非常有幸，戴德梁行参与了它的评估和市场的调研的工作。交易架构我不讲了。在非常好的核心的位置，总的是17万平米，评估值105亿。我们的同事非常辛苦，把106份租户都一一输进我们的计算模板里，得出这样的结构。出租率非常高，商业97%，办公是95%。目前在市场上大概发行了十几只类REITs，戴德梁行参与了目前在国内的类REITs有八只，占市场份额非常高。我们的同事也做了一个统计，这是国内发行的，包括在新加坡发行的，大概有十来只REITs，目前这一两年时间我们自己做了大概有300亿这样的产品。
企业为什么要做REITs？刚才也讲了核心的东西，因为核心的东西一般不会放在纸上。它能够降低成本，能够优化财务报表等等创新的模式。
后面我讲一下什么样的项目适合做REITs？因为现在只是刚刚开始，所以大部分项目是非常优质的，都在一线核心的区域，比如说找写字楼，就要从自身的情况看它的物业的品质、它的位置，特别是关注它的运行情况、它的租金水平。现在银泰周边应该是在450块钱/月/平米，租金水平也是非常高的。出租率是97%、98%。周边非常好的物业来做这个REITs，我相信很多投资人是愿意来投这样的一些产品的。
商业，刚刚孟总讲了很多，从评估师的角度来讲，就要看它的定位、它的品质，最重要的经营的情况，我们用的评估方法是用收益法来做的，所以不管是什么高端的项目，最终我们需要看到它的经营情况、它的租金水平。现在租金水平应该是在2000块钱左右，高的可能达到3000块钱，这个租金水平也是非常高的。出租率的情况非常良好，是90%以上的出租情况。这个项目是非常优质。
对于酒店来讲，实际上酒店的经营主要是两个方面，一个方面是商务人群，到北京、上海出差必须要住酒店。另外是旅游人群，一般是看星级、定位，最主要是平均房价、入住率的水平。银泰应该是在1500到2000块钱每天的房价，非常高，入住率基本上都在70%左右的水平。
我们挑选什么类型的项目做REITs呢？我们要看它的位置、它的品质，最重要是看租金水平和出租情况。
戴德梁行做REITs做的时间比较长，目前在市场上的份额也是非常高，我们能做什么？首先第一步我们帮助企业、帮助券商来挑选这样一些物业，在筛选的时候我们会做三部分工作。第一部分工作是价值的评估，为什么要做价值评估？价值评估的规模，刚才所说的打七折，以后看物业的情况，一般是打五折的水平，评估的价值对于规模支持非常大。另外，收益的情况也非常重要，我们做评估、做市场分析。我们对于银泰项目可能比较了解，但是对有些项目不了解的情况下，那就要看整个北京写字楼情况怎么样、空置率是多少，包括CBD区域的水平，还有以后供应的情况，就能知道我们的物业在市场中所处的位置是什么位置。这是我们前期能够做的。
REITs最重要的是以后的运营管理，由于REITs上市只是万里长征第一步，后续通过我们怎么把这些商业的租金提得更高，把它的成本能够降低，能够得到更稳定的现金流，这个是戴德梁行的物业管理部、写字楼部能够做的事情，戴德梁行希望在今后REITs资产管理部分能够提供我们的一些服务。
今天就讲到这里。谢谢。
记者：我想问一下孟祎总文化旅游方面的事情。我有一个疑问，刚才提到了十一期间上海迪斯尼人流很好，合肥万达、南昌万达人流都很好，迪斯尼是这么多年的老品牌，才在上海开了一个，王健林说要开13个万达城，为什么一个只敢开一个，为什么一个一口气敢开13个，底气何在？
孟祎：我们也看过一个报道，迪斯尼其实现在的人流量，我们能够看到它主要辐射的还是以华东为主，包括一些华东沿海的城市，以及少量的北京、天津的人群。实际上华东、华南的这些区域没有太多人群会进到迪斯尼。这个对于迪斯尼来说，它会看到整个覆盖还是以整个中国的1/3为主。这是一个市场机会，就是中国的人口确实太多了，中国的这些主题乐园的消费人口，虽然说华东会比较多，但其实未来中部地区、北部地区包括华南现在比较富裕的沿海地区，人口基数也大，消费力也在逐年提升。这是现在国内大型的进军文化旅游的品牌看到的机会。
因为迪斯尼和环球影城我们都有过合作，他们是非常爱惜羽毛的，哪怕说环球影城在全世界也只开了四家，并不是说一定要开得越多越好，因为我们看到它整体的运营都是希望这个人从头到尾可以运营所有的项目。基本上我接触到的环球影城的高层，都是六七十岁花白胡子的老爷爷，他们可能一开始先运营奥兰多、洛杉矶的环球影城，然后大阪去了去大阪，新加坡开了之后再去新加坡，这是他们的策略，我保证做一个非常原汁原味的，要保证在任何世界开出的项目要跟美国的项目是一模一样的，不要有太多偏差。
但是我们看到的万达也好，或者其他项目也好，他们在国内之所以会开出这么多，并不是说做百分之百的复制，可能更多考虑的是会融合进更多当地的这些特色，包括跟我其他的这些产品相搭配之后，来做出不一样的组合，有不一样的定位和档次。现在既然已经做到这么多城市，我相信对整个城市消费人群的消费力、消费偏好，乃至于喜欢什么样的消费类型，都有研究。在此情况下，他们的模式很多，一个是我只做一个东西，我一定要做到最精。另外一个是我可能会做不同类型的，在这个大的模式下的东西。这是他们两个的不同。但我觉得都有发展潜力，更多的是看瞄准的是哪一类人群，要挖掘到他们哪些不同的需求。
谢谢。
记者：我想问魏总一个问题，今年9月份社科院中国最新的商业蓝皮书说，未来我国的流通业会面临巨大的变革和挑战，不少商业地产公司今年业绩表现并不是特别理想，应该怎么做才能突破这些瓶颈问题？
魏东：刚才孟总在PPT里说了很多，现在商业地产确实是首先要适应新的消费人群，另外，在业态调整做创新过程中需要有一些改变。其实整个中国的商业市场在过去几年里，真的是受电商冲击非常大。首先百货是冲击最大的，关了很多店，北京关了一些像百盛，太阳宫的百盛也关店了，项目也卖了，百盛关了很多店。在东北区域，一个季度就可以关几个百货商店，这是一个非常明显的例子。
