这是环球影城在洛杉矶和奥兰多的城市大道，也是配套的商业街区。晚上灯光亮起来之后，整个休闲的氛围、娱乐的氛围全都出现了，但是白天尤其是在上午十点钟左右，人很少，因为所有的游客进到整个园区里面第一个任务是要买票进到里面去玩所有的IP，他不会说上午先逛街，下午三点再进去玩，那排队就排不上了。但是游客出来之后，会有餐饮需求、买纪念品的需求、住宿的需求，所以我们要做的就是把所有这些需求可以让他平均分配在全天每一个时间段。这个时候我们看到的商业部分客流量的变化，更多是集中在晚间的客流量。我们通过什么内容可以让他把整个时间段延长，我们分析一下早中晚和下午整体的消费者构成，在消费者构成项下我们可以看到所有消费者的需求是不一样的，每个时间段、每个节点需求不同。我们可以在每个时间段里都找出一个最重要的业态，可以通过这个业态来拉动整个区域和时间段的消费，从而能够让他尽量的在我们这里消费时间更平均，能够留他多一点。比如晚上为什么很多项目要有灯光秀、烟火秀，就是要留他到八点以后再走，饿了要吃东西、喝东西，喝醉了就需要住一宿。

　　北方天气里遇到很多问题，你们现在看到很多成功的主题乐园，都是开在四季如春的地方，真正在北方或者比较寒冷的位置，做主题乐园的时候，会面临非常严重的问题，就是高纬度区域对于整个主题商业的限制。我们看一下北京的人流量，从十一之后到来年3月之前，都会进入到非常非常淡的时间，甚至北京有一些主题乐园，从12月份到2月份是关闭状态。水上乐园就更别提了，水上乐园在国内只有4个月的生意可以做，是比较短暂的时间。我们现在如果说要在这种华北区域做整个的主题乐园，我们要做的就是打破整个气候的限制。怎么打破？我们当时做环球影城的时候也想了一些招，有一些方式在国外包括一些购物中心里面也有类似的尝试。

　　首先就是我们可以营造一个局部加盖的区域，因为整个乐园还是希望它是开放的，大家会感觉进到这里是一个很开敞的空间，能够有欢乐的氛围。但同时我们会在最主要的动线，包括消费者最常经过的那些广场和节点的位置的时候，做一些加盖的设计，可以让人在这块来做聚合、休息，会有一个不同区域营造的感觉。

　　另外，地暖，包括室外取暖的灯箱以及相关的主题活动，我们都希望可以调动人们冬天前往的积极性，让冬天也有人来。

　　另外，这是跟设计结合比较多的，北京我们会看到有非常多的西北风的感觉，很多设计师在设计开放式街区的时候，就喜欢直来直去，但直来直去真的风太大了，所以我们可能在设计的时候，希望它可以有曲径通幽的感觉，所有的店铺是曲折的设计，动线也比较蜿蜒，对风力的阻隔和人群的游逛性也会有比较好的提升。

　　再讲一下盈利模式。先看一张图，我们把文化旅游类的项目跟住宅、商业、写字楼、酒店的收益率，包括十年期的收益回报率做了一个。非常不幸，文化旅游项目虽然好玩，但它是最不挣钱的，而且非常不挣钱。如果单靠门票收入来说，基本上十年、二十年甚至更长时间才能回本，那么为什么还有那么多开发商都一头扎入文化旅游的市场环境之中呢？

　　首先我们看到国内一个比较重要的点是在于，可能好多人是醉翁之意不在酒，我开发了文化旅游项目，周边的地产可能会有提升。但有的是不配住宅、商业的，就是一个单独的文化旅游项目，那么怎么做呢？会有不同的融资模式，首先，拿出一部分来做销售，比如商业10万平米，拿出两三万平米打散卖铺，两年之内就可以回收四五个亿的资金，可以支撑前期所有的成本。但是卖铺之后，隐患也很大，因为卖了的商铺跟自持的商铺是没法比的，经营性和业主的把控性，未来招什么样的商户，都是很难控制的。所以在这个时候卖铺可能是缓解燃眉之急，但并不是最优的方案。

　　另外，多元化金融的模式，这也是很多开发商和主题乐园运营商来做的尝试，来做的不同种融资渠道的探索，包括比较简单的众筹，以及未来的资本的抵押、融资，甚至是借壳上市，都会有不同的类型来做。在这里我还要说一点，文化旅游项目其实政府是有补贴资金的，很多项目在政府前期的时候不管是国家政府还是地区级政府都会给你比较优厚的补贴，有的是一次性的财政补贴，有的时候是贴息或者是减息的贷款，其实很多运营商也是看重这一点，还有机会，还有自己的考虑，也会进入到文化旅游市场。

　　还有一点是未来，我可以给它做资产证券化的工作，这就是我胡总要做的下一步的工作，就是在整个运营良好的情况下，可以达到比较高的盈亏平衡点和收益率的时候，就可以在资本市场上再做一些相应的融资，因为这是非常优质的商业资产，这时候对于整个现金流的支持，包括对整个资金都会有非常好的资产的链条。

　　今天主要就讲这些。谢谢大家。

　　主持人：刚才孟祎总也提到了资产证券化，我们公司的资产证券化专家胡总，北中国区估价及顾问服务部主管胡峰为我们做主题分享，分享一下我们前阵子刚刚完成的非常标杆性的项目。有请。

　　北中国区估价及顾问服务部主管 胡峰

胡峰：大家下午好！听到孟总说的，我觉得有点out了，90后的想法确实跟80后、70后不大相同，确实十一没有发微信朋友圈，只发了一个，十一跑了11公里，才敢发。

　　刚才又听到魏总讲的，觉得压力太大了，北京确实压力很大。但是一看到像深圳、香港这样的，香港的房价比北京高，包括伦敦、纽约。地球是圆的，所以应该都是一样的。这么好的大都市，房价应该也是相同的。只是说最近的房价真的涨得太快了，超出预期。因为有很多原因。

　　本来我今天的话题是要讲资产证券化的，因为我们刚刚完成了对面的银泰类REITs刚做完，但我想是不是可以改一下讲讲住宅呢？前几天临时想了一下，前几天国务院出台了文件，要支持房地产开发企业去做REITs，来朝着轻资产的方向发展。