看一下具体的。左边是限购的情况，右边是信贷的情况。基本上大部分的城市政策出台非常类似，除了有一些数字的调整，像原来有的限两套、有的限三套，还有首付比例，北京原来是30%，现在上涨到50%，像广州已经上升到了70%，对于一些工薪阶层来讲，有些人就说，哪怕从30%上涨到35%，也已经超过他的购买承受能力了，所以这个政策出台实际上对于遏制房地产市场的过热还是起到了一些效果。

　　很有意思的是上海和深圳，单身限购一套，未来大家不但春节回老家父母得问个人生活问题，将来政府也得问你的个人生活问题。现在整个限购情况就是大概这样的情况。

　　这是我们根据国家统计局出的数据做出来的总结，这是全国70个大中城市的住宅价格上涨、不变、下降的表，蓝色的都是在上涨的，绿色的是在下降的。

　　这张图看得非常明显，从2012年到2014年是一波行情，从2015年年终一直到现在，又是另外一波行情。比较不一样的是红色的线，是我们住宅价格的统一涨幅。前面一波行情，整个价格涨幅相对平稳。这一波过去这一年里的涨幅非常陡峭。如果我们把两个情况对比一下，2013年11月份，涨幅以一线城市北上广深为领先，基本上涨幅都是在20%左右。到2016年8月份，涨幅首先是以二线城市为主，涨幅基本都在40%左右，这个涨幅还是非常惊人的。原来北上广深，像北京已经到了第六位，广州已经到了第八位。

　　另外一个比较明显的特点，就是资金的溢出效应，像上海附近的南京、苏州、杭州，还有北京旁边的天津，广州附近的珠海、东莞、惠州，这些都是在过去的一年时间里涨幅非常大的城市。

　　我们看一下各个城市的出清周期，红色的都是这次限购的城市，为什么限购呢？确实是供给不足。珠海2.8个月的出清周期，合肥1.5个月，这些城市是完全没有供应的，所以开发商会到那边去拿地，有地王产生，价格是在不断上涨的。一线城市出清周期没有什么变化，二线城市变化比较明显，原来是3个月，现在降到了9个月。三四线城市还是非常困难的，原来是26个月，现在是22个月。并且有些人会说，现在限购了，资金会从二线城市往三四线城市来走，这不太可能。我们看一个城市是不是值得投资或者值得购买，还是要看这个城市的人口的流入、流出，如果仅仅靠当地本地居民购买房产，那房价不会涨很多。

　　我不知道大家最近有没有接到一些中介的电话，我认为如果要是判断这个市场冷或者热，你从中介给你打电话的次数基本上可以判断出来。中介非常频繁的给你打电话，就意味着这个市场是冷的，是不太好的，比看一些数据还要更加明显。

　　从北京的市场来看。北京的市场基本上是存量房的市场，你要买新房或者买四环之内的豪宅，十几万以上的，或者得到五六环之外买一些远郊区县的，新房非常少，大家现在要换房基本都是二手房，二手房成交价格也是非常高的，价格与去年8月份同比，上涨了45%，成交量上涨45%。

　　香港的住宅市场非常贵，北京、上海、深圳较香港的住宅要很多年才能赶上香港住宅的价格。香港的价格我已经把它换算成了人民币/平方米，香港岛的均价12万。我们看一下北京、上海、深圳。北京的图是整个区域的，紫色的是整个海淀区，橙色的是整个朝阳区，中间是东城、西城。东城的住宅已经均价超过10万了。上海静安区的均价也超过10万，长宁区是9.8万。深圳是南山、福田这些核心区域也在9万多，基本上是跟九龙等的价格是非常接近了。整个北京、上海、深圳这些一线城市房价是不是真正值这么多钱，或者有没有泡沫在里面，从价格里面可以比较一下和香港的收入，就可见一斑。

　　未来有多大的上涨空间，由于政策出台了，市场肯定会冷下来很多。我周围很多同事是一期间都出去买房子了，十一期间买了房子，回来问我会不会有问题，是不是会砸在手里？我个人认为，即使是成交量下降很多，价格也是很难下来的。但是市场会冷下来很长一段时间。我的建议是，如果大家真的是刚需，什么时候买都不晚，但如果是做投资的话，可以等一等，等到明年年中甚至更晚一点也来得及。

　　主持人：下面有请中国区商业地产部高级助理董事孟祎进行主题分享。

商业地产部高级助理董事 孟祎

　　孟祎：大家好！很高兴今天能参与到第三季度的新闻发布会。刚才听魏总说完整个房价的感觉之后，我估计大家的心情都会稍微有点沉重。接下来我们说一个可能会愉快一点的，说说出去玩的事。

　　接着刚才说的十一期间，其实也是一个黄金周的周期，我相信我们在座的很多朋友都出去玩了，我也知道十一之后立刻就有新闻发布了，说我们在整个是一黄金周期间，国内旅游人次基本上已经达到了5.89亿人次，出境游的人群一共有600万人群。现在整个国内旅游消费市场非常非常火爆，但是在这个数字背后，我想大家出去玩，比如我们在国内玩的时候，可能会有一个感触，尤其在十一黄金周的时候，可能人太多了，景点里的人也实在太多了。如果我们在国内消费的话，大家是不是觉得在黄金周期间，整个游客的整体消费水平、游客的消费层次会稍微有点低，很多一些高端的或者中高端的消费人群反而都转向了出国旅游。我周围的朋友圈是非常奇妙的现象，我的朋友圈里只要敢发朋友圈的都已经离开了东八区，现在去日本、韩国旅游的人都不大好意思发朋友圈了。我十一看到，天天受刺激，都是去欧洲、去美国、去冰岛看极光的这些人。整个旅游消费市场里，高端消费人群已经不是集中放量在一个时间段了，不是说长假集中做消费，很多旅游市场的消费不是靠一个黄金周就能拉动的，这个时候国内的旅游市场更多的会转向小假期或者周末游、家庭游的感觉。

　　接下来我会说一下，当这样的文化旅游跟我们商业地产相遇的时候，会产生什么样的火花。我不是研究主题乐园的，我也不是研究文化旅游的，所以大家问我，这里边到底是做蜘蛛侠还是做变形金刚，哪个IP比较好？其实我很难回答。我主要做的是什么工作呢？我做的是在这些文化旅游项目或者主题乐园里面的项目，这里面的业态，商业的服务配套，包括里边吃什么，玩什么，买什么，以及住在哪，怎么样的榨干游客的每一分钱，这是我研究的主要方向。我是更希望把所有这些游客的消费在整个大的区域里面做出来。