严格的房价、地价和房租评估，来打击投机炒房行为，稳定房价。

即由独立的地产评估师评定房价，评估师对于评估结果负有法律责任，对于评估的房价和房租不在合理变动范围内，牟取暴利的行为，牟利者要承担高额罚金甚至承担刑事责任。

最后，德国房产行业的税收体系完备。在德国，房地产相关的德国房地产相关税收主要包括土地税、不动产交易税、租金收入所得税、差价盈利所得税、二套住房税、遗产税和赠与税等。

德国对住房保有环节征税较轻，对交易环节征收重税，鼓励居民长期持有房屋，严厉打击投机需求。

另外，德国的住房金融体系较为完善。德国80%的新发放住房贷款采用固定利率，综合考量各种因素通过对贷款人进行风险评估后，申请相应的利率报价。

同时，德国的住房储蓄制度，先存后贷、公平配贷，住房储蓄贷款约占新发住房贷款的五分之一。

值得注意的是，政府对低收入居民还予以财政支持，通过住房奖励和职工储蓄津贴鼓励其参与住房储蓄。对于租赁居住的人，德国政府主要是通过发放租房补贴的方式帮助其租房。

联邦统计局（Destatis）数据显示，2019年年底，德国住宅和非住宅建筑的住宅数量达到4250万套。与2010年相比，住房存量增加了200万套，即5.0%。

2019年年底，德国每1000名居民有511套住房，比9年前增加了16套，相对来说房屋拥有率较高。

近10年来德国房价持续可控上涨，也不能排除个别核心城市房价暴涨。据瑞银集团发布的《2020年全球房地产泡沫指数》中，慕尼黑达和法兰克福位居榜首。

（三）加拿大房地产调控政策。

与德国相似，加拿大的房价收入比一直以来也很低。近几年，加拿大的房价也在持续上扬。

据瑞银集团消息显示，2020年多伦多的房地产泡沫指数已经压过长期排名第一的香港，位列第四，得分1.96分，被列为7个具有泡沫风险的城市之一。温哥华为1.37分，从第一类降到第二类，列入房价高估的类别。

尽管在地产调控过程中加拿大出现了些许问题，但仍可以借鉴加拿大房地产发展的一些成熟做法。

为了保证低收入者也能有房居住，加拿大政府每年都会拨款建造大批政府房，由政府委托的专门公司管理，公共性住房按公民收入的百分比交租，价格相对较低。这类房子，原则上人人都可以申请，但加拿大政府用特殊收费方式把有钱人自动排除在外，使得住房效用最大化。

加拿大公共性住房房租通常是月收入的25%至30%，比如你的月收入只有1000加元，你只需拿出250加元交房租即可，而你住的可能是二室一厅或三室一厅的大型公寓。但如果你月薪为1万加元，就要拿出3000加元交租，这样非常不合算。

此外，加拿大政府加强银行系统风险管理，有一个特殊的政府机构，即“加拿大按揭与房屋公司”(CMHC)，对银行提供的抵押贷款作出担保，这在一定程度上增加了政府与银行共担抵押贷款违约风险，同时倒逼金融机构严格监管。

此外，自2018年1月1日起加拿大购房者接受更严格的抵押贷款压力测试，确保房地产市场金融风险可控。

针对近几年楼市升温，加拿大以修改房产处置增值税规定来限制购房的投机行为。

温哥华2017年1月1日开始实施房产空置税，不列颠哥伦比亚省宣布将从2018年秋季开始征收投机税并逐年加码。

不少核心城市修改基本住宅増值豁免规则，限制国外买家的购房投机行为。比如，温哥华及多伦多对外国购买住房者征收15%的外国购买者税，个别省市还上调税率，并计划全国范围内征收外国购买者税。

此外，2020年11月30日，加拿大不列颠哥伦比亚省财政厅宣布，为打击省内洗钱活动，自2020年11月30日起，房地产所有者必须登记注册、提供有关其利益所有者的信息，并必须登记所有持有人的资料。

（四）美国房地产调控政策。

相对来说，美国房地产市场的市场化程度非常高。自20世纪20年代至今，美国先后发生3次大规模的房地产泡沫破裂，2008年次贷危机以后，美国在针对房地产市场的金融服务监管上又采取了哪些措施？

次贷危机引起的最直接的后果就是美国政府通过了史上最严厉的《多德-弗兰克法案》，要求必须审核房屋贷款人偿还能力，严格贷款程序，强化对金融衍生品的监管，加强了金融监管，进一步完善住房金融体系。

同时，美国多措并举遏制房地产投机，例如首套房贷款利率有优惠、住宅房相比投机性房屋也有相应的优惠措施、房产税会随房价进行调整等。

但是，有关税法规定并不是一刀切，除了贷款利息和房地产税收在所得税前扣除政策，还有两项配套政策：一是对住宅出售获得资本利得，如果在两年内再次购买住宅楼，这些资本利得将免税，以此盘活了二手交易市场。二是对55岁以上的住宅所有者，在出售住宅时一次性免除资本利得税，实现住宅的储蓄功能。

此外，美国房地产政策还有补贴资助政策，如低收入住房补贴以及与住房有关的免税债券等。

值得注意的是，在美国，房产类型可分为独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住所等，每种房型散布在不同的区域。

而由政府开发所有并管理运营的公共住房，通常用于低收入家庭出租。此外，政府还可以通过各种优惠政策激励私人机构或非盈利机构提供面向低收入家庭的廉价租住房。

四、中国房地产调控政策存在的问题和对策

回顾近10年房地产行业政策变迁，政策文件频频出台，但房地产发展却越来越畸形，老百姓对房地产的抱怨也与日俱增。这不得不令人思考，哪些政策是不合时宜的。