购物中心也是，我们看数据，购物中心这十年里增长了13倍，但实际上这些购物中心大量的涌入，管理、运营这个购物中心的人才是非常稀缺的，怎么能够做好购物中心？建筑设计是一方面，但是在拿到项目做好之后，后期的运营、招商，对于这个项目的运营能否成功是非常非常重要的。但是我们现在看，由于这方面人员的缺少，很多购物中心还基本上都是随便招几个人来做，购物中心整个运营跟不上，购物中心同质化现象非常非常明显。抛开创新等等这些不谈，如果购物中心能够真正把这两项做好，就能提升很多。在把购物中心做精细化了之后，追求一些风格、格调等等，肯定是能帮助购物中心做到更好的运营的。

　　记者：我是北京商报记者，有一个问题想问胡总。目前商业地产开发商纷纷以小股操盘的形式，用更少的资金去撬动更大的资产，以品牌运营的方式去盘活存量市场，我想问一下这种模式是基于什么样的市场背景？未来是否会成为一种新的趋势？

　　胡峰：因为现在大家也能够看到很多的企业，包括我们今天上午去开了一个会，企业在做这样的一些轻资产的工作，首先从企业本身来说，是为了降低风险，能够把它的一些资产有更好的流动。

　　对于我们现在看到的很多轻资产的行为，我个人认为是一个新的盈利模式，特别是一些大的开发企业，实际上它输出的是它的品牌、它的管理团队、它的客户，它跟一些企业进行利润分成的方式。为什么有这些发展过程呢？不仅是从企业本身，还有更多是从金融方来讲。现在大家看到很多资金投资房地产，可能此前主要是投资在住宅，住宅这部分高速发展的十年、二十年的时间，现在相对来说有一部分住宅价格涨得非常高。但是今后是不是像之前一样有这么高速的发展呢？它可能愿意投一些商业物业的趋势，对于他们有这样的需求的时候，不管是从开发企业还是从资金方都有这样的需求，可能这个事情就顺理成章来做。而且现在这种商业物业随着今后的REITs慢慢放开的情况下，整个产业链能够打通，又能够很好的退出。所以从这个角度来讲，目前应该是一个非常好的发展的方向，也是这样的一些发展方向让更多有专业性的运营管理公司涌现出来。像孟总这样的专业人士就有事情可做了，让他们把一些商业物业、商场、写字楼打造得更好，我们个人也能享受到这样一些收益，我觉得这样才是一个商业地产发展的良性循环的过程。谢谢。

　　记者：我是第一财经记者，请问胡总，刚才讲到银泰REITs产品，不知道它这个收益在类似的国内的产品跟国际的成熟的REITs产品相比，收益处于什么水平？

　　另外，国内一直执行的是双边税收，收益挺难保证的，未来会不会在政策上有一些松动？如果没有松动的话，像这样的一些商业地产公司，包括我们为他们服务的比较主流的公司，会从什么方向去突破呢？

　　胡峰：这个问题非常好。为什么刚刚所说的这些开发企业有这样的一些意愿来做，据我了解，银泰这个项目是有经营性贷款的，大家都是90%以上是通过资金方的钱来开发。他有意愿把银行的经营性贷款替换成REITs，从这个角度来讲，一定是会看重成本的。另外，也一定会看重规模。从国内发展趋势来讲，包括金茂得有些项目是到了3点多，这个成本是非常有诱惑力的，从开发商本身来讲是非常有意愿来做这个事情。如果成本相同，就没有必要折腾，而且我们收费是很贵的。

　　另外，我们也希望跟监管部门多交流和沟通，目前来讲，已经发行的项目都是比较优质的一线城市的项目，我们也可以看到，像香港、新加坡，因为大家都认为新加坡的REITs发展是非常好的，因为它是有很好的优质的物业。我们应该做到的是，怎么客观的反映物业的市场的价值、租金的水平这样的一些情况，把更好的物业来做REITs或者类REITs，让更多的一些投资人来参与到这里面。监管层也是这样的想法。我相信目前来说，我们所看到的都是很核心的，都是非常好的优质的项目。相信通过戴德梁行的尽职调查一定没有问题的。谢谢。

　　记者：我想问孟祎总，现在万达文化旅游城和迪斯尼，他们都是主题乐园，他们各自的主题元素和文化符号都是不一样的，环球影城也不一样，这个可复制性和开发设计成本、对当地的吸引力，戴德梁行有没有做过专业化的研究？可能迪斯尼主题元素文化符号更重一些，万达在合肥可能也有类似的文化符号，我们有没有做过研究？

　　孟祎：像我一开始说的，我们不是研究IP的，我们是研究里面的商业怎么能物尽其用，更多的引发消费的。但是你说到我们接触到的一些文化旅游项目，其实他们每个项目都会有不同的IP，如果把IP分类的话，我理解现在国内会分大概四类。首先是自然景观，其次是是人文景观，然后是整体的一些机械的景观，以及还有一些电影的元素。这四类里，国内的旅游项目更多是依靠自然和人文讲故事，其实自然景观是非常强的IP，只不过很难开发出更多的一些延伸的或者引申性的产品。迪斯尼也好，环球影城也好，都有自己非常非常多的电影的IP，包括机械IP都非常强，都是百年老店，其实打造出了非常非常多自己独立的IP的设施。万达自己做了很多IP尝试，不管是购买、合作还是自己重新新创出的，都是它的一个尝试。

　　在我们看到迪斯尼和环球的发展，因为它有自己的影城，有自己的电影院线，所以很多影片都是可以做成非常强的IP的。我们非常欣喜的看到，国内电影市场也很强，很多IP也慢慢在成型，包括有很多大的网剧或者其他小说IP，也在网上做，这是慢慢发展的过程。我相信未来的发展不会差。

　　另外，现在大家都不是只做自己旗下的这些东西了，更多的是购买版权，以及一些合作开发，在这上面我相信不管是环球也好，万达也好，未来都有实力，都有能力，来寻找到非常优秀的合作伙伴。在全球范围内，或者在国内，已经有很多家在做IP主题的研发了，只不过它的成本很高，可复制性基本上一个IP就这么一个地方了，所以这可能是未来所有主题乐园要重点考虑的点。

　　在现在其实国内有几个万达，有几个真正的迪斯尼，可能一个区域就那么一两个。但我们现在看到很多文化旅游项目，主打的是人文和历史，还是更多要和自身的旅游资源、当地的特色做结合，再深挖，再看有哪些可以孕育的，这些成本其实并布告，更多只是说我要做到一些原样的复原，包括情景式的再现就OK了。比如我们跟六旗也合作了，它是国内非常大的主题乐园，尤其是过山车的大的乐园，但是国内的华侨城、欢乐谷、海昌也有过山车的一些设施，这个独特性不是特别强，复制性还是很多的。可能现在很多新项目要挖掘的真的是人文和历史，以及场景的打造，元素的打造。谢谢。

　　主持人：今天的发布会到此结束。谢谢大家！

（责任编辑：常丹丹 HO016）