和讯房产消息 随着新一轮房价的跳涨与调控政策的密集出台，关于房价是否已经到了拐点的争论已经到达前所未有的地步。然而，作为房产领域同样重要的一块，商业地产的发展呈现出野蛮生长和阶段性存量过剩的特点。
如何盘活存量资产提升自身价值，当商业地产遇见文化旅游又将碰撞出怎样的火花？10月13日，戴德梁行以“2016下半场，商业地产的新思路”为主题的第三季度媒体发布会将于朝阳区光华路1号嘉里中心北楼14层举行，届时，商业地产的关注热点将得到充分的讨论与分享。
内容安排：
开场致辞：王盛/大中华区副总裁、北中国区董事总经理
市场回顾：市场综述及热点分享
魏东/北中国区研究部主管
主题演讲一：当商业地产遇见文化旅游
孟祎/中国区商业地产部高级助理董事
主题演讲二：盘活存量资产，优质物业都是这么做的
胡峰/北中国区估价及顾问服务部主管
发布会地址：
北京市朝阳区光华路1号嘉里中心北楼14层
主持人：各位媒体朋友们大家好，谢谢大家在今天这个雾霾天来我们这里参加发布会。
今天我们的布置稍微有一些改变，希望可以给大家带来更好的观感的体验。另外，还有一个改变就是大家每个媒体都有信封，里面有议程。
今天就开门见山，首先有请魏总为大家先回顾一下北京房地产市场第三季度的情况以及展望。有请。
北中国区研究部主管 魏东
魏东：很高兴再一次在这里跟大家见面，感谢大家来到我们戴德梁行第三季度的新闻发布会。
我这次主要是分两部分来介绍一下北京的市场。第一部分是讲一下写字楼的市场，第二部分是最近发生了很多事情的住宅市场。
先从宏观经济说起，这个是我们的固定资产GDP的增幅，二季度国家GDP还是维持在6.7%，固定资产投资从2009年开始是一直持续下滑，到这个季度已经第一次下降到了10%以下，这个季度是到了9%。
这个是全国固定资产投资分类的比较，从这里可以看出来，房地产固定资产投资是红线，从2015年的年底开始有一个非常迅猛的反弹，到这个季度开始已经是有一个比较平稳的发展，制造业的固定资产投资这个季度是达到了新低，只有2.8%，这也是跟整个国家的经济大环境有关系。大家都听说了在7月份的时候我们国家新增贷款基本上全都是房贷，我们的实体经济确实是没有继续发展的动力，所以这也是国家经济现在面临的非常大的问题。
从房地产投资的各个分类来看，住宅类到2016年8月份还是比7月份稍微有些许增长，但是也是有比较大的波动。办公用房是比较大的下浮，也和这么多年以来写字楼市场过度开发、建设有关系。
我大概讲以下写字楼市场的情况。这个季度整个北京市写字楼市场，存量是在1679万平方米，分类来看，顶级的是111万平方米，甲级是794万平方米，乙级是774万平方米，CBD区域仍然占了将近1/3的面积，从未来的供应来看，写字楼未来的供应主要集中在CBD区域，所以这个饼图里面的红色区域还会继续增加。另外几个区域，比如丽泽商务区在明年或者后年会有一些面积出来。另外，像现在供应量非常少的中关村、金融街，未来空置率还是会维持非常低的水平。
这是分商圈的情况，从租金水平来看，金融街的空置率只有0.2%，整个金融街区域是没有面积出来的。另外，空置率比较低的是中关村，因为要入驻的企业非常多，空置率面积非常少，又缺少新的供应，所以这两个区域空置率非常低。
从租金水平来看，金融街主要是集中了一些金融机构，所以支付能力相当强，租金也是维持在非常高的水平。
从各个主要的商圈租金情况来看，未来一年的趋势，东二环、金融街、中关村、酒仙桥、亦庄，这些区域还有租金上涨的空间。CBD、燕莎未来还是有一些比较大的供应，所以租金是趋稳的。
乙级写字楼的情况，全市乙级写字楼平均租金是在275元/月/平方米，乙级写字楼租赁情况整体比较好，空置是6.5%，也是对租金比较敏感的企业、要求没有那么高的企业会选择乙级写字楼。未来一年的走势趋于平稳。
我们把写字楼分成了顶级、甲级、乙级的走势，和上一个季度相比，顶级写字楼租金变化是0.5%，甲级是1.4%，乙级是上涨了1.5%。
这是未来空置率和租金走势的情况。因为未来整个北京市的写字楼供应还是比较大的。现在北京整体写字楼的空置率是在5.8%，这个水平相对来说是比较低的，对于租赁方来讲选择余地是相对比较少的。如果写字楼租金水平达到了8%到10%的水平，整体的市场是相对来说比较健康的。
从租赁的情况，可以看出来不管是核心商圈、非核心商圈，现在内资企业都占了绝大多数，是租赁的主力。在核心商圈，内资企业占了80%的租赁面积。非核心商圈，内资是占了70%。从分行业来讲，这个季度金融占了整个租赁的23%，IT、高科技企业占了13%。
这是我们未来到2020年的新增供应的情况，在2016年的时候可以看出来，在北京各个商圈的写字楼供应都还是有的，到未来，这个红色的是中央商务区，到未来CBD区域是供应的主力。供应的主力来自哪呢？来自于CBD中服地块。
再讲一下对于市场的回顾和展望。整个北京写字楼租金是往上走的，过去一个季度租金水平比较平稳，但是有些企业觉得租金水平超过了自己的预期。一些新兴的商圈，像望京、亦庄、丽泽，新出来的面积未来会受到一些企业的关注。
再讲一下住宅市场，大家都非常关注，好多人十一假期过了之后，突然一下子回来之后发现自己已经没有购房的资格了。十一期间很多城市一下子出台了很多限购措施，有一些城市是原来有限购的措施，后来又加码。有一些城市，尤其是以前很少出现限购的二线和三线城市，这一次也全都列在榜单里面了。这非常明显的是一次中央政府由上到下的指令性的东西。
