最近我们的同事非常忙，最近有很多一天接着一天的项目启动会。我的感觉是，资产证券化我们十年前已经在做相关的研究和试点，包括试点的时候其中有一个开发企业跟我讲，没办法，政府让我做，我是国企，我必须得做试点、做REITs，十年了，也没有开发出来。现在很多企业都在打听，为什么银泰能做到70亿融资，成本能达到这么低，四点多，甚至有的做到三点多。大家都在想，以前是自上而下，现在是自下而上，我要想干，为什么？这个对我来说，规模越大、成本越低，谁都愿意做这个事情。

　　我们先说说住宅。因为最近的房价确实涨得太高了。CBD的住宅，我们有二手房评估的团队，我让同事把国贸周边的这些比较热门的楼盘价格做了一些罗列，新城国际是在我们公司西北角那个地方，包括首创的禧瑞都，包括金地、华贸、合生，都是沿着长安街一些二手房。我们可以互动一下，认为15万以上的举一下手？有六个人举手。认为10万块钱的举一下手？大部分是认为在10万块钱。10万以下的呢？没有。

　　我们看一下它的价格。新城国际，8到10万。价格在一年前还是在7万块钱。因为我有一些朋友想在周边买房，我确实每个楼盘都去看了一下。禧瑞都二手房价格比较贵，在三环旁边，8到10万。富力爱丁堡8到9万，金地国际花园都是大户型，小户型没有，当时我们去看的时候9万块钱左右。华贸公寓在7万块钱左右，有大户型、小户型，大户型价格比较低，小户型价格高一点。合生是8.5万到10万。确实价格比较高，比西边的一些价格和海淀学区房的价格是要低的，为什么低？我们做了一些分析，这个区域里面住的投资客比较多，像我们COO买了那边的房子之后就出租，住的人是白领。我们有一个二手房的同事，当时跟我说了一句非常经典的话，他说这个房子以后能不能有升值，要看一下如果能遛狗、遛小孩的地方，这个地方价格会高。我琢磨了一下这句话，确实非常对。为什么呢？这个地方有老人、有小孩，说明它的教育、它的环境、配套各个方面是不错的。我觉得这句话非常经典。拿到这里讲也是一样的。这个区域基本是上班的，学区房基本上没有，太贵了，一些商业设施其实不是特别完善的。

　　说了住宅的价格，再讲一讲写字楼的价格。这是散售的写字楼的价格，我让同事也做了一些统计。旁边是财富中心，有一些散售的，世纪财富中心也有散售的，SOHO也是散售的情况，包括旁边的万通中心、泰达、万达广场，这些都是甲级写字楼，大家猜一猜这个区域的价格，认为15万以上的举一下手，没有。认为10万块钱的有没有？有一位。认为7万块钱的举一下手？认为5万块钱的有没有？其他的是不是觉得应该在5万块钱以下？我们来看一下。

　　财富中心5.5万到7万，大家如果把你们手机上的安居客打开，也能看到。世纪财富中心，刚刚有一个大宗交易是我们投资部做的，是6.5万到7万。SOHO是4万到5万，包括万通中心，在5万块钱左右。泰达，4.5万到5万。确实低于5万块钱。

　　散售的写字楼的价格为什么要比住宅的低得比较多呢？刚才魏总说如果你买房是支持买的，如果是自住的是支持的，如果是投资的，100平米的话，500万，在这个区域甲级写字楼是300块钱以上，所以一个月你能拿到3万块钱的租金。但如果是住宅的情况，500万这是买不到100平米的。住宅的租金应该是在1万块钱多一点，从租售比来讲是比较低的。但是今后这个区域住宅的价格大家认为增长的空间不是太大的情况下，商业这部分是不是一个很好的趋势，一会儿我们再讲。

　　再介绍一下大宗成交的价格，2014年帮助东三环的盈科中心，17万平米的项目，包括刚刚完成的百盛，也是我们戴德梁行投资部完成的，投资部很牛，包括刚刚完成的招商局大厦，也是卖出去的整栋的。我们再来做一下统计。认为8万块钱单价的有没有？没有。6万呢？也没有。5万块钱以下？这么多人举手。这么便宜吗？一点也不值钱。我告诉大家，3.4万。他们是在海外交易，整栋销售，价格比较便宜。因为它是一个商场，买方也正在做评估，据说买方买完以后会做成写字楼，单价也是比较便宜的。我们刚刚从北三环过来。

　　西单，3.3万。国贸对面的惠普大厦，5万。招商局大厦，不能算整栋销售，因为才9层，5.7万。所以这样一个价格，大家也能了解，从住宅到散售的写字楼，一直到整栋销售的价格。

　　为什么是住宅的价格和商业的价格倒挂的情况？我相信大家也都有自己的一些意见和建议。因为相对来说住宅是咱们的刚需，不买的话也得租，因为要留在北京发展。商业部分，刚才魏总说商业写字楼的空置率非常低，只有5.8、6点多，很低。所以大家需求也是很大的。为什么要讲到这些呢？我们能不能享受到这样一些收益呢？我们有很多的同事，很早是买住宅，以前可能是五千、一万块钱买的，现在变成5万块钱了，他们享受到很好的收益。那商业写字楼能不能享受到这样一些收益呢？我们也期待政府能够出台一些很好的政策或者是一些产品，让大家也能享受到这样的收益。所以REITs也是在海外比较流行，为什么要做REITs？政府说为开发企业的融资渠道做一些轻资产的安排。在美国，其实是为了个人投资人来投资商业物业写字楼。因为空置率这么低，为什么不能买呢？如果大家都去买，因为动辄一栋写字楼都是十几个亿、几十个亿，相信在中国很少有个人投资人能够买得起的。如果我们把它切分成小的份额里面，大家都能去享受到写字楼的收益，这么高的收益，空置率这么低。这就是为什么我们要做REITs，为什么政府要发展REITs。

　　现在大家如果投资的话，REITs出来之后，就不用再去买住宅了，每年收益率也是挺高的，这也是一个投资的方向。

　　后面的一些产品，大家在市场上都已经看到了，我们在做银泰这个项目的时候，总的发行的规模是75亿，为什么现在这么多开发企业愿意做REITs呢？我的理解是因为大部分项目都是有贷款的，银行给开发商的条件基本上是评估值打五折，是五折的情况下做融资，因为银行来讲是要保持风险的。所以这个价格我们当时的评估是17万平米，我们是105个亿，单价在6万多块钱，因为有不同业态在里面，因为它有酒店、有商业、有写字楼，所以打了一个七折，对开发商企业是非常有吸引力的。银行只能给我50亿、100亿，但是这个产品能给我70多亿，我愿意干这个事。

　　另外，银行成本也相对比较高，能达到4点多的收益率，所以也愿意做这个安排。

　　还有一点，银行的钱对他来说不是想怎么用就能怎么用的，但对类REITs来讲，ABS，相对来说更灵活一点，所以企业现在有非常大的意愿在做这样的一些产品。